L'HABITAT SOUS TOUS LES ANGLES

Logement, cause nationale : les candidats sèchent le grand oral

Par Sébastien Chabas, envoyé spécial
,
le 5 avril 2012
Las de constater que ce sujet reste le grand absent de la campagne, les professionnels ont interpellé les partis politiques. A l'appel de huit fédérations et associations* regroupées sous la bannière "Présidentielle 2012. Logement : cause nationale", les candidats et leurs représentants ont été invités ce jeudi 5 avril à présenter leurs propositions et les moyens pour les financer. Seul bémol ? Les principaux candidats ont déclaré forfait au grand dam du secteur. Détails.
Des six candidats invités ce jeudi 5 avril, à 14 heures, au Théâtre Marigny de Paris, aucun ne s'est physiquement présenté pour s'exprimer devant quelque 700 professionnels participant au colloque "Logement : cause nationale". Une grande déception pour le secteur, l'un des plus importants en termes économique, pesant 75 Md€ et 858.000 emplois.
François Hollande (PS), Nicolas Sarkozy (UMP) et François Bayrou (MoDem) avaient choisi de se faire représenter : le premier par Pierre Moscovici, porte-parole de la campagne socialiste ; le second par son ministre du Logement, Benoist Apparu ; et le troisième par Robert Rochefort, vice-président du Modem. Jean-Luc Mélenchon a également préféré cette option et délégué Martine Billard, vice-présidente du Front de gauche. Eva Joly, elle, a dû renoncer à sa participation à cause de sa chute et a dépêché sa spécialiste logement, Emmanuelle Cosse, vice-présidente du Conseil régionale d'Ile-de-France. Jugés "trop peu représentatifs", les quatre "petits" candidats n'ont pas été conviés.

Déception affichée

"Aucun des trois [poids lourds] n'a accepté notre proposition d'enregistrer un message vidéo pour au moins être présents par l'image, nous déplore en coulisses Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Nous sommes extrêmement surpris et déçus parce que le logement est un sujet majeur en France."
Malgré l'absence des chefs d'orchestre des partis politiques, leurs solistes respectifs ont fait preuve d'assiduité dans le déroulement du grand oral. La règle du jeu ? Dix minutes chacun sur sa vision, suivie de deux questions posées par deux présidents du secteur.
* Action Logement, Fédération française du bâtiment (FFB), Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Fondation Abbé Pierre, Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal), Union des maisons françaises, Union nationale des économistes de la construction (Untec), Union nationale des syndicats français d'architectes (UNSFA) et Union sociale pour l'habitat (USH).
Lire la suite en page 2
Logement, cause nationale : les candidats sèchent le grand oral

Poursuivre les objectifs du Grenelle

logements
logements
En préambule, du "grand oral" orchestré par le journaliste Patrick Poivre d'Arvor, une enquête dédiée au logement plante le décor du colloque. D'après un sondage réalisé par l'Institut Ipsos, dévoilé en exclusivité à cette occasion par son directeur général délégué Brice Teinturier, 69% des Français souhaitent un "changement en profondeur " de la politique menée dans ce domaine. Et 41 % d'ente eux estiment que les dépenses de logement ont fortement augmenté au cours des dernières années. Par ailleurs, 46 % des Français pensent qu'il est possible de construire 500.000 nouveaux logements par an. "Le logement en concurrence avec des enjeux lourds comme la Santé ou le chômage apparaît toujours en 7e ou 8ème position ", souligne-t-il.
Dans la foulée, la lieutenante d'Eva Joly (Europe Ecologie Les Verts), Emmanuelle Cosse, rappelle que son parti défend une "politique ambitieuse" et souhaite "vraiment changer de rythme". Ainsi la première question vient de Pierre Mit, président de l'Untec (économistes de la construction) à propos de l'intérêt du coût global notamment dans les bâtiments dits écologiques. "Il faut continuer dans la perspective du Plan du Grenelle, et voir si on peut travailler sur des appareils fiscaux...", rétorque-t-elle. Et d'ajouter à une question posée sur le foncier : "Il ne faut pas plus consommer de foncier mais mieux l'utiliser".

Augmenter le seuil de la loi SRU

C'est au tour du colistier de François Bayrou (MoDem), Robert Rochefort, ex-directeur du Credoc (Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie) de dévoiler sa feuille de route. Marie-Françoise Manière, présidente de l'UNSFA (Syndicat des architectes) l'interroge au sujet du coût du patrimoine existant : "Contrairement à certains gros candidats, nous ne sommes pas favorables au système de blocage de prix", insiste-t-il. Et pour la loi SRU, pourquoi ne pas faire passer le seuil à 25% ? "Nous l'envisageons".

