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Entretien : quels sont les droits et devoirs des locataires ?

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Mis à jour le 2 octobre 2017
D'après la loi, le locataire doit "prendre à sa charge l'entretien courant du logement et de ses équipements". Qu'est-ce que cela signifie concrètement ? Quels sont les travaux qui lui incombent vraiment ? Dans quelles conditions les réparations sont à la charge du propriétaire ? Explications.
Des milliers de personnes s'installent, chaque année, seules ou à plusieurs en location.
En appartement ou en maison, les locataires ont un certain nombre de droits et devoirs qu'ils doivent respecter en matière d'entretien courant et de petites réparations.
Car, si en général le propriétaire réalise le plus gros des travaux (réparation d'une toiture vétuste, remplacement d'une fenêtre), le locataire doit de son côté également effectuer de petites tâches de bricolage, comme par exemple, la réparation du joint d'un évier ou le recollage d'un papier peint.
Si les réparations locatives n'ont pas été effectuées par le locataire, le propriétaire pourra retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondantes aux travaux.
L'entretien du logement, source de nombreux conflits
L'article 7d du 6 juillet 1989 stipule une liste non-exhaustive sur les types d'entretiens et de réparations à la charge du locataire. Toutes les pièces des équipements électriques, notamment, ne sont pas mentionnées dans le texte de loi.
Même si sous certaines conditions, comme la vétusté ou la malfaçon de la pièce, le propriétaire est en tort, les interprétations sont parfois extrêmement variables.
C'est pourquoi de nombreux conflits apparaissent chaque année entre propriétaires et locataires.
Avant d'engager une procédure de justice coûteuse et fastidieuse, les meilleures solutions restent le dialogue, la courtoisie et une bonne connaissance de ses droits et devoirs.
Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ? Que couvrent les charges imposées au locataire ? Quelles sont les solutions pour résoudre un conflit à l'amiable ?
Découvrez ci-dessous le détail des réparations qui reviennent à la charge du locataire...
Entretien : quels sont les droits et devoirs des locataires ?

Quelles sont les réparations extérieures à la charge du locataire ?

Le jardin
Lors de la location d'une maison, le ou les locataires ne doivent pas oublier et négliger l'entretien du jardin. Ces derniers veilleront aux désherbages des allées, à la tonte de la pelouse, à l'arrosage et à la taille des arbres et arbustes.
Le nettoyage des terrasses et auvents, pour éviter le développement de la mousse ou tous autres végétaux, est également imposé, ainsi que le dégorgement des conduits des gouttières.
Les portes et fenêtres
Selon la loi, le bon fonctionnement des portes et fenêtres est à la charge du locataire. L'entretien concerne notamment les petites parties mécaniques des portes et fenêtres comme le graissage des charnières, le remplacement des petites pièces de serrures ou les réparations de poignées de portes.
En cas de dégradation des vitres, stores, volets, la réparation est à la charge du locataire. S'il conteste la décision de son bailleur, il devra justifier, preuve à l'appui, que la dégradation est liée à de l'usure ou à une force majeur comme une catastrophe naturelle.
Quelles sont les réparations extérieures à la charge du locataire ?

Quelles sont les réparations intérieures à la charge du locataire ?

Du sol au plafond
A l'intérieur de l'habitat, le locataire se doit de maintenir l'ensemble des pièces et équipements dans un parfait état. Et cela ne concerne pas un simple dégorgement de siphon ou le remplacement d'une ampoule, loin de là !
Du sol au plafond, en passant par les murs, le locataire devra en assurer la propreté et la pérennité. Par exemple, il lui est demandé de recoller une tapisserie ou de remettre un peu de peinture lorsque celle-ci se dégrade.
La pose de tableaux ou miroirs provoque quelques fois des petites dégradations. Le propriétaire pourra alors demander au locataire le rebouchage des trous éventuels.
Le bon état des sols (parquets, moquettes, lino) n'est pas non plus à négliger. Le locataire veillera à la vitrification du parquet ou au remplacement de quelques lames de parquet. Les menuiseries (baguettes, moulures) doivent également être entretenues.
Plomberie, électricité
La plomberie et l'électricité sont les domaines qui peuvent provoquer de nombreux litiges entre les bailleurs et les locataires. La loi du 6 juillet 1989 impose une liste de pièces à remplacer mais le texte de loi ne donne seulement que des exemples de pièces.
Il est parfois nécessaire de faire appel au conseil d'un plombier ou d'un électricien afin de déterminer la nature de la pièce et de sa dégradation (usure ou mauvaise utilisation).
Du côté du chauffage et de l'eau chaude, la législation stipule un certain nombre de pièces à remplacer en cas de dégradation même involontaire : bilames, pistons, membranes, boites à eau, allumage, clapets.
En revanche, le locataire évitera, par exemple, d'appeler le propriétaire pour l'engorgement d'un siphon d'évier qui est dû, en général, à une utilisation quotidienne du locataire. Il faut donc faire la part des choses entre les "vrais" travaux de réparation et les petits tracas du quotidien.
Par ailleurs, il peut être amené à remplacer des tuyaux de canalisation du gaz. Même si cela arrive assez rarement, quelques notions de bricolage seront parfois nécessaires.
En électricité, le locataire a le devoir d'assurer le bon état des appareils électriques. C'est à lui notamment de remplacer les fusibles ou les ampoules défectueuses que le propriétaire laisse en place au moment de l'état des lieux. Il peut être amené également à réparer un interrupteur électrique usé.
Enfin, le propriétaire met parfois à la disposition du locataire plusieurs équipements mentionnés dans le contrat de location. Réfrigérateur, machine à laver, hottes aspirante... La loi en impose l'entretien et la menue réparation (remplacement de joint, collier de fixation...) au locataire.
A noter que le ramonage des conduits d'évacuation des fumées et de ventilation (chaudière, cheminée...) est aussi à la charge du locataire.
Quelles sont les réparations intérieures à la charge du locataire ?

