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Réussir son investissement locatif

Par Propos recueillis par Marie Castets
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le 17 avril 2008
Filaferro conseiller gestion de patrimoine
Filaferro conseiller gestion de patrimoine © Filaferro
Les "vendeurs de défiscalisation" sont de plus en plus nombreux à proposer leurs services à des particuliers souvent novices en la matière. Patrick Filaferro*, Conseiller en gestion de patrimoine et référent à l'ADIL 75 (Agence départementale pour l'information sur le logement à Paris), met en garde contre certaines pratiques et donne les clefs pour séparer le bon grain de l'ivraie.
MAP : A qui s'adressent les dispositifs actuels Robien et Borloo, et comment les choisir ?
Patrick Filaferro : L'intérêt de ces mesures étant fiscal, il faut payer un minimum d'impôts pour bénéficier de l'avantage. Ces dispositifs intéressent donc les investisseurs qui se situent dans une tranche d'imposition au moins égale à 30%. Ensuite, le choix du Borloo ou du Robien doit se faire en fonction de l'endroit où l'on achète. Avec des prix moins élevés, la province se prête naturellement davantage aux plafonds du Borloo, mais cela dépend véritablement de la conjoncture locale.
MAP : A qui s'adresser pour trouver un investissement locatif ?
P.F : Il faut surtout s'assurer que le vendeur est titulaire d'une carte professionnelle d'agent immobilier. Mieux vaut par ailleurs s'adresser à un promoteur ayant pignon sur rue plutôt qu'à un illustre inconnu. Dans ce cadre, il faut se méfier des "spécialistes" de la défiscalisation, des vendeurs qui proposent des produits packagés. On les reconnait généralement aux plaquettes de grande qualité qu'ils proposent, dans lesquelles l'investisseur trouve très peu d'information sur l'endroit où il investit. Il s'agit alors souvent d'un appartement qui n'a aucune raison d'être dans un lieu où il n'y a aucun besoin.
MAP : Qu'est-ce qu'un "bon" produit de défiscalisation ?
P.F : En défiscalisation, le bon produit est celui qui n'est pas destiné, à la base, à être défiscalisé. C'est-à-dire un programme qui n'est pas seulement pensé pour les investisseurs mais aussi pour des particuliers qui achètent leur résidence principale : la copropriété n'en sera que mieux entretenue. Il faut par ailleurs intégrer son investissement dans le cadre d'une stratégie patrimoniale : le bon investissement est celui que l'on réalise en vue de sa retraite ou pour ses enfants, et non pas avec un objectif de revente à court terme. Enfin, il est préférable de s'assurer que le logement est correctement desservi en termes de transports et de commerces. Et s'intéresser à la demande locale : inutile d'investir dans un studio à 10 km d'une grande ville dans la mesure où aucun étudiant ne louera jamais un logement dans ces conditions.
MAP : Comment s'assurer que le montage financier proposé est cohérent ?
P.F : Si vous devez vous faire opérer, vous allez voir un médecin. Eh bien le principe est le même pour le montage financier d'une opération de défiscalisation ! Il faut s'adresser à un vrai conseil, type notaire, avocat, fiscaliste ou conseiller en gestion de patrimoine. Seul un vrai professionnel est en mesure d'orienter son client vers un bon investissement.
*Patrick Filaferro est conseiller en gestion de patrimoine chez CGPP (Compagnie de gestion privée du patrimoine).
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