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Copropriété : ce qu'a changé la loi Boutin

Par L C-M
,
le 18 novembre 2009
Au cœur de l'actualité, ces derniers mois, la copropriété a vu son fonctionnement évoluer au gré de plusieurs textes. Dernier en date : la loi Boutin du 25 mars 2009 qui a adopté pas moins de dix nouvelles mesures. Le point sur ces changements.
Mise en conformité des règlements, sécurisation des ascenseurs, honoraires des travaux, aménagements pour les copropriétés en difficultés... La "Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" (MLLE), également appelée loi Boutin, compte une dizaine de nouvelles mesures relatives aux copropriétés. L'objectif ? Améliorer leur fonctionnement et calmer le débat sur plusieurs sujets polémiques comme la disparition des gardiens issus d'HLM, la date butoir de changement des ascenseurs ou encore les tarifs pratiqués par les syndics.
Copropriété : ce qu'a changé la loi Boutin

Création d'un fonds pour les travaux d'amélioration

L. 443-7-1. "Lorsqu'ils sont votés par l'assemblée générale des copropriétaires, les travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun donnent lieu à la constitution d'avances, selon des modalités définies par l'assemblée générale. L'organisme d'habitations à loyer modéré est dispensé de cette obligation".
L'idée est de contraindre les bailleurs de copropriétés réputées fragiles, comme celles issues d'HLM (habitation à loyer modéré), d'avoir un capital. Pour l'Unarc (Union Nationale des Associations de Responsables de Copropriété), dénonce-t-elle sur son site.
Création d'un fonds pour les travaux d'amélioration

Le report d'échéance de sécurisation des ascenseurs

A la quatrième phrase du deuxième alinéa de l'article L. 125-2-4 du code de la construction et de l'habitation sur la sécurisation des ascenseurs, le mot : "quinze" est remplacé par le mot : "dix-huit". Le nouveau texte devient : "Les délais mentionnés au présent alinéa ne peuvent excéder dix-huit ans à compter de la publication de la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003".
Dans les faits, la mise en conformité des ascenseurs aux règles de sécurité en vigueur est reportée à 2021 au lieu de juillet 2018 pour la troisième période. Le temps, pour les copropriétaires, de trouver les fonds adéquats et de faire jouer la concurrence entre les ascensoristes. A noter qu'un nouveau report d'échéance a déjà été demandé par les associations de copropriété.
Le report d'échéance de sécurisation des ascenseurs

Mise à disposition du personnel HLM

L. 443-15 "Dans les copropriétés issues de la vente de logements locatifs réalisée en application de la présente section dans lesquelles un organisme d'habitations à loyer modéré détient au moins un logement, celui-ci peut, en tant que de besoin, mettre son personnel à disposition du syndicat des copropriétaires afin d'assurer des missions de gardiennage, d'agent de propreté, d'élimination des déchets, d'entretien technique courant et de veille de bon fonctionnement des équipements communs. Cette prestation de mise à disposition de personnel bénéficie de l'exonération de taxe sur la valeur ajoutée prévue à l'article 261 B du code général des impôts lorsque les conditions prévues par cet article sont remplies".
Cet article règle aussi, selon l'Unarc, "le sort des gardiens HLM quand un immeuble est mis en copropriété" : le concierge devient ainsi gardien de la copropriété tout en restant agent de la société HLM.
Mise à disposition du personnel HLM

Les honoraires du syndic en cas de travaux

Art. 18-1A. "Seuls les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité".
Plus question donc, pour les syndics, de prévoir des honoraires spécifiques pour les petits travaux inclus dans le budget. Désormais, les copropriétaires peuvent négocier ces honoraires au cours de l'assemblée qui statue à la majorité simple (la moitié des copropriétaires présents plus un).
Les honoraires du syndic en cas de travaux

Transmission des archives entre syndics

Art.18-2 de la loi n° 65-557 "Dans l'hypothèse où l'ancien syndic a fait le choix de confier tout ou partie des archives du syndicat des copropriétaires à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic".
Lors d'un changement de syndic, l'ancien syndic doit remettre les archives au nouveau venu ou transmettre les coordonnées de ce dernier au prestataire extérieur qui gère le dossier. Dans les deux cas, le délai est d'un mois.
Transmission des archives entre syndics

Désignation d'un mandataire ad hoc

Art. 29-1A. "Lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc".
La loi a institué une procédure "d'alerte" et d'action précoce pour éviter que les problèmes financiers ne s'accroissent dans les copropriétés fragiles. Concrètement, le médiateur que constitue le mandataire ad hoc, doit remettre des rapports réguliers au président du tribunal pour cerner les difficultés puis, préconiser des solutions.
Désignation d'un mandataire ad hoc

Clauses de cession de parking

Art. 8-1. "Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété".
Pour les copropriétés qui ont inscrit dans leur règlement un droit de priorité en faveur des autres copropriétaires, il y a désormais des modalités de vente à respecter. En revanche, les copropriétés qui n'ont pas encore inscrit cette priorité dans leur règlement ne sont pas concernées. Dans ce deuxième cas, en effet, le syndic ne peut exiger du vendeur qu'il se plie à la consultation des autres copropriétaires.
Clauses de cession de parking

Simplification des ravalements de façade

L. 132-3 "Si l'immeuble est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception".
Les façades doivent être ravalées tous les dix ans. Si ce n'est pas fait dans les six mois, la mairie somme le propriétaire d'effectuer ces travaux dans un délai d'un an. Pour faciliter cette démarche municipale, le maire va désormais envoyer cette notification directement au syndic qui sera chargé d'en informer les copropriétaires.
Simplification des ravalements de façade

Facilité d'adaptation aux nouveaux règlements

Art. 49 de la loi n° 65-557 "L'assemblée générale adopte, à la majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement".
Auparavant, il était déjà possible de mettre en conformité les règlements de copropriété avec les évolutions législatives et réglementaires mais dans une durée limitée dans le temps. Cette possibilité est désormais définitive à la majorité simple (la moitié des copropriétaires présents lors de l'assemblée, plus un).
Facilité d'adaptation aux nouveaux règlements

Déclaration de l'état de carence

Art.L. 615-6. "Lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire, la société civile immobilière, le syndicat des copropriétaires, la société d'attribution ou la société coopérative de construction est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants, le maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, sur le territoire duquel est implanté l'immeuble, peut saisir le président du tribunal de grande instance [...] Après avoir entendu les parties dûment convoquées, [ce dernier] peut déclarer l'état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d'attribution ou de la société coopérative de construction".
Cette loi vise à déposséder de leur bien, au nom de l'utilité publique, les copropriétaires d'un immeuble s'ils ne sont pas capables d'en assumer financièrement l'entretien. Elle a globalement été simplifiée. Dans le détail : l'information est renforcée auprès du maire et du préfet, plusieurs experts peuvent être désignés et la phase administrative de la procédure d'expropriation facilitée.
Pour en savoir davantage : www.legifrance.gouv.fr
Déclaration de l'état de carence
 
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