La location, mode d'emploi

Ainsi l'article 6 précise : un logement décent ne laisse pas "apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation." A défaut, le locataire est en droit de demander sa mise en conformité et, s'il n'obtient pas gain de réponse dans un délai de deux mois, il peut se tourner vers la commission départementale de conciliation, avant que le cas ne soit présenté à une juridiction si le désaccord persiste. Le décret du 30 janvier 2002 établit les caractéristiques obligatoires d'un logement loué, en termes de surface, d'équipement, de confort et évidemment de sécurité physique et de santé des locataires (salubrité et non péril). Surface habitable : une pièce principale au minimum, soit d'une surface d'au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit d'un volume habitable minimum d'au moins 20 m3. Equipement et confort : L'eau potable, l'électricité, le chauffage, une installation d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées, des toilettes (séparé de la cuisine ou du coin repas), une baignoire ou une douche. A noter que l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut se trouver à l'extérieur du logement mais à condition qu'elle soit dans le même bâtiment et facilement accessible.

Sécurité :

Le logement "assure le clos et le couvert" : des murs, une porte que l'on peut fermer et un toit ! Le tout en bon état d'entretien, notamment protégé contre les infiltrations d'eau. Tous les dispositifs doivent être conformes aux normes de sécurité définies par la loi et les règlements (présence de garde-corps, matériaux de construction, canalisations, revêtements - notamment une peinture ne contenant pas de plomb - réseau électrique, etc.), comme ils doivent être conformes à leur usage.

Il mentionne notamment le montant du loyer, la durée du bail, le montant du dépôt de garantie et la description complète du logement. Mais attention aux clauses abusives ! Il est par exemple interdit d'imposer au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent autres que celles prévues par le dépôt de garantie, le mois de loyer payé d'avance et la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction, le cas échéant ; le locataire ne peut pas non plus être forcé d'opter pour le prélèvement automatique. La clause qui refuserait au locataire le droit d'héberger des personnes chez lui serait également nulle. (cf. pour une liste exhaustive cf. le site service-public : Les clauses abusives). Le bail est accompagné de plusieurs documents comme l'état des lieux, l'attestation d'assurance obligatoirement souscrite par le locataire, l'engagement de caution s'il y a lieu, les extraits de règlement de copropriété concernant le locataire (notamment la jouissance et l'utilisation des parties communes ainsi que la proportion que représente le logement pour chaque catégorie de charge), le dossier de diagnostic technique et enfin une information sur la réception des services de télévision existant dans l'immeuble.

Combien de temps dure un bail ?

Un bail est conclu pour un minimum de trois ans si le bailleur est un particulier ou une société civile immobilière (constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus ou lorsque le logement est en indivision) et six ans minimum si le bailleur est une personne morale (société, association, syndicat, etc.). Sauf mention expresse dans le contrat invoquant la reprise pour des raisons professionnelles ou familiales. Le préavis est de trois mois, réduit à un mois pour le locataire invoquant des raisons professionnelles (mutation, nouvel emploi), personnelles (s'il a plus de 60 ans et que son état de santé le justifie, ou économiques (s'il bénéficie du RMI). Le propriétaire peut également donner son congé au locataire si ce dernier ne respecte pas ses obligations, s'il vend l'appartement ou s'il le destine à un membre de sa famille. Le préavis prend dans ces cas des formes très réglementées (Pour en savoir plus, rapprochez-vous d'une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires).

Les diagnostics obligatoires

Depuis le 1er juillet 2007, les bailleurs, quelque soit la nature du bien loué doivent remettre au locataire des diagnostics techniques : la performance énergétique (DPE - depuis le 1er juillet 2007), le constat de risque d'exposition au plomb (obligatoire à compter du 12 août 2008), l'état des risques naturels technologiques. Pour en savoir plus, voir l'article Les diagnostics techniques obligatoires