Le bailleur peut résilier un bail d'habitation pour vendre le logement, le récupérer pour y habiter (ou y loger un membre de sa famille) ou s'il existe un motif légitime et sérieux (tels que des impayés de loyers). Il doit, à cette fin, envoyer congé au locataire par courrier recommandé ou par intermédiaire d'un commissaire de justice (anciennement dénommé "huissier de justice") à son locataire au moins 6 mois avant la date d'échéance du bail (3 mois pour un logement loué en meublé).

Toutefois, un bailleur ne peut pas résilier un bail si son locataire a 65 ans et que ses revenus sont modestes. En effet, le locataire âgé bénéficie d'une protection légale. Explications.

Une protection sous conditions : l'âge et les ressources modestes du locataire

Une personne qui loue un logement, vide ou meublé, à un bailleur privé à titre de résidence principale, bénéficie d'une protection lorsque son contrat de location arrive à échéance s'il remplit les deux conditions suivantes :

- S'il est âgé de plus de 65 ans à l'échéance du bail. Seul l'âge compte, l'état de santé n'est pas un critère.



- Si ses ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond. Les plafonds sont fixés chaque année par arrêté, qui varient selon le lieu où est situé le logement : à Paris ou sa banlieue limitrophe, en Île-de-France ou dans les autres régions, et en fonction de la composition du foyer fiscal. Les ressources sont à apprécier au regard du plafond de ressources pour l'attribution des logements locatifs conventionnés (HLM).

Plafonds de ressources en 2023 :
 

Les conditions d'âge et de ressources sont cumulatives.

Cette protection s'applique à tout locataire s'il remplit les conditions, ainsi peu importe la date de formation du contrat.

Proposer un nouveau logement

Lorsque le bailleur veut donner congé à un locataire âgé de plus de 65 ans, dont les ressources sont modestes, il doit lui proposer, pendant la période de préavis, un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités (surface, loyer, prestations équivalents). En présence de plusieurs titulaires du bail (conjoints, partenaires de pacs...), il suffit que l'un d'entre eux remplisse les conditions légales pour que le bailleur soit contraint de leur soumettre une offre de relogement.

Le logement proposé doit, de plus, être situé dans un périmètre géographique bien précis (article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948) : le logement doit être situé dans la même commune (ou dans une commune limitrophe sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km) ou bien, le cas échéant, dans le même canton ou arrondissement quand la commune est ainsi divisée (ou dans les cantons ou arrondissements limitrophes).

Le propriétaire doit donc effectuer une recherche de logement de location à la place du locataire et lui transmettre les offres de location qu'il trouve.

Cas d'exclusion de la protection du locataire âgé

Le locataire protégé peut à tout moment perdre son statut s'il manque à ses engagements (loyers impayés par exemple). Dès lors, le propriétaire est alors en droit de donner congé et de ne pas lui trouver de solution de relogement pour motif légitime et sérieux.