Renverser la logique fiscale

Puis Pierre Moscovici, directeur de campagne de François Hollande, prend dix minutes pour présenter - chiffres à l'appui - le programme de son candidat. Et de répondre à la première question de Didier Ridoret, président de la FFB, sur comment booster l'investissement locatif privé ? "Il faut renverser la logique fiscale qui limite la rétention, glisse-t-il. Il y aura donc une concertation et il faut que nos mesures soient appliquées dès la première année".
De son côté, Martine Billard, porte-parole de Jean-Luc Mélenchon, répond longuement à un commentaire de Marc Pigeon, président de la FPI, à propos de leur programme : "L'important n'est pas d'opposer les citoyens et les techniciens, estime-t-elle. Arrêter de dire que c'est le marché qui décide, nous ne refusons pas les techniciens, mais nous voulons pas seulement des structures proposées par les techniciens".
Lire la suite en page 3
Poursuivre les objectifs du Grenelle

Un retour à l'équilibre en 2016 pour le logement

Un retour à l'équilibre en 2016 pour le logement - grand oral
Un retour à l'équilibre en 2016 pour le logement - grand oral © SC - Batiactu
Longtemps attendu durant le colloque, Benoist Apparu, ministre délégué au logement, annonce clairement d'entrée : "Nous devons avant tout changer de modèle économique". Et de nous faire partager : "Je n'ai pas eu la primeur du programme présenté (Ndlr : l'après-midi même) par mon candidat Nicolas Sarkozy. Mon candidat a insisté sur un point fondamental : Oui, il faudra assumer un monde économique différent à répondre les logements des français tout en dépensant moins d'argent public, car nous ne voulons pas copier ni l'Espagne, l'Italie ou la Grèce dans quelques temps". Avant d'ajouter : "Nous envisageons un retour à l'équilibre en 2016 y compris dans le logement."
Le président de l'Union des maisons françaises, Christian Louis-Victor, l'interroge alors sur les conséquences du zonage en France. "Il me semble que ces zones sont imparfaites, à revoir mais elles sont indispensables. Les supprimer entièrement conduirait à oublier notre politique démographique", répond Benoist Apparu.
Faire face à l'urgence des besoins
Enfin, Wallerand de Saint-Just, porte-parole de Marine Le Pen (FN), reconnaît que sa candidate n'a pas pris position sur le chiffrage des logements à construire pour le prochain quinquennat. Et d'apporter en exclusivité : "En revanche nous avons déjà budgété un chèque premier le logement à hauteur de 720 M euros."
En conclusion, face à l'urgence des besoins, les 9 acteurs du logement ont dévoilé les dix priorités pour sortir très vite le secteur de la crise et d'assurer un "logement pour tous et un logement pour chacun"...
Découvrez les 10 priorités du secteur en page suivante.
Marc Pigeon, président de la FPI, interpelle les candidats à la présidentielle
"Tout ce que j'ai entendu est vraiment un voyage dans l'inconnu... Comment construire là 500.000 logements ? Ce qui m'intéresse est de connaître l'axe politique des candidats, estime Marc Pigeon, président de la FPI, s'exprimant aussi au nom des 9 acteurs de la chaîne du logement. D'après le sondage IPSOS, on voit bien que les Français sont du même accord que les professionnels, sur la base de la nouvelle politique. Il faut une stratégie pérenne. Et nos six axes sont : construire en fonction des différents besoins, cibler les territoires et construire des logements sociaux, baisser les prix de l'immobilier en agissant sur les coûts du foncier et de construction, établir une gouvernance dans le secteur, et enfin mobiliser l'existant." Et pour conclure : "Là où il nya pas de vision, les peuples périssent"
Un retour à l'équilibre en 2016 pour le logement

