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Faut-il encore investir dans les DOM-TOM ?

Par Marie Castets
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le 17 avril 2008
La Réunion Loi Girardin défiscalisation
La Réunion Loi Girardin défiscalisation © MAP
La Loi de programme pour l'Outre mer du 21 juillet 2003, encore appelée "Loi Girardin" permet aux investisseurs de métropole, d'acheter un logement dans les DOM-TOM, moyennant carotte fiscale. Un système qui présente néanmoins des effets pervers et pourrait prochainement être remis en cause.
Dans le but de relancer l'investissement privé Outre mer, les pouvoirs publics ont mis en place un système de défiscalisation à destination des personnes souhaitant investir dans les DOM-TOM. Depuis 2003, il est donc possible de réduire ses impôts, à condition d'acheter un logement en dehors de la métropole. Pour bénéficier de la mesure, il faut s'engager à habiter le bien dès son achèvement ou son acquisition pendant, dix ans. Ou à le louer pendant cinq ans à un locataire qui en fait son habitation principale.

Simplicité fiscale

Le principe est simple. Les investisseurs qui comptent faire du logement acheté leur résidence principale pendant au moins 5 ans, ont la possibilité de déduire chaque année 2,5% du prix d'achat, soit 25% de l'investissement de départ. S'ils s'engagent à le louer à une personne qui ne fait pas partie de leur famille, la déduction passe à 8% par an pendant 5 ou 6 ans (soit 40% au final), voire 10%lorsque le candidat à la location ne dépasse pas certaines conditions de ressources (voir encadré). La loi permet même de déduire de ses impôts jusqu'à 60% du prix de la transaction lorsqu'elle concerne une habitation située en zone urbaine sensible. Dans tous les cas, la part défiscalisable reste plafonnée à 2058€ par mètre carré acheté (2232,9 € TTC).
Contrairement aux systèmes Borloo ou Robien qui permettent de déduire une partie de l'investissement des revenus locatifs tirés du logement acheté, la loi Girardin reste fiscalement beaucoup plus simple : la déduction concerne l'année d'achèvement des travaux et s'opère sur l'ensemble des revenus. "Si on achète un logement à 150.000€, la loi permet par exemple de soustraire de ses impôts 60.000€ pendant 5 ans, c'est-à-dire 12.000 € par an" , illustre Daphnée Lan-Tak-Sun, conseillère juridique à l'ADIL de La Réunion. "Si le contribuable est redevable de moins de 12.000€ d'impôts par an, il sera donc exonéré d'impôts. S'il paye plus, il versera la différence au Trésor Public".

Complexité pratique

En apparence simple et séduisante, l'offre se révèle pourtant ne pas toujours être une bonne affaire. Avec ce système, les investisseurs peuvent en effet défiscaliser dès l'achèvement des travaux : si les travaux sont finis fin 2008 et que l'acheteur a tout payé, il bénéficie donc de la réduction d'impôt en 2009, pour les revenus perçus en 2008. A ce niveau, l'ADIL de La Réunion fait état de réels problèmes. "Certains promoteurs qui s'engagent à terminer les travaux dans l'année en cours accusent parfois beaucoup de retard à la livraison", prévient Daphné Lan-Tak-Sun. "Lorsque les services fiscaux s'aperçoivent que la déclaration d'impôts n'est pas conforme à la réalité, ils demandent aux particuliers le remboursement de la réduction fiscale" .
Une autre difficulté consiste à dénicher un locataire alors même que le logement n'est pas fini. "La loi laisse au propriétaire un délai de 6 mois pour trouver un locataire. Mais quand les travaux ne sont pas terminés, il est difficile de trouver un locataire qui est prêt à vivre dans le bruit des marteaux piqueurs et la poussière" , explique-t-on à l'ADIL de la Réunion avant de préciser que "les notaires avertissent de plus en plus les acheteurs des risques liés à ce système" .

La fin du système Girardin ?

Prévue pour être ouverte aux investisseurs jusqu'au 31 décembre 2017, la mesure pourrait bien être révisée, au détriment de l'investissement locatif dit "libre", c'est-à-dire sans contrainte de revenus concernant les locataires. D'abord annoncé début 2008 par l'ancien Secrétaire d'état à l'Outre Mer Christian Estrosi, puis mis en sourdine, ce projet de modification refait surface depuis quelques jours. Yves Jégo, actuel secrétaire d'Etat à l'Outre Mer a déclaré à l'AFP : "Nous travaillons pour qu'on mette le paquet sur le logement social, sans pour autant déshabiller le logement intermédiaire, l'accession à la propriété, et à travers l'accession sociale à la propriété, le logement libre" . Un texte devrait être présenté en Conseil des ministres au mois de juin prochain.
Le gouvernement, qui est en train de plancher sur la question de l'investissement locatif outre-mer réfléchirait à la mise en place de crédits d'impôts bénéficiant à tous, selon l'AFP. Dans ce cadre, il pourrait s'inspirer de la déductéibilité des intérêts d'emprunts immobiliers accordés en métropole par la loi TEPA, mieux connue sous le nom de "paquet fiscal".
Pour plus d'informations sur la loi Girardin sur MAP, cliquez ici
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