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La location, mode d'emploi

Par Pauline Polgar
,
le 13 septembre 2007
Qu'ai-je le droit de louer ? Qui paie quoi ? Louer revêt un certain nombre de droits mais aussi d'obligations à la charge tant du bailleur que du locataire. Maison à part vous propose un tour d'horizon de la réglementation concernant la location.
Maison à part répond à vos principales questions concernant la location : état du logement, contrat de location, état des lieux, révision du loyer, qui paie quoi... cliquez sur suivant pour en savoir plus.
La location, mode d'emploi

Un logement décent

piece vide logement appartement
piece vide logement appartement © PP-MAP
Depuis la loi du 13 décembre 2000, le critère de la décence a fait son apparition dans la loi de 1989 régissant la location.
Ainsi l'article 6 précise : un logement décent ne laisse pas "apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation."
A défaut, le locataire est en droit de demander sa mise en conformité et, s'il n'obtient pas gain de réponse dans un délai de deux mois, il peut se tourner vers la commission départementale de conciliation, avant que le cas ne soit présenté à une juridiction si le désaccord persiste.
Le décret du 30 janvier 2002 établit les caractéristiques obligatoires d'un logement loué, en termes de surface, d'équipement, de confort et évidemment de sécurité physique et de santé des locataires (salubrité et non péril).
Surface habitable : une pièce principale au minimum, soit d'une surface d'au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, soit d'un volume habitable minimum d'au moins 20 m3.
Equipement et confort :
L'eau potable, l'électricité, le chauffage, une installation d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées, des toilettes (séparé de la cuisine ou du coin repas), une baignoire ou une douche. A noter que l'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut se trouver à l'extérieur du logement mais à condition qu'elle soit dans le même bâtiment et facilement accessible.

Sécurité :

Le logement "assure le clos et le couvert" : des murs, une porte que l'on peut fermer et un toit ! Le tout en bon état d'entretien, notamment protégé contre les infiltrations d'eau. Tous les dispositifs doivent être conformes aux normes de sécurité définies par la loi et les règlements (présence de garde-corps, matériaux de construction, canalisations, revêtements - notamment une peinture ne contenant pas de plomb - réseau électrique, etc.), comme ils doivent être conformes à leur usage.
Un logement décent

Le bail - La location, mode d'emploi

document mains
document mains © Gautier Willaume-FOTOLIA
Le contrat de location est obligatoirement écrit, réalisé en deux exemplaires signés par le propriétaire et par le locataire.
Il mentionne notamment le montant du loyer, la durée du bail, le montant du dépôt de garantie et la description complète du logement.
Mais attention aux clauses abusives ! Il est par exemple interdit d'imposer au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent autres que celles prévues par le dépôt de garantie, le mois de loyer payé d'avance et la moitié de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction, le cas échéant ; le locataire ne peut pas non plus être forcé d'opter pour le prélèvement automatique. La clause qui refuserait au locataire le droit d'héberger des personnes chez lui serait également nulle.
(cf. pour une liste exhaustive cf. le site service-public : Les clauses abusives).
Le bail est accompagné de plusieurs documents comme l'état des lieux, l'attestation d'assurance obligatoirement souscrite par le locataire, l'engagement de caution s'il y a lieu, les extraits de règlement de copropriété concernant le locataire (notamment la jouissance et l'utilisation des parties communes ainsi que la proportion que représente le logement pour chaque catégorie de charge), le dossier de diagnostic technique et enfin une information sur la réception des services de télévision existant dans l'immeuble.

Combien de temps dure un bail ?

Un bail est conclu pour un minimum de trois ans si le bailleur est un particulier ou une société civile immobilière (constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus ou lorsque le logement est en indivision) et six ans minimum si le bailleur est une personne morale (société, association, syndicat, etc.). Sauf mention expresse dans le contrat invoquant la reprise pour des raisons professionnelles ou familiales.
Le préavis est de trois mois, réduit à un mois pour le locataire invoquant des raisons professionnelles (mutation, nouvel emploi), personnelles (s'il a plus de 60 ans et que son état de santé le justifie, ou économiques (s'il bénéficie du RMI). Le propriétaire peut également donner son congé au locataire si ce dernier ne respecte pas ses obligations, s'il vend l'appartement ou s'il le destine à un membre de sa famille. Le préavis prend dans ces cas des formes très réglementées (Pour en savoir plus, rapprochez-vous d'une organisation de locataires, de propriétaires ou de gestionnaires).