Une cause, dix priorités

construction
construction © CL-Batiactu
Première priorité : S'engager sur cinq ans
Le logement rapporte plus qu'il ne coûte ; c'est pourquoi, en période de disette budgétaire, l'effort de l'État doit être constant et maîtrisé.
Les signataires demandent que le prochain Gouvernement s'engage sur un "programme" pour cinq ans avec des règles stables et pérennes et que ce dernier soit rappelé dans la loi.
Cette loi doit être l'occasion d'un débat national avec l'ensemble des parties concernées, tant dans sa phase de préparation que dans son suivi. Les débats nationaux pourraient être utilement relayés, au plan local, au moyen de conférences régionales.
Deuxième priorité : Réformer la gouvernance et adapter les politiques aux réalités territoriales
La décentralisation est un fait incontournable. Néanmoins, la France reste une exception au sein du concert européen, avec son organisation administrative territoriale. Il faut donc travailler autrement et se poser la question de la gouvernance publique.
Les signataires proposent donc une décentralisation accrue, avec le transfert des PLU et de la politique foncière aux intercommunalités, une meilleure adaptation des zonages réalisés sur la base d'une évaluation territorialisée des besoins par l'implication directe des acteurs du logement au niveau régional, sous le contrôle de l'Etat, et la modulation des financements publics à cet échelon, l'Etat restant naturellement responsable des grands équilibres, de l'impartialité, d'une affectation équitable en fonction des besoins et de la solidarité nationale.
Troisième priorité : Rénover la politique foncière pour construire plus
Le manque de disponibilité de terrains constructibles appelle un programme d'urgence avec des mesures visant à disposer de plus de terrains pour construire plus de logements, à en modérer le prix et à dissuader de la rétention foncière.
Plus de terrains pour plus de logements
Les fédérations signataires recommandent la création de pénalisation incitative pour les collectivités qui ne respectent pas leurs objectifs fixés dans les plans locaux de l'habitat, par des modulations de la DGF au profit des collectivités bâtisseuses et au détriment des collectivités malthusiennes, sous réserve d'une cohérence avec les besoins.
Elles recommandent également de :
Transformer le PLU en un outil de programmation et de production de terrains à bâtir pour le logement en imposant, non plus seulement sa compatibilité mais sa conformité avec le PLH et en mobilisant immédiatement les zones à urbaniser en priorité (AU1) où les terrains sont moins chers, les collectivités disposant de la possibilité de lever la taxe d'aménagement pour financer les équipements nécessaires,
Relancer les opérations d'aménagement (ZAC, permis d'aménager, PUP), et/ou, sur le modèle de l'obligation d'exploiter les terrains agricoles, créer une possibilité d'instaurer, en zones tendues, une obligation de construire ou de faire construire dans certains périmètres.
Les organismes signataires recommandent également de :
- simplifier drastiquement les procédures applicables en matière d'urbanisme
- généraliser les études préalables, et la concertation
Enfin, il est essentiel que des dispositions soient prises pour réprimer les recours abusifs, en particulier, par l'encadrement de l'intérêt à agir, conformément à la décision du Conseil Constitutionnel de juillet 2011.
Modérer les prix
La mise à disposition volontariste de terrains publics, par l'Etat, les collectivités territoriales ou les grandes entités publiques, à prix maîtrisé et/ou via des baux emphytéotiques paraît un axe indispensable.
Les conditions de cette mise à disposition ou de cession d'un terrain constructible par une personne publique doivent prendre en compte la réalité de la demande locale et les contraintes éventuelles d'utilisation, et notamment la part affectée au logement social, pour être compatibles avec l'équilibre financier de ce type de productions.
Dissuader la rétention foncière par les propriétaires
Enfin, dans les zones tendues, il faut utiliser l'arme fiscale pour lutter contre le malthusianisme foncier :
La fiscalité actuelle qui favorise la rétention, doit être repensée. Il est proposé d'inverser la logique dans des conditions à définir, en supprimant au minimum les abattements, voire en rendant cette taxe progressive Un tel dispositif exige évidemment de définir au préalable une notion économique de terrain à bâtir, ce qui passe par la suppression des restrictions à la notion de terrain à bâtir figurant dans le CGI.
Une cause, dix priorités

