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Les prix des logements sont-ils surévalués ?

le 4 mai 2011
Pourquoi les loyers ont augmenté de 30% en moyenne depuis les 25 dernières années et les prix des logements à l'achat ont doublé ? Le Centre d'analyse stratégique vient de publier une étude décryptant le marché et s'interroge sur une potentielle "surévaluation du marché".
Le prix des logements anciens s'est multiplié par deux en 25 ans. Celui des loyers a, quant à lui, progressé de 30% sur la même période. Dans le même temps, la proportion des personnes déclarant que leurs dépenses de logements forment une "lourde charge" ou une "charge à laquelle ils ne peuvent pas faire face" a également augmenté, passant de 34% à 49%, d'après le Crédoc.
Qu'est-ce qui explique une telle hausse des prix sur cette période et quels sont les leviers possibles pour y faire face ? C'est tout l'objet de la récente note du Centre d'analyse stratégique (CAS).
Ce dernier observe tout d'abord que le prix réel des logements anciens n'a pas progressé à la même vitesse que les loyers réels. Une constatation qui en entraîne donc une autre : le prix des logements pourrait être surévalués. Il convient de diagnostiquer justement les causes de la hausse pour formuler des réponses pertinentes au renchérissement du coût du logement, déclare ainsi le CAS.

Une bulle immobilière ?

Pour expliquer cette déconnexion entre l'évolution du prix des logements et celle des loyers, l'étude avance que "les loyers, à surface et qualité constante, ont globalement évolué comme le revenu disponible moyen. La dépense de logement a néanmoins augmenté, compte tenu de l'élévation de la taille moyenne et de la qualité des logements". En revanche, la multiplication par deux des prix d'acquisition ne pourrait s'expliquer par la seule hausse du coût de la construction. "La croissance relativement modérée des loyers infirme l'hypothèse d'une pénurie généralisée des logements. En revanche, la rareté du foncier dans les zones les plus demandées contribue probablement assez fortement à la hausse des prix", analyse le CAS. L'amélioration des capacités d'emprunt, ainsi qu'une fiscalité favorables, sont aussi des facteurs ayant favorisé cette hausse.
D'après le CAS, la première hausse, générée par des taux d'intérêts bas, aurait biaisé les anticipations à la hausse, créant une bulle sur le marché. "Il n'est pas impossible que cette surélévation soit confortée par les ménages déjà propriétaires", qui ne subissent pas véritablement les conséquences de cette hausse - au contraire, puisqu'ils bénéficient de leur plus-value, ils sont ainsi "en quelque sorte immunisés" - poursuit l'étude. Alors que les candidats primo-accédants sont eux, mis en difficulté.
Contrairement aux situations observées en Espagne ou en Irlande avant 2008, le CAS estime que si la bulle française venait à se dégonfler, les effets collatéraux seraient moindres puisque l'endettement des ménages reste limité en France, et le secteur de la construction n'est pas "hypertrophié".
Quels facteurs d'évolution peut-on plus particulièrement distngués et quels sont les leviers de changement ? Suite de l'article en pages suivantes.
Pour rappel, le CAS est un organisme dépendant du Premier Ministre.
Les prix des logements sont-ils surévalués ?

Quels sont les facteurs de hausse ?

Parmi les facteurs de long terme qui expliquent l'évolution du prix des logements et des loyers, le CAS évoque les évolutions démographiques - qui impactent sur l'évolutiond de la demande - les "effets de concentration et de ségrégation des populations" - "des travaux convergents attestent que le processus de métropolisation à l'oeuvre en France comme ailleurs contribue au renchérissement du foncier" et le prix des terrains dépend de leur situation géographique - et, enfin, "l'augmentation de la qualité globale des logements" - taille, équipement, etc.
Comme autres facteurs d'évolution, sont cités également une offre insuffisante ou excessivement rigide, la hausse du coût de construction, l'évolution des conditions de financement de l'investissement immobilier, les comportements spéculatifs, etc.
Quels sont les facteurs de hausse ?

Quels leviers au surenchérissement ?

Bien sûr le CAS n'entend pas trouver toutes les solutions en une étude et précise qu'il continuera de travailler sur cette question du logement toute cette année. Trois axes seront privilégiés : "le logement social en Europe, l'efficacité de la production publique de service de logement et enfin, l'accès au logement des ménages à bas et moyens revenus."
Néanmoins, il dégage déjà un certain nombre de conclusions. Pour lui, il est nécessaire, en premier lieu, de "réfléchir à des politiques structurelles visant à augmenter l'élasticité de l'offre de logements : simplification et accélération des procédures d'autorisation de construction dans un cadre juridique maîtrisé" ; ensuite, il s'interroge sur la pertinence réelle d'une subvention de la demande dans les zones tendues (foncier rare), qui comporte le risque de faire augmenter les prix ; enfin, il préconise de s'attaquer aux freins à la mobilité résidentielle tels que les distortions fiscales provoquées par les différences opérées entre propriétaires et locataires et les coûts des transactions (droits de mutation).
"Les mécanismes identifiés dans la présente note tempèrent en tout cas les bénéfices potentiels d'un renforcement généralisé de la demande et plaident pour des réformes structurelles maîtrisées visant à dynamiser l'offre ou à réduire les freins à la mobilité résidentielle pour une allocation plus efficace du parc des logements."
A suivre donc.
Télécharger la note du Centre d'Analyse stratégique
Quels leviers au surenchérissement ?
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