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Adaptation du réglement de copropriété : le champ d'application

Par Me Revert-Cherqui
,
le 23 mars 2007
document mains
document mains © Gautier Willaume-FOTOLIA
Dans sa recommandation n°23 du 21 mai 2003, la commission relative à la copropriété a donné son avis sur les modalités d'application de l'Art. 49 de la loi du 10 juillet 1965. Le point sur l'étendue du champ d'application.
Modifications législatives et règlementaires
Dans un premier temps, la commission a estimé qu'il ne fallait pas prendre à la lettre, l'expression: "Modifications législatives" et qu'il fallait y intégrer, également, les modifications règlementaires constituées par le décret du 17 mars 1967.
Aussi, et pour être complète, l'adaptation doit prendre en compte les récentes modifications apportées par le décret du 27 mai 2004, publiées au Journal Officiel le 4 juin 2004.

Quid des évolutions jurisprudentielles ?

La commission estime que les dispositions de l'Art. 49 n'englobent pas les évolutions jurisprudentielles.
Sur le plan pratique cependant, il est souvent difficile d'opérer une distinction très nette entre les clauses illégales qui sont contraires à la loi ou aux règlements en vigueur, et les clauses illicites, contraires à la jurisprudence.
Il serait sans doute dommage à l'occasion de l'adaptation de procéder à une simple retouche des textes, en substituant les textes nouveaux aux textes anciens.
L'adaptation du règlement suppose logiquement qu'il soit possible d'expurger les clauses jugées illicites par la jurisprudence.
À titre personnel, Me Revert Cherqui estime que l'adaptation du règlement de copropriété doit être effectuée dans une démarche aussi complète que possible, visant à débarrasser ce document du plus grand nombre possible de ses anomalies.
Il est en effet malsain pour la vie de la copropriété de laisser subsister dans le règlement, des dispositions qui pourraient induire les copropriétaires, le conseil syndical ou le syndic en erreur quant aux règles à appliquer.
L'incidence de l'Art. 49 sur la répartition des charges :
L'Art. 10 de la loi du 10 juillet 1965 répartit principalement les charges en deux catégories :
Ainsi, la commission rappelle que la loi fixe des dispositions d'ordre public, les critères de répartition des charges : Utilité et proportionnalité.
L'Art. 49 doit permettre d'éradiquer les clauses illégales, en ce qu'elles ne respectent pas les critères d'utilité ou de proportionnalité dans le cadre d'une violation manifeste.
Cependant, et selon la recommandation n°23, la procédure visée à l'Art. 49 ne doit pas être utilisée à des fins de modifications des quotes-parts de charges, d'ajustements du quantum des charges ou de rectifications d'erreurs de calcul.
En effet et par principe, la répartition des charges de copropriété ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires et ce, en vertu de l'Art. 11 de la loi.
Quoi qu'il en soit, la commission recommande d'analyser la conformité du critère de la répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'Art. 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le sort de l'état descriptif de division

L'état descriptif de division a été rendu obligatoire par le décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière.
Il s'agit principalement d'un document technique, récapitulant tous les lots d'un immeuble en copropriété et permettant de les identifier, et de les localiser.
L'Art. 2 du décret du 17 mars 1967 précise que le règlement de copropriété peut comporter un état descriptif de division de l'immeuble.
L'état descriptif de division étant un document technique n'a pas valeur contractuelle.
Ainsi, l'état descriptif de division n'est nullement concerné par l'Art. 49 de la loi.
Sa modification requiert l'unanimité des copropriétaires.
Autres éléments ne relevant pas de l'Art. 49 :
Il doit être également indiqué que d'autres éléments, qui peuvent être inclus dans le règlement de copropriété et qui ne sont pas concernés par l'adaptation :

Me Revert-Cherqui

43, bd Haussmann
75009 PARIS
TEL : 01.45.48.26.22 - FAX : 01.45.48.06.86
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