Location et PTZ

logement ancien
logement ancien © MD - Batiactu
Quatrième priorité : Développer l'offre locative HLM
Les partenaires demandent le développement de l'offre HLM, pour répondre aux besoins quantitatifs et qualitatifs de la population, et compte-tenu de son rôle contra-cyclique et de son importance économique. Un tel objectif, qui s'inscrit dans le respect des règles SRU, doit prendre en compte la réalité des besoins identifiés sur les territoires, qu'il s'agisse des zones les plus tendues, notamment l'Ile-de-France, l'Outre-mer ou la Région PACA, ou de celles où la croissance démographique est soutenue. Il suppose la mobilisation des moyens nécessaires et une alimentation financière pérenne appuyée sur les ressources du Livret A.
L'évolution de la société et la fragilisation croissante de nombreux ménages, souvent victimes du mal-logement, appelle, en complément du développement des logements sociaux « ordinaires », un renforcement et un élargissement de la gamme très sociale, qu'il s'agisse de logements classiques, ou de logements et de résidences adaptées à la diversité des situations et des difficultés rencontrées par les ménages concernés.. Une telle offre doit se faire dans le strict respect d'une mixité spatiale et sociale, faute de quoi elle déboucherait sur la constitution de ghettos.
Cinquième priorité : développer l'offre locative privée, en s'inspirant du système fiscal allemand
Dans l'attente d'un indispensable retour des investisseurs institutionnels sur le segment du locatif privé, il est impératif de conserver une forte implication des ménages, sous réserve que les avantages du dispositif soient supérieurs pour la collectivité à son coût pour la puissance publique.
Les partenaires demandent la mise en place d'une fiscalité générale qui favorise, dans la durée, l'investissement immobilier, qui permette de ne plus avoir besoin de systèmes dérogatoires ou de "niches" pour permettre le développement de ce volet du parc. Ils suggèrent de s'inspirer du régime en vigueur Outre-Rhin qui est globalement inchangé depuis des décennies, avec, notamment, l'amortissement du bien qui a une vraie logique économique et l'imputation du déficit foncier sur le revenu.
Ils souhaitent par ailleurs qu'un accent soit mis prioritairement sur le développement, en zone tendue, du segment locatif intermédiaire sous conditions de ressources et de loyers. Le taux de l'amortissement serait à moduler en fonction des contreparties sociales.
Pour qu'un tel système soit efficace, à des coûts maîtrisés, il est aussi nécessaire de l'associer à des approches plus fines du territoire que les actuels zonages, déterminées au niveau régional en fonction des besoins, et d'assurer sa stabilité.
Sixième priorité : renforcer le différé de remboursement du Prêt à taux Zéro pour développer l'accession des primo-accédants
Le Prêt à taux zero qui a montre son efficacité constitue un excellent outil pour développer l'accession à la propriété. Pour préserver l'efficacité de la dépense publique, il convient de le concentrer sur la production de logements neufs ou rénovés en cohérence avec la politique environnementale et la politique à mener en faveur de l'emploi.
La nécessité de ciblage renvoie à un renforcement du PTZ+ pour les ménages modestes, en particulier en zones tendues. De ce point de vue, le recours à de longs différés s'avère indispensable.
De même, il convient de préserver la spécificité du régime français de sécurisation des crédits, par la caution, qui a montré son efficacité dans notre pays où les taux de sinistralité restent anecdotiques, alors que les nouvelles règles prudentielles s'appliquant aux banques (Bâle III) hésitent à le reconnaitre, au profit de la garantie hypothécaire. De la même manière, les systèmes spécifiques au secteur social sont à préserver.
Location et PTZ

