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RÉGLEMENTATION. Certains locataires sont dits "protégés", comme les personnes âgées : ils bénéficient de droits spécifiques qui sont opposables à leur propriétaire. Quelle est l'étendue de cette protection quand le propriétaire veut récupérer son bien ? Comment donner congé à un locataire protégé ? Quelles sont les obligations afférentes ? Maison à part vous dit tout.
Le bailleur peut résilier un bail d'habitation pour vendre le logement, le récupérer pour y habiter (ou y loger un membre de sa famille) ou s'il existe un motif légitime et sérieux (tels que des impayés de loyers). Il doit, à cette fin, envoyer congé au locataire par courrier recommandé ou par intermédiaire d'un commissaire de justice (anciennement dénommé "huissier de justice") à son locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (3 mois pour un logement loué en meublé).
Toutefois, un bailleur ne peut pas résilier un bail si son locataire a 65 ans et que ses revenus sont modestes. En effet, le locataire âgé bénéficie d'une protection légale. Explications.
Une personne qui loue un logement, vide ou meublé, à un bailleur privé à titre de résidence principale, bénéficie d'une protection lorsque son contrat de location arrive à échéance s'il remplit les deux conditions suivantes :
- S'il est âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail. Seul l'âge compte, l'état de santé n'est pas un critère.
A noter : Si le locataire ne remplit pas la condition d'âge, mais s'il héberge une personne fiscalement à charge de plus de 65 ans, la protection s'applique si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond de ressources.
- Si ses ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond. Les plafonds sont fixés chaque année par arrêté, qui varient selon le lieu où est situé le logement : à Paris ou sa banlieue limitrophe, en Île-de-France ou dans les autres régions, et en fonction de la composition du foyer fiscal. Les ressources sont à apprécier au regard du plafond de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (HLM).
Plafonds de ressources en 2023 :
Les conditions d'âge et de ressources sont cumulatives.
Cette protection s'applique à tout locataire s'il remplit les conditions, ainsi peu importe la date de formation du contrat.
Lorsque le bailleur veut donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources sont modestes, il doit lui proposer, pendant la période de préavis, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (surface, loyer, prestations équivalents). En présence de plusieurs titulaires du bail (conjoints, partenaires de pacs...), il suffit que l'un d'entre eux remplisse les conditions légales pour que le bailleur soit contraint de leur soumettre une offre de relogement.
Le logement proposé doit, de plus, être situé dans un périmètre géographique bien précis (article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948) : le logement doit être situé dans la même commune (ou dans une commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km) ou bien, le cas échéant, dans le même canton ou arrondissement quand la commune est ainsi divisée (ou dans les cantons ou arrondissements limitrophes).
Le propriétaire doit donc effectuer une recherche de logement de location à la place du locataire et lui transmettre les offres de location qu'il trouve.
Attention, si le bailleur ne respecte pas l'obligation de relogement de son locataire protégé, le congé délivré n'est pas valable, le bail se trouve donc renouvelé.
Le locataire protégé peut à tout moment perdre son statut s'il manque à ses engagements (loyers impayés par exemple). Dès lors, le propriétaire est alors en droit de donner congé et de ne pas lui trouver de solution de relogement pour motif légitime et sérieux.
Le locataire ne bénéficie pas de la protection lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans (peu importe alors ses ressources) ou s'il peut justifier, lui aussi, de ressources annuelles inférieures au plafond prévu (peu importe alors son âge). Contrairement au locataire âgé protégé, le bailleur n'est pas obligé de cumuler les 2 conditions. Ainsi, il lui suffit d'avoir lui-même plus de 65 ans ou des revenus inférieurs aux plafonds pour échapper à la protection légale. Il peut alors donner congé à son locataire âgé protégé sans être tenu de l'aider à se reloger.
Toutefois, un bailleur ne peut pas résilier un bail si son locataire a 65 ans et que ses revenus sont modestes. En effet, le locataire âgé bénéficie d'une protection légale. Explications.
Une protection sous conditions : l'âge et les ressources modestes du locataire
Une personne qui loue un logement, vide ou meublé, à un bailleur privé à titre de résidence principale, bénéficie d'une protection lorsque son contrat de location arrive à échéance s'il remplit les deux conditions suivantes :
- S'il est âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail. Seul l'âge compte, l'état de santé n'est pas un critère.
- Si ses ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond. Les plafonds sont fixés chaque année par arrêté, qui varient selon le lieu où est situé le logement : à Paris ou sa banlieue limitrophe, en Île-de-France ou dans les autres régions, et en fonction de la composition du foyer fiscal. Les ressources sont à apprécier au regard du plafond de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (HLM).
Plafonds de ressources en 2023 :
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres régions métropolitaines (en euros) |
| 1 - Une personne seule | 25.165 | 25.165 | 21.878 |
| 2 - Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 37.611 | 37.611 | 29.217 |
| 3 - Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 49.303 | 45.210 | 35.135 |
| 4 - Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 58.865 | 54.154 | 42.417 |
| 5 - Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 70.036 | 64.108 | 49.898 |
| 6 - Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. dont au moins une est en situation de handicap | 78.809 | 72.142 | 56.236 |
| Par personne supplémentaire | + 8.782 | + 8.038 | + 6.273 |
Les conditions d'âge et de ressources sont cumulatives.
Cette protection s'applique à tout locataire s'il remplit les conditions, ainsi peu importe la date de formation du contrat.
Proposer un nouveau logement
Lorsque le bailleur veut donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources sont modestes, il doit lui proposer, pendant la période de préavis, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (surface, loyer, prestations équivalents). En présence de plusieurs titulaires du bail (conjoints, partenaires de pacs...), il suffit que l'un d'entre eux remplisse les conditions légales pour que le bailleur soit contraint de leur soumettre une offre de relogement.
Le logement proposé doit, de plus, être situé dans un périmètre géographique bien précis (article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948) : le logement doit être situé dans la même commune (ou dans une commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km) ou bien, le cas échéant, dans le même canton ou arrondissement quand la commune est ainsi divisée (ou dans les cantons ou arrondissements limitrophes).
Le propriétaire doit donc effectuer une recherche de logement de location à la place du locataire et lui transmettre les offres de location qu'il trouve.
Cas d'exclusion de la protection du locataire âgé
Le locataire protégé peut à tout moment perdre son statut s'il manque à ses engagements (loyers impayés par exemple). Dès lors, le propriétaire est alors en droit de donner congé et de ne pas lui trouver de solution de relogement pour motif légitime et sérieux.
Les droits du locataire âgé, locataire protégé
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