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La société civile immobilière

Par P.P.
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le 5 mars 2007
visuel a vendre immeuble
visuel a vendre immeuble © DR
Vous souhaitez acheter un bien en commun avec d'autres personnes. Avez-vous entendu parler de la société civile immobilière ? Découvrez les avantages et les inconvénients d'une telle structure.
Définition :
Une société civile immobilière (SCI) est une société constituée par au moins deux personnes, physiques ou morales, dont l'objet est la gestion ou l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, sans but commercial. Les immeubles sont apportés par les associés ou acquis par celle-ci. Elle est régie par les articles 1345 à 1870-1 du Code Civil.

Pourquoi créer une SCI ?

La première raison réside dans une meilleure gestion patrimoniale. La SCI est notamment l'alternative à l'achat en indivision. La SCI est l'unique propriétaire du bien immobilier.
En cas de séparation ou de dissolution, le partage se fait en parts de société, donc plus facilement. Sachant en plus que l'unanimité n'est pas requise systématiquement en cas de prise de décision, contrairement à l'indivision. L'associé ne peut également pas exiger unilatéralement la revente du bien. De plus, une clause peut prévoir la continuation de la SCI avec le seul survivant, ainsi, si l'un des associés décède, l'autre pourra conserver son bien, sans que les héritiers ne puissent le revendiquer. Une disposition utile entre concubins. Toujours en matière de transmission du patrimoine, la SCI peut s'avérer intéressante entre des enfants et des parents car elle présente de nombreux avantages fiscaux pour les droits de succession. Ainsi, la SCI paraît une bonne solution pour lutter contre la dispersion d'un patrimoine familial.

Constitution d'une SCI

La SCI prend la forme d'un contrat : il faut rédiger les statuts et accomplir de nombreuses formalités, notamment de publicité. Ce contrat doit contenir obligatoirement :
Les statuts de la SCI sont ensuite enregistrés auprès de l'administration fiscale, puis publiés dans un journal d'annonces légales, déposés au greffe. La société reçoit une immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Fonctionnement d'une SCI

Deux organes se partagent la gestion d'une SCI : la gérance et l'assemblée des associés.
La société est gérée par une ou plusieurs personnes, qui ont le statut d'associés ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés. Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d'organisation de la gérance. Le gérant représente la société et convoque l'Assemblée Générale au moins une fois par an. Il est personnellement responsable de sa gestion.
Etre associé d'une SCI signifie être titulaire de droits. Chaque associé détient un droit de vote en assemblée générale. Les décisions importantes y sont prises selon des règles de majorité et de quorum fixés par les statuts. Il a également un droit à l'information et à la répartition des bénéfices.
Etre associé d'une SCI signifie également être titulaire de devoirs. Notamment celui lié à sa responsabilité envers les créanciers de la SCI, indéfiniment et proportionnellement à ses droits dans le capital.
Inconvénients de la SCI :
Pour les particuliers, le fonctionnement d'une SCI est assez lourd. La création et la gestion de la société impliquent de nombreuses démarches administratives, juridiques, comptables et fiscales, qui, si elles font défaut, peuvent avoir des conséquences importantes. Mais surtout, l'associé s'engage sur son patrimoine personnel en cas de non paiement des dettes par la société.
A noter que la création d'une SCI pour un couple marié en régime de communauté de biens n'est pas recommandée. En effet, en cas de rupture, la loi prévoit l'attribution du logement à celui qui en a le plus besoin.
Enfin, il faut savoir que l'acquisition en SCI ne permet pas l'obtention de certains avantages accordés aux personnes physiques, comme le prêt à taux 0 %, ou l'utilisation d'un plan épargne logement.
Si vous envisagez la création d'une SCI, il convient de vous entourer en premier lieu des conseils d'un notaire ou d'un avocat qui sera à même de déterminer quels avantages ou inconvénients vous attendent.
Partir d'une SCI :
Un associé peut quitter une SCI en cédant ses parts, à titre gratuit ou onéreux, avec l'agrément des autres associés, sauf si le bénéficiaire est un ascendant ou un descendant. Il peut également exercer un droit de retrait dont les règles sont établies par les statuts. D'une manière générale, les statuts définissent les modalités de départ d'une SCI.
Liens utiles :
www.legifrance.fr (le Code Civil)
www.logement.gouv.fr (Ministère du Logement)
Guide sur l'achat d'un logement en union libre de l'ANIL, Agence Nationale pour l'information sur le logement : http://www.anil.org/guide/Accession/concu2.htm#D
Guide sur la SCI de la Chambre des Notaires de Paris en téléchargement : http://www.paris.notaires.fr/art.php?cID=191&nID=704
La société civile immobilière
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