Trop de normes tue la norme

Logements Logements
Logements Logements © Celine Galoffre
Septième priorité : développer l'offre en faveur des ménages à revenus intermédiaires et, tout spécialement, la location/accession
Afin d'élargir l'offre, les fédérations estiment qu'il convient de faciliter la location-accession aidée.
Elles proposent aussi, afin d'élargir l'offre pour répondre aux besoins non-satisfaits, d'encourager la location-accession aidée et de développer, sur une base volontaire, les coopérations entre les organismes HLM qui le souhaitent et le secteur privé, pour produire une offre supplémentaire correspondant aujourd'hui à la demande mal couverte des classes moyennes en zones tendues.
Elles estiment en effet nécessaire de combler l'écart entre le logement social et le marché, qui rend difficile les parcours résidentiels des ménages logés en HLM vers l'intermédiaire, en location comme en accession, et pénalise les ménages à revenus moyens qui ne trouvent, ni en locatif, ni en accession, des logements correspondants à leurs besoins et à leurs ressources.
Elles recommandent donc une coopération entre les acteurs des secteurs public et privé pour combiner leurs compétences afin de produire à égalité cette offre supplémentaire.
Par ailleurs, en relation avec les collectivités locales, le développement d'expérimentations et/ou d'opérations partenariales en matière d'accession très sociale à la propriété mérite d'être encouragé.
Huitième priorité : mettre fin à l'empilement incohérent des normes et instaurer un moratoire
La machine normative et règlementaire s'est emballée. Le problème vient moins de chaque norme ou règlementation prise séparément que de leur accumulation, de leur absence de mise en cohérence. On peut citer sur la période récente, à titre d'illustration, les normes thermiques, anti-incendie, handicap, étanchéité à l'air, etc. Bien souvent, la comptabilité des textes ne se résout, au mieux, qu'au prix d'une dérive des coûts. Ces dérives contribuent à l'éviction d'un nombre croissant de ménages du parc public comme du parc privé.
Il paraît nécessaire, dès lors, de revisiter les normes et règlementations en s'efforçant de trouver un meilleur équilibre entre les réelles incontournables exigences normatives, les véritables besoins des usagers et les contraintes économiques. Les fédérations signataires demandent donc que soient décidés :
- la mise en place d'un système de gouvernance adapté (consensuel, démocratique et appuyé sur une évaluation a priori des besoins) dans la détermination de nouvelles normes,
- la suppression des règles inadaptées à l'usage, ou excessives (à titre d'exemple, l'obligation d'avoir une prise téléphonique dans la cuisine à l'heure de la téléphonie mobile...)
- un véritable moratoire dans la mise en place de toute nouvelle norme tant que les deux points précédents n'auront pas été réglés
Neuvième priorité : revenir à la politique conventionnelle pour le logement des salariés
Les prélèvements opérés déstabilisent Action Logement et le recours à des décrets sur les emplois génère bien des blocages et des lourdeurs. Il importe donc de revenir au plus vite sur les déséquilibres instaurés par la Loi Molle de 2009, afin de redonner à Action Logement la capacité à répondre aux besoins des entreprises et des salariés :
- en facilitant l'accès des jeunes à un emploi via l'accès au logement, ce qui suppose une sécurisation dans le secteur HLM comme dans le secteur privé, et, en particulier, la fusion de la garantie des risques locatifs (GRL) et de la garantie des loyers impayés (GLI) ;
- en favorisant la mobilité professionnelle, y compris via l'accession à la propriété ;
- en développant l'offre de nouveaux logements, dans le parc HLM et en secteur intermédiaire ;
Les signataires demandent, au final, que le niveau de prélèvement soit réduit et que l'État accepte le retour à la politique conventionnelle, permette à Action Logement de s'inscrire en lien avec les acteurs locaux dans la logique du développement cohérent de l'activité, de l'emploi et du logement sur les territoires.
Enfin, les signataires demandent que le financement et la mise en oeuvre de la politique de rénovation urbaine soient redéfinis et pérennisés à partir d'une consultation des partenaires et des financeurs, dans le respect de leurs missions respectives. Ils estiment que l'Etat ne peut être absent financièrement d'une politique aussi importante.

Dixième priorité : faire du neuf avec de l'ancien

La satisfaction des objectifs d'augmentation du nombre de logements mis à disposition des ménages chaque année et du "Grenelle de l'environnement" passe également par une action résolue sur le parc existant, menacé, à terme, par l'obsolescence.. Au rythme actuel, il faudrait près de cent ans pour que le parc immobilier soit en conformité avec les objectifs de Grenelle. Il convient de faire mieux. Pour cela, les signataires proposent :
- d'aligner fiscalement l'ancien rénové sur le neuf, en cas de rénovation des immeubles entiers au niveau BBC, quel que soit l'usage et l'état antérieur du bâtiment ;
- d'étendre le régime d'aide à l'accession à la propriété des logements anciens rénovés à l'équivalent du neuf.
Il faut, dans le même temps, inciter à l'amélioration du patrimoine existant. Cela passe par une remise à plat du régime de vente d'immeubles à rénover, en le clarifiant et en le simplifiant.
De même les efforts en matière de rénovation urbaine doivent être poursuivis, avec un financement de l'Etat pour au moins la moitié du total. Il convient également de favoriser le développement du conventionnement privé du parc ancien rénové, qui doit être au coeur du dispositif, en complémentarité avec les objectifs ci-dessus.
Trop de normes tue la norme
Nous vous recommandons

Visite en images de cette étonnante demeure qui jongle entre tradition et modernité, opacité et transparence, formes compactes et volumes généreux.

 
Recevez gratuitement
La newsletter Maison à Part
L'e-magazine de l'habitat sous tous les angles
Vous pouvez vous désabonner en un clic