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Conseils de pros pour acheter

Par Par Audrey Ottonelli
,
le 28 juin 2007
Conseils de pros pour acheter
Vous avez un projet immobilier mais êtes quelques peu perdu dans les dizaines de choses à faire avant de signer. Pour vous y retrouver, Catherine Doleux, journaliste spécialiste des questions sociales, sort aujourd'hui un ouvrage simple et éclairant. Interview…
Maison à part : Comment bien se préparer à un achat immobilier ?
Catherine Doleux : Il ne faut pas agir dans la précipitation quelles que soient les pressions (professionnels, médias…). Acheter c'est s'engager pour de longues années, agissez donc avec le plus de prudence possible.
Il faut ensuite bien monter son dossier financier et être vigilant quant au bien que l'on achète. Il faut bien sûr qu'il soit parfait pour soi et pour sa famille, mais également pour un potentiel futur acheteur.
MAP : Comment décrypte-t-on une annonce immobilière ?
CD : Il est nécessaire de bien lire entre les lignes ! Certains termes peuvent en effet être élogieux mais cacher des défauts ! Pour un appartement de caractère, par exemple, cela peut signifier un appartement ancien avec recoins et endroits peu accessibles et/ou peu éclairés
Par ailleurs, il est recommandé de poser des questions avant de se déplacer pour la visite. Préparez un questionnaire avec les caractères qui vous tiennent à cœur et laissez parler le vendeur. C'est à partir de cela que l'on peut s'apercevoir des défauts du bien.
MAP : Quelles démarches faut-il envisager avant un achat ?
CD : En premier lieu, prenez rendez-vous avec votre conseiller bancaire et établissez votre budget. Avancez votre apport cash et calculez, selon vos revenus, le montant que vous pouvez emprunter.
Tablez, ensuite, sur tous les styles de ventes (agences immobilières, particuliers à particuliers…). Visitez de nombreux logements pour vous donner une idée du marché.
Il faut par ailleurs s'informer auprès de la chambre des notaires de votre région pour avoir une idée du prix moyen au mètre carré. Cela donne une vision supplémentaire des prix du marché.
MAP : Que faire en cas de coup de cœur immobilier ?
CD : Attention, le professionnel voit très bien le coup de cœur ! Très souvent, il vous mettra la pression. Essayez dans un premier temps de mesurer la marge de l'acquéreur pour pouvoir par la suite négocier. Demandez ensuite le temps dont vous disposez pour faire une offre et estimez bien votre proposition pour qu'elle soit acceptée et acceptable.
Si c'est le premier bien visité, allez en voir d'autres, n'agissez pas dans la précipitation.
MAP : Le marché actuel permet-il encore de faire des affaires ?
CD : Faire une bonne affaire signifie aujourd'hui acheter un bien à son juste prix. A côté, vous pouvez faire une bonne affaire si vous disposez d'une bonne marge de négociation. Selon la situation et les défauts découverts, vous pouvez bénéficier d'une position de force.
MAP : De quoi doit-on se méfier en achetant dans l'ancien ?
CD : Lorsque l'on achète un bien ancien, on a tendance à sous-évaluer et à sous-estimer le futur. Pour éviter les mauvaises surprises, mesurez bien les travaux à faire. En co-propriété, ils peuvent être importants (façade, toiture, plomb, isolation, chauffage…). Demandez les procès verbaux des précédentes assemblées pour voir les points qui y ont été abordés ou votés.
D'autre part, les immeubles datant des années 70 peuvent avoir mauvaise réputation. Les normes agissent en effet en défaveur d'une future vente. Votre bien peut également souffrir d'un mauvais environnement. Attardez-vous sur l'évolution du quartier.
L'avantage de ce type d'achat est cependant qu'il y a moins de charges de co-propriété que dans le neuf (ascenseur, sécurité renforcée…).
MAP : Et pour le neuf ?
CD : Il faut déjà se renseigner sur les charges de co-propriété qui peuvent être élevées. Ensuite, l'emplacement du bien pourra jouer sur sa re-vente. Un bien intra-muros résiste en effet au prix du marché. Arrêtez-vous par ailleurs sur la qualité de la construction et son évolution. N'hésitez pas à regarder les autres constructions du promoteur.
Pour l'achat d'un logement individuel, il faut également se soucier de l'implantation du bien (transports en commun, écoles à proximité…). Informez-vous d'autre part de l'évolution du lotissement et projetez-vous dans 10/15 ans.
MAP : Pensez-vous qu' il soit plus difficile d'acheter un bien ?
CD : Aujourd'hui, on s'endette sur une plus longue période. Il y a 15 ans, les trentenaires accédaient plus facilement à la propriété, en ce moment c'est bien plus compliqué.
MAP : Quelles sont les 3 astuces pour mener à bien une transaction ?
CD : Tout d'abord, ne pas faire voir son état d'euphorie pour la négociation. Il faut ensuite relever tous les défauts du bien et les avancer pour négocier le prix. Soyez également vigilant sur le bruit. Visitez le bien trois ou quatre fois à des heures différentes et profitez-en pour faire un tour dans le quartier.
Il faut par ailleurs faire attention au taux du prêt et au coût de la garantie (cautionnement, hypothèque ou équivalent). Mesurez bien les frais : acquisition, notaire, banque, déménagement, aménagement, taxe foncière et taxe d'habitation. Il faut en effet rester dans son environnement budgétaire.
A lire
Acheter son logement, Catherine Doleux
Editions PRAT.
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