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Investissement locatif : une offre inadaptée et supérieure à la demande

Par P.P.
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le 10 juillet 2009
immeuble neuf
immeuble neuf © MAP
Selon une étude du Crédit Foncier publiée le 7 juillet, offre et demande en investissement locatif sont déconnectée l'une de l'autre, allant même jusqu'à parler de "fracture". De son côté, le nouveau secrétaire du Logement a répondu en défendant le nouveau dispositif Scellier.
Une "fracture". Pour imager la "déconnexion de l'offre et de la demande" en investissement locatif, l'étude du Crédit Foncier ne mâche pas ses mots. Selon elle, dispositifs Robien et Scellier ont eu des effets pervers en développant les offres, notamment dans une soixantaine de communes en France, comme Dijon, Châlon-en-Champagne, Montauban, Perpignan, Mulhouse ou encore Valence, alors que la demande ne suivait pas. Sans compter la morosité économique ambiante. "90% des agglomérations (dans cette soixantaine de secteurs mis sous surveillance, ndlr) sont en zones B2 et 9,8% en zones B1" explique le Crédit Foncier. Conséquence de cette inadaptation de l'offre et de la demande : les loyers baissent. En Aquitaine par exemple, les loyers s'affichent à -15%. A cela s'ajoute le fait que les ménages ont moins d'argent à investir. Aujourd'hui, rend compte ainsi l'étude, leur sont proposés des biens entre 11 et 25€/m2/mois, alors que leurs demandes se situent entre 6 et 13€/m2/mois.

Des secteurs inadaptés

Principal reproche, déjà émis par le passé pour ce type de produits, l'afflux d'offres dans des zones inadaptées, où la possibilité de louer est réduite, consécutif à la mise en place des dispositifs Robien et Scellier. Quant à la fourchette de taux moyens de rendement sur l'ensemble du territoire, elle est "assez homogène", explique l'étude, s'établissant entre 4 et 5%. A noter que dans le bas du tableau des villes ayant eu une rentabilité globale nulle ou négative, on retrouve : Lorient (-5%), Poitiers (-6,8%), Périgueux (-8,5%) et Montauban (8,7%).
L'Ile de France et la façade atlantique restent néanmoins des marchés tendus en termes d'investissement, avec une offre inférieure à la demande.
Côté perspectives, Jean-Michel Ciuch, directeur des études immobilières au Crédit Foncier, interrogé par l'AFP, a indiqué qu'"entre juin 2009 et juin 2010, les loyers pourraient à nouveau perdre 10%" dans les régions déjà touchée par la baisse comme l'Aquitaine, l'Alsace, le Limousin et le Poitou-Charentes.

Benoist Apparu défend le dispositif Scellier

Le nouveau secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, a tenu à répondre à cette étude sur les risques liés à l'investissement locatif privé Scellier. Il rappelle ainsi que "le Gouvernement à tenu compte des excès du précédent dispositif mis en exergue par un rapport parlementaire", soulignant notamment que "le Conseil de modernisation des politiques publiques du 4 avril 2008 a décidé de recentrer les aides fiscales à l'investissement locatif privé sur les zones où la demande de logement locatif est importante", soit 5.400 communes. Une mesure prise "afin de protéger les particuliers qui peuvent être incités à investir là où l'état du marché locatif ne leur permet pas de louer leur bien dans des conditions optimales." Le secrétaire d'Etat conclut que "l'objet de cette incitation fiscale est avant tout de soutenir le secteur du logement et d'accroitre l'offre de logements locatifs dans les villes où la demande est forte."
Pour en savoir plus sur le dispositif Scellier sur Maison à part, cliquez ici.

Bien choisir son investissement

Pour bien choisir son investissement, le Crédit Foncier explique dans son étude qu'il faut choisir "une ville dynamique et attrayante", "un quartier apprécié" et "un immeuble de qualité". Evidemment, faudra-t-il également faire attention à investir dans "un produit adapté à la demande", en évitant "les secteurs en sur-offre locative avérée" et les "programmes surdimensionnés par rapport au marché local. Le Crédit Foncier rappelle enfin qu'il faut "s'assurer de conclure au plus juste prix", comme "envisager la revente dès l'achat", en évaluant les perspectives d'évolution et d'amélioration du quartier et en s'informant sur les projets urbains structurants".
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