Les diagnostics obligatoires

Depuis le 1er juillet 2007, les bailleurs, quelque soit la nature du bien loué doivent remettre au locataire des diagnostics techniques : la performance énergétique (DPE - depuis le 1er juillet 2007), le constat de risque d'exposition au plomb (obligatoire à compter du 12 août 2008), l'état des risques naturels technologiques. Pour en savoir plus, voir l'article Les diagnostics techniques obligatoires
Le bail - La location, mode d'emploi

L'état des lieux

logement vide porte ouverte etat des lieux
logement vide porte ouverte etat des lieux © PP-MAP
La réalisation d'un état des lieux contradictoire, à l'entrée comme à la sortie du logement, précis et écrit, est essentielle afin d'éviter des conflits éventuels au moment de la restitution du logement et donc du dépôt de garantie.
Sa rédaction obéit à des règles précises. Il décrit les pièces, la présence et l'état des équipements. Réalisé de manière contradictoire et à l'amiable, il est gratuit. S'il y a désaccord entre les parties, il peut être réalisé par un huissier, dont la rémunération sera effectuée par les deux à égale importance.
Attention ! Le bailleur n'a pas le droit d'imposer à la charge du seul locataire la présence d'un tiers (agent immobilier, huissier...) qui établirait cet état des lieux. Si le propriétaire refuse d'établir ce document, il devra prouver toute dégradation imputée au locataire. En revanche, si le locataire s'oppose lui à la rédaction de l'état des lieux, il sera présumé « avoir reçu (le logement) en bon état » (Commission nationale de concertation).
Dans tous les cas, le logement doit être rendu par le locataire en l'état où il l'a reçu, mais il n'a pas à le remettre à neuf ! La vétusté due à l'usage ne doit pas justifier le refus de restitution du dépôt de garantie.
L'état des lieux

Locataire / propriétaire, qui paie quoi ?

argent
argent © JEFRAS-FOTOLIA
Charges, réparations... A qui revient la facture ?
Le logement doit être livré en bon état d'usage et de réparation, comme les équipements en état de marche.
Les réparations importantes, autres que celles incombant au locataire, dues notamment à la vétusté, à un vice de construction ou un cas de force majeure, sont à la charge du propriétaire. Le locataire ne peut s'opposer aux travaux d'entretien ou de réparation du logement et s'il entreprend des transformations, même en termes d'équipements, il doit en demander l'accord écrit de son bailleur, sous peine de ne pouvoir lui demander d'indemnisation, voire de devoir remettre en l'état le logement.

Le paiement des charges

Le locataire doit payer trois types de charges au propriétaire : les frais d'eau, d'énergie ou de chauffage, d'entretien d'ascenseur par exemple, lorsque ces services sont compris dans l'usage de l'immeuble ; les dépenses d'entretien et de petites réparations dans les parties communes ; les taxes locatives (enlèvement des ordures ménagères, assainissement). La liste des charges incombant au locataire est limitée à celle établie par le décret du 26 août 1987. Le paiement s'effectue de manière mensuelle ou trimestrielle - avec révision justifiée chaque année - ou sur justificatifs. Le propriétaire peut réclamer les impayés pendant cinq ans maximum, comme le locataire pour un remboursement d'un trop payé.

Réparations incombant au locataire

Le décret du 26 août 1987 indique que toutes les menues réparations et d'entretien courant sont à la charge du locataire.
N'hésitez pas à vous rapprocher d'une association de locataires ou de bailleurs en cas de doute. Locataire, n'optez surtout pas en cas de conflit pour un non paiement du loyer (sauf cas exceptionnel de constat d'insalubrité ou de péril) ! Des démarches amiables ou judiciaires doivent être engagées au préalable.
Locataire / propriétaire, qui paie quoi ?

La révision du loyer

conjoncture immobiliere
conjoncture immobiliere © MAP-DR
Un véritable casse-tête que cette révision du loyer ! Avec l'augmentation du niveau des loyers en France, certains propriétaires se sentent floués tandis que les locataires, peuvent avoir l'impression de subir des hausses non justifiées.
La révision annuelle éventuelle du loyer peut être prévue par le bail. La date de révision est celle indiquée par le bail ou la date anniversaire du début de la location.
Le principe est que, depuis le 1er janvier 2006, l'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Pour les contrats antérieurs à cette date, contactez une association de bailleurs pour vous aider. Sauf mention expresse au bail, c'est le dernier indice de référence de loyer connu lors de la signature du contrat qui sert de référence.
Pour calculer la révision du loyer, il faut connaître : le montant du loyer hors charge avant l'augmentation (L), la dernière valeur de l'indice de référence des loyers (I) correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat, l'indice de référence des loyers (IRL) du même trimestre de l'année précédente (R). Le nouveau loyer correspondra au rapport : (LxI)/R.
La fixation du loyer initial se fait quant à elle librement entre le propriétaire et le locataire. Lors du renouvellement du bail, l'augmentation est liée de la même manière à l'évolution de l'indice de référence précité. Il existe des exceptions. Par exemple pour les baux de la région parisienne, elle peut être supérieure à la variation de l'indice lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux baux voisins : l'augmentation pourra atteindre alors la moitié de l'écart entre les loyers constatés dans le voisinage et celui initial. D'importants travaux (d'un montant équivalent à au moins un an de loyers) peuvent également justifié une hausse supérieure, mais dans des conditions restrictives.
En cours de bail, une majoration exceptionnelle peut intervenir si le bail ou un avenant le précise en cas de travaux d'amélioration du logement à la charge du propriétaire.
Voir l'indice de référence du loyer
La révision du loyer
 
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