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Investissement locatif : mode d'emploi

Par Marie Castets
,
le 17 avril 2008
logement neuf
logement neuf © DR
Payer moins d'impôts tout en investissant dans la pierre, c'est possible ! Avec le Robien "recentré" et le Borloo "populaire" , les investisseurs peuvent aujourd'hui réaliser de substantielles économies d'impôts s'ils achètent un logement pour le mettre en location. A condition de prendre le temps de la réflexion. Revue de détails.
Depuis plus de vingt ans, les pouvoirs publics n'ont cessé de promouvoir l'investissement locatif en accordant aux acheteurs des réductions d'impôt, sous conditions de loyers et parfois de revenus concernant les locataires. Ce sont ainsi succédés pas moins de sept dispositifs régulièrement remaniés ou remplacés. Derniers en date : le Borloo dit "populaire" et le Robien "recentré" , qui permettent d'amortir le prix d'achat d'un logement en déduisant tous les ans pendant plusieurs années, une fraction de ce prix des revenus issus de la location. Un attrait fiscal certain, à condition de ne pas s'engager à la légère.

Robien : attractivité des plafonds de loyers

L'investisseur qui choisit le régime Robien "recentré" peut amortir 50% du prix du logement sur neuf ans, soit 6% par ans les six premières années, puis 4% les deux dernières années. Le bénéfice de cette fiscalité n'est possible que si le loyer n'excède pas certains plafonds : 21.02€ par m2 en zone A, 14.61€ en zone B1, 11.95€ en Zone B2 et 8.76€ en zone C. Par exemple, le loyer d'un logement de 50 m2 loué en région parisienne ne pourrait excéder 1051€ (21.02 x 50).

Borloo : l'investissement social au service de la fiscalité

Comme avec le Robien, le régime Borloo "populaire" s'adresse surtout aux personnes qui souhaitent acheter dans le neuf. La fiscalité est plus attractive à condition de louer plus longtemps. L'investisseur peut ainsi défalquer de ses revenus locatifs jusqu'à 65% de l'investissement pendant 15 ans, soit 6% les sept premières années, 4% les deux années suivantes, puis, en cas de renouvellement du bail 2,5% pendant six ans. En contrepartie, l'acheteur s'engage à respecter des loyers 20% inférieurs à ceux du Robien et à louer à des locataires ne dépassant pas certains plafonds de ressources (16.82 € en zone A, 11.69 € en zone B1, 9.56€ en zone B2 et 7.01 € en zone C).
Les personnes qui souhaitent investir dans un logement ancien peuvent aussi le faire avec le Borloo "populaire" , à condition de passer une convention avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat), ce qui implique de justifier de la surface du bien, de sa décence, de respecter des loyers très modérés et de louer à des personnes dont les revenus sont plafonnés. Outre la possibilité d'amortir le prix de l'investissement de départ, le système accorde par ailleurs un abattement forfaitaire de 30%, voire 45% lorsque les loyers pratiqués sont très faibles.

Investir à bon escient

Pour l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), l'intérêt fiscal de ces dispositifs est beaucoup plus net pour les contribuables "imposés dans les deux tranches supérieures d'imposition" . Quant à savoir où investir, la structure rappelle dans un dossier réalisé en 2007, que "les plafonds de loyer Robien restent dans la majorité des cas supérieurs aux loyers de marché, même dans le régime Borloo neuf, ils sont assez rarement inférieurs aux loyers de marché".
Des régimes dont "l'intérêt fiscal est indéniable" selon Jean Perrin, président de l'UNPI (Union nationale de la propriété) mais qui requièrent néanmoins de rester vigilant. Selon notre interlocuteur, "le prix de l'investissement dans le neuf est très élevé et tend à réduire la rentabilité nette de l'opération qui s'apparente désormais à celle des produits financiers tels que les assurances vie ou certaines obligations" . Par ailleurs, certains programmes ont été réalisés dans des secteurs peu porteurs. "Il arrive que la construction massive de logements à défiscaliser crée un déséquilibre entre l'offre et la demande" , prévient le président de l'UNPI. Dans ces conditions, les investisseurs ont parfois du mal à trouver un locataire. "Et dans d'autres villes où les loyers sont en baisse, les investisseurs sont contraints de louer moins cher que ce qui avait été prévu lors des simulations" . A bon entendeur...
A savoir
Le projet de loi de mobilisation pour le logement qui devrait être débattu le 14 octobre prévoit de recentrer les systèmes d'investissement locatif Borloo et Robien de manière à ce que les constructions se fassent dans des zones où la demande locative est forte. Les nouveaux périmètres géographiques définis seront revus tous les trois ans. Par ailleurs, le projet de loi de finances 2009 envisage de réserver ces dispositifs aux seuls logements conformes aux normes thermiques et relatives aux performances énergétiques en vigueur.
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