Des conseils de pro pour avoir le bon profil emprunteur

MAP : Que pensez-vous du contexte actuel ? Patrice Matagne : Les taux sont orientés à la baisse, ce qui est favorable aux emprunteurs. On trouve aujourd'hui du 4.40%, voire du 4.30%, ce qui correspond à un taux du début des années 90. Dans beaucoup de régions, le marché immobilier soit stagne, soit baisse. La capacité de négociation des vendeurs est plus grande qu'avant.  Maël Bernier : Concrètement, aujourd'hui, pour un emprunt de 200.000 euros avec un taux d'intérêt de 4.55% sur 20 ans, on rembourse 1.271 euros par mois, pour un coût du crédit équivalent à 105.040 euros. En octobre 2008, on devait rembourser 1.365 euros par mois, pour un coût du crédit de 127.600 euros. Ce qui signifie qu'en six mois, l'emprunteur gagne 22.160 euros, ce qui n'est pas négligeable ! De plus, les prix de l'immobilier sont aujourd'hui bien meilleurs qu'en 2007, où l'on était en pleine phase de croissance. MAP : Pourtant, le refus des banques se multiplient. Pourquoi ce décalage ? M.B. : Pour acheter aujourd'hui à Paris, les revenus des personnes doivent être très au-delà de la moyenne française. Par exemple, pour un ménage dont les revenus sont de 4.000 euros net par mois à deux. Ils souhaitent un prêt à hauteur de 250.000 euros voire 300.000 euros, le dossier ne passe pas car le taux d'endettement est supérieur à 33%. Si l'on suit la règle des 33% d'endettement, le foyer, ayant un apport de 15.000 euros, doit rembourser 1.320 euros par mois pour un prêt sur 20 ans à un taux de 4.55%. Cela fait un emprunt total de 207.000 euros. Aujourd'hui, sur Paris intra-muros, on ne trouve « rien de transcendant » à ce prix là ! Cependant, si les revenus du ménage sont de 8.000 euros net par mois à deux et que l'on rembourse 2.640 euros par mois, le « reste à vivre » est de 5.360 euros. La banque peut alors dépasser le taux de 33% d'endettement car le « reste à vivre » est largement suffisant. Pourtant, en France, le salaire moyen pour un ménage est de 2.713 euros net par mois (le revenu médian étant de 2.263 euros par mois). C'est donc bien les prix de l'immobilier trop élevés qui sont le principal frein à l'acquisition aujourd'hui. P.M. : Dans les grandes lignes, on sent que l'accès au financement est toujours possible même si l'on applique désormais le scoring. Les règles du crédit sont plus strictes, la rigueur est de mise. Avant la crise (été 2008), les banques prêtaient jusqu'à 110% du financement pour l'obtention d'un bien immobilier. Désormais, elles préfèrent un apport de 10 à 20%. Avant, elles toléraient plus facilement un taux d'endettement pouvant aller jusqu'à 35%, voire plus si la personne avait des revenus importants. Désormais, la règle est de 33%. MAP : quels sont les critères de ce scoring ? M.B. : En premier lieu, le revenu du ménage. L'apport. La capacité à épargner même si la personne n'a mis que 80 euros ou 100 euros de côté. Une banque préfèrera quelqu'un qui gère bien son compte qu'une personne avec de plus gros revenus mais qui n'arrive ni à mettre de côté, ni à finir ses fins de mois ! L'âge et le fait de détenir un crédit revolving sont également des facteurs déterminants. MAP : Les particuliers ont du mal à comprendre pourquoi les banques ont aujourd'hui un taux d'intérêt supérieur à 4% alors que la Banque Centrale Européenne a abaissé son taux directeur à 1.5% en mars ? M.B. : Il faut savoir que si la banque emprunte à la BCE, c'est du court terme qu'elle transforme sur le long terme. L'Euribor est actuellement à 1.6% mais ce n'est absolument pas le prix auquel les banques se prêtent de l'argent entre elles. Il existe une marge que gardent les banques qui correspond au risque engendré. Nous ne sommes pas dans un marché solide. La banque a le devoir de se protéger. Cela n'empêche pas les efforts ! 22% des personnes sont refinançables aujourd'hui par rapport à octobre 2008. Pour un même  dossier, si en janvier 2007, 100% des personnes pouvaient emprunter, seulement 78% l'étaient en octobre 2008. Aujourd'hui, 92% le sont grâce à la baisse des taux. Pourtant, la situation est bien meilleure qu'en 2007, parce que les prix de l'immobilier (sur de l'ancien) étaient 10% supérieurs à aujourd'hui. P.M. : Malgré ce taux directeur, l'argent est moins disponible sur les marchés financiers. Avant la crise, une banque était quasi certaine que le bien immobilier prendrait jusqu'à 10% de sa valeur tous les ans. En revanche, si le prix du bien n'augmente pas ou baisse, c'est autant de valeur que la garantie. Avant, on pouvait trouver un prêt relai jusqu'à 80% du bien à revendre, car il n'y avait pas beaucoup de risque. Aujourd'hui, les délais de vente se rallongent, les prêts relais se rallongent également, ce qui augmente d'autant plus le risque pour les banques. Retrouvez les conseils pour parfaire son profil emprunteur en cliquant sur suivant.