Quelles sont les charges imposées au locataire ?

Lors de la signature du contrat de location, le propriétaire peut demander au locataire le versement de charges tous les mois ou tous les trimestres. Ces charges peuvent couvrir des dépenses liées à l'entretien général de l'immeuble, aux services collectifs proposés et à certaines taxes locatives (ordures ménagères, balayage)..
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 impose une liste de charges récupérables qui sont celles que le propriétaire paye en lieu et place de son locataire, et qu'il peut ensuite récupérer auprès de ce dernier.
Parmi les charges récupérables, le décret en énumère huit que le locataire ne peut contester :
- Ascenseurs et monte-charge (électricité, entretien courant...).
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes (consommation, entretien courant, menues réparations...).
- Installations individuelles (chauffage et production d'eau chaude, distribution d'eau dans les parties privatives).
- Parties communes intérieures au bâtiment (entretien, tapis...).
- Espaces extérieurs au bâtiment (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux).
- Hygiène (produits d'entretien, élimination des rejets).
- Equipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation (interphones, codes...).
- Impositions et redevances (droit de bail, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage).
Quelles sont les charges imposées au locataire ?

Dans quelles conditions les réparations ne sont pas à la charge du locataire ?

D'après l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne prend pas en charge l'entretien ou à la réparation locative dans les de trois conditions suivantes :
- Tout d'abord, si le locataire prouve que la pièce à remplacer possède un vice de construction ou une malfaçon. En cas d'inondation, une mauvaise étanchéité des murs peut être à l'origine du problème et c'est alors au propriétaire d'engager les frais d'entretien.
- D'autre part, la réparation d'une pièce ou d'une matière (moquette, tapisserie) de la location n'est pas à la charge du locataire s'il s'agit d'une usure normale. Par exemple, si une pièce à l'intérieur d'une chaudière à gaz se casse, le propriétaire devra engager les frais de réparation, sauf s'il réussit à prouver une mauvaise utilisation de l'appareil.
- Enfin, il peut s'agir d'un cas de force majeure, la catastrophe naturelle. La toiture ravagée par le vent ou les vitres cassées seront pris en charge par le propriétaire de l'habitation
Dans quelles conditions les réparations ne sont pas à la charge du locataire ?

Quels sont les solutions en cas de litiges concernant une réparation locative ?

Les associations de défense des locataires conseillent la résolution d'un conflit à l'amiable. "Les deux parties doivent dialoguer rapidement et ne pas laisser traîner un conflit", explique Stéphane Pavolvic, directeur de la Confédération Générale du Logement. "Il faut aussi s'entourer d'un maximum d'associations de logement spécialisées sur les réparations locatives qui pourront apporter un éclairage au locataire".
Si le bailleur et le locataire ne s'accordent pas sur l'issue du litige, et avant d'envisager une procédure de justice souvent longue et coûteuse, ils auront la possibilité de saisir la Commission Départementale de Conciliation.
Cette dernière est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des propriétaires et de représentants des locataires.
Pour le locataire ou le propriétaire, ce recours est gratuit. Les deux parties peuvent envoyer un courrier mentionnant leurs l'objet du litige et une copie du contrat de bail.
D'une manière générale, tous les documents utiles pour étayer le dossier peuvent être adressés à la commission (état des lieux, mails, courriers, plans...).
Ces commissions appartiennent à la direction du logement des préfectures. Pour se renseigner sur la démarche à suivre, il suffit de se rendre sur le site Internet de la préfecture de son département ou de contacter le secrétariat par téléphone.
Autre solution, le conciliateur de justice. Son rôle est quasiment le même que celui de la Commission Département de Conciliation : concilier les parties et trouver un terrain d'entente entre bailleur et locataire.
"Ce conciliateur n'est pas un expert juridique au logement. Il est davantage adapté aux conflits dans lesquels les sommes d'argent sont importantes", prévient Stéphane Pavolvic.
Enfin, si les parties ne parviennent toujours pas ou ne souhaitent pas concilier, elles ont toujours la possibilité de porter le litige devant le tribunal d'instance. Le cas échéant, la commission émet un avis dans un délai de 2 mois.
Si locataires et propriétaires ne trouvent pas une solution amiable à leur litige sur une somme inférieure à 10.000 €, l'une ou l'autre peut saisir le tribunal d'instance
Quels sont les solutions en cas de litiges concernant une réparation locative ?
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