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Caution, à quoi êtes-vous engagé ?

Par Marie Castets
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le 5 mai 2008
caution location chèque dépôt de garantie
caution location chèque dépôt de garantie © MAP
Les propriétaires exigent souvent la présence d'une caution pour accepter un locataire. Parents, grands-parents ou amis proches assument généralement ce rôle, ce qui permet de décrocher le précieux logement. Un acte fort dont on ne mesure pas toujours les conséquences.
En plus du dépôt de garantie d'un montant correspondant à un mois de loyer, le propriétaire qui loue un logement est en droit d'exiger la présence d'une caution. Pour le bailleur, c'est une sécurité supplémentaire qui lui permet d'assurer le versement du loyer en cas de défaillance du locataire. Pour ce dernier en revanche, c'est une contrainte supplémentaire surtout lorsqu'il gagne correctement sa vie et qu'à plus de trente ans, il est encore obligé de s'adresser à ses parents. Dans ce cas, l'acte de cautionnement se présente comme une simple formalité. Dans d'autres situations, il est néanmoins lourd de conséquences pour la personne qui se porte caution.

Trois ans d'engagement minimum

En tant que caution, vous vous engagez à vous substituer au locataire s'il ne paye pas ses loyers et qu'il est insolvable. Mais la durée de l'engagement diffère selon les termes du contrat. Deux cas de figure se présentent. L'engagement peut porter sur une durée déterminée à l'avance, en général celle du contrat de bail, c'est-à-dire trois ans minimum. Dans ce cas, vous êtes dégagé de toute obligation à l'issue de la location. "Vous pouvez prévoir par écrit, que certains événements mettront fin à votre caution : par exemple, le divorce des époux que vous cautionnez ou le décès du locataire" , explique l'Agence nationale d'information pour le logement (ANIL). A défaut de précision concernant la durée de l'engagement, il faut retirer l'acte de cautionnement - c'est-à-dire se désengager - par courrier recommandé avec avis de réception et ce, avant la fin du bail, pour être affranchi de toute obligation en cas de renouvellement du contrat.

Bénéfice de discussion

Au-delà de ces considérations de durée, deux cas de figure se présentent pour la personne qui se porte caution : elle peut s'engager solidairement ou rester caution dite "simple". Les bailleurs exigent généralement une caution solidaire dans le cas d'une colocation. En effet, en cas d'impayé, il a le droit de se retourner contre n'importe quelle caution (généralement celle qui lui semble la plus solvable). Conséquence pour la caution : elle s'engage pour tous les locataires et pas seulement son enfant ! Mais dans tous les cas, l'attention de la caution doit être portée sur un point crucial lorsqu'elle rédige l'acte de cautionnement. Il faut en effet vérifier si vous renoncez ou pas à ce que l'on appelle, le "bénéfice de discussion". Cette clause permet de "demander au bailleur de poursuivre directement sur ses biens, la personne que vous avez cautionnée" , explique l'ANIL. Dans ces conditions, le bailleur ne peut poursuivre la caution que si le locataire est insolvable. A l'inverse, le propriétaire peut s'adresser directement à la caution, sans même avoir cherché à récupérer les impayés auprès du locataire, si l'acte de cautionnement contient une mention de renonciation à ce bénéfice de discussion.

Sur le feu

La pratique qui consiste à exiger la présence d'une caution pour accepter de louer un logement à tel ou tel locataire est largement contestée. Alors qu'il était question d'interdire le recours systématique à une caution en matière de location, la loi pour le pouvoir d'achat du 8 février 2008 s'est contentée de limiter le montant du dépôt de garantie à un mois (contre deux jusqu'à présent). La question de la suppression de la caution reste néanmoins d'actualité puisque le rapport remis au Ministère du logement début avril préconise d'interdire le cumul assurance loyers impayés/caution. Par ailleurs, la convention qui régit la garantie des risques locatifs (GRL) interdit aux bailleurs qui passent par ce dispositif, de recourir à une caution.
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