Garantie décennale et dommages ouvrage en dix questions clés

Selon l'article L.241-1 du Code des assurances, les constructeurs doivent obligatoirement souscrire une assurance de responsabilité civile décennale à l'ouverture de tout chantier. Sous l'appellation "constructeurs", l'article 1792-1 désigne les architectes, artisans et techniciens du bâtiment, entrepreneurs, constructeurs de maisons individuelles et promoteurs immobiliers. En théorie, donc, tous les professionnels du bâtiment sont couverts par ce que l'on appelle couramment la "garantie décennale". Contractée auprès de leur assureur, elle couvre certains dommages (voir pages suivantes) qui peuvent être constatés à l'issue du chantier d'un bâti. Mais, conseille Ganaëlle Soussens, avocat spécialisée dans les contentieux bancaires et immobiliers, "mieux vaut réclamer un justificatif de la responsabilité civile décennale avant de signer avec un artisan". En effet, la garantie peut couvrir tout ou partie des activités de l'artisan, par exemple la plomberie mais pas l'électricité, etc.

Les professionnels ne sont pas les seuls à devoir souscrire une couverture spécifique. Le maître d'ouvrage (c'est-à-dire vous, le propriétaire qui fait construire sa maison) est également obligé de contracter une assurance, dite "dommages ouvrage", avant l'ouverture du chantier. En cas de dommage, quelles que soient sa nature et sa cause, c'est vers votre assureur que vous devez vous tourner en premier lieu. Vous serez ainsi indemnisé rapidement ; à l'assureur, ensuite, de définir les responsabilités et, le cas échéant, de faire jouer la garantie décennale souscrite par le constructeur. "Si vous construisez vous-même votre maison, la souscription d'une assurance dommages ouvrage est absolument indispensable", insiste Me Soussens. En effet, vous êtes alors considéré comme un constructeur et, à ce titre, vous pouvez être tenu pour responsable en cas de désordre de nature décennale.

Si vous avez souscrit une assurance dommages ouvrage, votre assureur mandatera un expert chargé de définir les causes et les conséquences du dommage. Si vous n'avez pas souscrit d'assurance, vous devrez faire appel à un expert à vos frais. Par ailleurs, si le dommage est bien de nature décennale, "le constructeur est présumé responsable même s'il n'est pas fautif", précise Me Soussens.

Si vous avez souscrit une assurance dommages ouvrage, elle doit vous indemniser en cas de fissure dans un mur. En revanche, "pour définir si un dommage est couvert par la responsabilité civile décennale, l'on s'intéressera essentiellement à ses conséquences", souligne Rémy Porte, responsable construction de la Fédération française des sociétés d'assurance (FFSA). Concrètement, "les dommages doivent être d'une certaine gravité et avoir pour conséquence de compromettre la solidité de l'ouvrage ou de le rendre impropre à sa destination", précise la FFSA. Dans notre exemple, si la fissure est superficielle et purement esthétique, elle ne constitue pas un dommage de nature décennale. Si, au contraire, elle met en péril la solidité de la maison, c'est bien la garantie décennale du constructeur qui s'applique.

Si le dommage est de nature décennale, par exemple si la maison est devenue impropre à l'habitation à cause d'une toiture effondrée, votre assureur se retournera contre l'assureur auprès duquel le constructeur a souscrit sa responsabilité civile décennale. En attendant, c'est votre assureur (celui auprès duquel vous avez souscrit l'assurance dommages ouvrage) qui vous indemnise du montant des travaux nécessaires à la remise en état du bien. "Et, si la maison est réellement inhabitable, l'indemnisation peut couvrir le prix total de la maison", ajoute Me Soussens. Notez tout de même que chaque cas est différent et doit être considéré dans sa globalité.

La responsabilité civile décennale n'entre en jeu qu'à partir de la réception des travaux. Cependant, "le constructeur est responsable des dommages qui surviennent à ses travaux pendant leur exécution quelle qu'en soit la cause", indique la FFSA. Il doit donc remettre en état les éléments dégradés avant la fin du chantier.

Pendant les douze mois qui suivent la réception des travaux, entre en jeu la garantie de parfait achèvement. "Le constructeur doit réparer tous les désordres, de nature décennale ou non, signalés par le maître d'ouvrage lors de la réception ou durant l'année qui suit", précise la FFSA.

En cas de transfert de propriété, l'assurance dommages ouvrage, souscrite par le maître d'ouvrage (dans ce cas, le propriétaire qui vous a vendu la maison), couvre aussi le nouveau propriétaire. Donc, en cas de dommage de nature décennale, vous pouvez vous tourner vers l'assureur du vendeur. "Le notaire doit avoir indiqué les coordonnées de cet assureur dans l'acte de vente", précise Me Ganaëlle Soussens.

Dans le cas d'une vente sur plan, le promoteur est à la fois constructeur et maître d'ouvrage. Il doit donc souscrire, d'une part une responsabilité civile décennale, d'autre part une assurance dommages ouvrage. Lors de la vente d'un appartement, le bénéficie de l'assurance dommages ouvrage est transféré à l'acquéreur. Là encore, les coordonnées de l'assurance auprès duquel ce contrat a été souscrit sont indiquées dans l'acte de vente, de manière à ce que vous puissiez vous tourner rapidement vers l'assureur en cas de dommage.

L'article 1792 du Code des assurances indique que le constructeur est responsable de tout dommage, "même résultant d'un vice du sol, qui compromet la solidité de l'ouvrage ou qui [...] le rend impropre à sa destination". Il n'y a aucune mention du confort ou des performances énergétiques ou acoustiques du bâtiment. En l'état actuel de la loi, une isolation thermique défectueuse n'est donc pas considérée comme un désordre de nature décennale. "A moins que la maison ne soit réellement impossible à chauffer", précise Me Soussens, auquel cas le logement devient impropre à l'habitation. Toutefois, la loi de transition énergétique, actuellement débattue au parlement, introduit la possibilité d'élargir la notion d'"impropriété à l'habitation" au non respect de la réglementation thermique (RT). "Dans ce cas, l'on pourrait imaginer se retourner contre le constructeur si l'isolation n'est pas aussi efficace que prévu", ajoute l'avocat.