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Quelques conseils pour mener à bien la vente

Par Propos recueillis par Pauline Polgar
,
le 27 juin 2007
document mains
document mains © Gautier Willaume-FOTOLIA
Pour qu'une vente se déroule sans accroc, Maison à Part a demandé à Maître Pierre Lemée, notaire à Pont l'Evêque, la marche à suivre.
Maison à part : Lors de la vente de son bien immobilier, y a-t-il globalement des erreurs à éviter ?
Maître Pierre Lemée : Il faut se poser la question de la plus-value : dans le cas où elle est due, il vaut mieux signer après une date anniversaire qu'avant (le dû de plus-value est dégressif, NDLR). Pensez également à ce que les diagnostics soient faits avant le compromis de vente ou la promesse de vente. A défaut, le vendeur reste responsable des vices relatifs à ces diagnostics.
A défaut de vente par l'intermédiaire d'une agence, il faut faire établir un compromis de vente ou une promesse de vente par un notaire, pour être certain de ne pas voir sa responsabilité engagée. Le vendeur n'a en effet pas le droit de toucher lui-même un acompte sur le prix à la signature du compromis, sous peine de sanction pénale.
MAP : Combien coûte une vente au vendeur ?
Il faut compter plusieurs frais : les diagnostics - entre 250 et 1.000 € selon la taille du bien et les diagnostics à faire - la plus-value éventuelle, les frais de mainlevée d'hypothèque éventuelle et l'indemnité de remboursement par anticipation due à sa banque.
MAP : Comment être sûr de vendre au prix du marché ? En quoi les résultats des diagnostics peuvent-ils influer sur la vente ?
Actuellement, en pratique, ne jouent que le mesurage des lots (la référence du prix étant souvent au m²) et la présence de risques naturels ou technologiques.
Les notaires ont mis au point une base de données immobilières qu'ils peuvent consulter pour les clients qui le souhaitent. Il est aussi de la responsabilité des négociateurs immobiliers (qu'ils soient agences ou notaires) de renseigner utilement le vendeur sur la valeur de son bien.
MAP : Comment reconnaître un bon acheteur ? Quelles sont les garanties à demander ?
Celui qui finalement payera le prix ! Il faut penser à demander le versement d'une indemnité de 10% et bien cerner les conditions suspensives de prêt, pour s'assurer qu'elles sont raisonnables par rapport aux possibilités de la personne.
MAP : Quels conseils donneriez-vous pour mener à bien une négociation ?
Il faut surtout être transparent et dire la vérité sur les vices cachés. On ne peut pas s'exonérer de garanties pour les vices dont a connaissance. Mettre en vente au prix du marché avec une petite base de négociation et bien entretenir le bien (notamment le jardin). Enfin, si des travaux sont à prévoir, essayer d'avoir des devis pour rassurer l'acquéreur et éviter ainsi les discussions.
MAP : Y a-t-il des bonnes ou mauvaises périodes pour vendre dans l'année ? Comment être sûr que c'est le bon moment ?
Pour mettre en vente un bien, il faut prévoir un mois environ, pour donner le temps à la publicité qui est faite de donner des retombées. Sauf peut être pour les régions de tourisme saisonnier, il n'y a pas de mauvaises périodes. Il faut anticiper et ne pas attendre d'être obliger de vendre.
MAP : Plus concrètement aujourd'hui, après une période électorale dense, une attente de réformes, etc. Pensez-vous que la période est propice ? Quelle est votre analyse globale de l'état du marché actuel ?
La période électorale a suspendu un peu le marché, notamment pour les acquéreurs qui souhaitent déduire les intérêts des emprunts. Le marché semble avoir repris. Les prix n'augmentent plus ou assez peu. Par contre, rien ne permet de penser à une baisse.
MAP : Combien de temps dure le processus de vente ? Y a-t-il une durée moyenne ?
Entre deux et trois mois. Cela dépend : des formalités à demander - le droit de préemption (2 mois), le certificat d'urbanisme (2 mois) - de la réalisation du prêt de l'acquéreur (au minimum 1 mois, mais plus souvent 2 mois). Le délai peut être plus long à la demande des parties, ou en cas de retard dans la délivrance de formalités indispensables. Il est parfois plus court, mais très rarement inférieur à 6 semaines. Mais le fait d'avoir signé un compromis ou une promesse de vente, a sécurisé le projet et l'a bloqué. Le compromis de vente (ou la promesse de vente) est l'acte le plus important et qui doit être traité avec soin, car c'est l'acte dans lequel tous les détails de la vente doivent être arrêtés.
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