Location-bailleur
Louer vide ou meublé: un choix décisif pour le propriétaire
Certes, louer un bien assure au bailleur un supplément de revenu conséquent. Mais pour éviter les déconvenues, encore faut-il choisir un régime juridique adapté à ses objectifs. Vide ou meublée, la location n’a pas le même impact juridique pour le propriétaire.
Pour certains propriétaires, mettre un logement en location suscite un certain nombre d’interrogations. Pourrais-je récupérer l’appartement pour en faire profiter mes enfants quand ils feront leurs études ? Dois-je laisser des meubles ? Suis-je tenu de louer pendant au moins trois ans ? Est-il possible de louer mon logement ponctuellement et de le récupérer pendant les vacances ... ? Autant de questions auxquelles il est difficile de répondre si l’on ne s’est pas plongé dans les arcanes de la loi. De fait, les conséquences d’une location vide ou meublée ne sont pas les mêmes pour le bailleur.
Logement décent
Qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, le propriétaire est tenu de délivrer un logement décent, tel que l’impose la réglementation, c’est-à-dire ne pas porter atteinte à la sécurité physique et à la santé des locataires. Le logement doit donc être en bon état, doté de fenêtres, et de circuits électriques et de gaz aux normes. Par ailleurs, il doit être alimenté en chauffage et en eau potable, contenir une cuisine et des installations sanitaires. Enfin, la pièce principale du logement mis en location ne peut être inférieure à 9 m2, ni proposer une hauteur sous plafond de moins de 2,20 mètres*.
A partir du moment où le logement constitue la résidence principale du locataire, le contrat de bail nécessite un écrit. Un état des lieux (à l’entrée et à la sortie du locataire) est obligatoire pour un logement vide, et reste conseillé dans le cadre d’une location meublée : en cas de litige sur l’état du logement, c’est ce document qui sert de base pour trancher. L’établissement d’un diagnostic de performance énergétique du logement (valable pendant 10 ans) et d’un état des risques naturels et technologiques (valable pendant 6 mois) est également à la charge du bailleur, quel que soit le type de location choisi.
Deux régimes juridiques
Mis à part ce socle de règles communes, la location d’un logement vide ou celle d’un logement meublé restent sensiblement différentes. En choisissant de mettre un appartement ou une maison en location "vide" , le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989. A ce titre, il doit être conclu pour une durée de trois ans minimum, sauf raisons professionnelles ou familiales (nécessité de récupérer les lieux au bout de deux ans pour mutation professionnelle par exemple). Avec un meublé, cette durée est ramenée à un an, voire neuf mois si le propriétaire loue à un étudiant. Mais pour louer en meublé, encore faut-il proposer un logement qui permette au locataire de vivre normalement (table, chaise, lit, cuisine, armoire...), ce qui est alors susceptible d’impliquer des frais.
Pour mettre fin au contrat de bail, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois dans le cadre d’une location vide, ramené à 3 mois pour un meublé. A savoir par ailleurs : dans le cadre d’un bail "loi de 89" , les charges que le bailleur peut répercuter sur son locataire sont limitativement énumérées par le décret du 26 août 87 (n° 87 713), tandis que le dépôt de garantie est cantonné à un mois de loyer. Plus souple, la location meublée obéit à la loi contractuelle : bailleur et locataire peuvent s’entendre sur ce qu’ils souhaitent faire figurer au sein du contrat de bail. Dans le cadre d’une location meublée ne constituant pas la résidence principale du locataire (location saisonnière), aucune limite de durée n’est imposée.
Peser le pour et le contre
Pour choisir de louer vide ou meublé, Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l’ ANIL (agence nationale d’information logement) conseille de s’intéresser à la "réalité de la demande au plan local" . "Si vous avez un appartement de plus de deux pièces, il sera plus simple de trouver un locataire en le louant vide, poursuit-elle. Les foyers susceptibles de s’intéresser à ce type de logement possèdent généralement leurs propres meubles et pour cette raison, n’ont aucune raison de prendre un meublé".
En revanche, la question se pose plus nettement pour ceux qui possèdent des petites surfaces. S’il s’agit d’un studio, mieux vaut le louer meublé, surtout si l’appartement se situe dans une zone étudiante. Les jeunes ont rarement leurs propres meubles et n’ont pas besoin de louer sur une longue période. Cela permet de limiter l’engagement à neuf mois mais implique alors de rechercher tous les ans un nouveau locataire. Si le logement dispose d’au moins deux pièces, il faut peser le pour et le contre. A partir du moment où le bailleur n’a pas un besoin immédiat du logement, il peut être intéressant d’octroyer un bail de trois ans, sans avoir le souci d’y intégrer du mobilier. La location meublée quant à elle a quelques atouts séduisants, notamment en termes fiscaux. Car les loyers perçus d’une location meublée sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficient à ce titre d’un abattement de 71% dès lors que les loyers perçus tout au long de l’année n’excèdent pas 76.300€, hors taxes.
*Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
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