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Renégocier un prêt immobilier : conseils pour être gagnant

Par C.Chahi
,
le 26 avril 2010
credit immobilier maison billet
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De nombreux particuliers profitent actuellement de la baisse des taux des prêts immobiliers pour renégocier leur crédit auprès de leur propre banque ou d'un autre établissement bancaire. Une opération qui peut s'avérer rentable mais seulement sous certaines conditions et pas pour tout le monde. Décryptage.
En regardant toutes les notes de conjonctures publiées depuis l'automne 2008, un constat saute aux yeux : les taux des prêts immobiliers connaissent une baisse continue. Alors qu'en septembre 2008, le taux moyen d'un prêt immobilier sur vingt ans était de l'ordre de 5,30 à 5,50%, il se situe plutôt aujourd'hui aux alentours de 3,65%, un chiffre proche du niveau le plus bas historiquement enregistré en octobre 2005. Le moment est donc particulièrement propice pour acheter un bien mais également pour renégocier son prêt immobilier, une démarche à laquelle beaucoup de titulaires d'un prêt à taux fixe pensent mais sans oser se lancer. Il faut dire que l'opération est complexe et que la plupart des banques y sont plutôt réticentes.
Pour faire réviser son crédit, le particulier a deux solutions : soit aller voir sa propre banque - dans ce cas-là, on parle de "renégociation" -, soit aller frapper à la porte d'un autre organisme bancaire et, dans ce cas-là, on parle de "rachat de crédit". Cependant, comme l'explique Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi, à moins de faire partie d'une clientèle d'exception, la première option donne rarement des résultats concluants. "Le banquier ne fera un effort que s'il a des raisons de vous garder comme client, autrement dit que si vous avez souscrit plusieurs crédits". "Plus on a de patrimoine, plus on a de poids pour négocier", résume Erwan Nicolas, juriste au sein de l'Association d'Aide Contre les Abus Bancaires (AACAB).

Attention aux frais

D'après ce dernier, étant donné les "importantes dépenses" qu'entraîne le rachat pour l'emprunteur, il reste important de ne négliger aucune piste. "Son établissement d'origine risque de lui faire des propositions moins intéressantes que les autres banques certes, mais elles pourront tout de même s'avérer rentables dans la mesure où elles entraînent moins de frais qu'un rachat", insiste-t-il. Lorsqu'un client se fait racheter son crédit par une autre banque que la sienne, il faut en effet savoir qu'il va devoir payer des pénalités pour remboursement anticipé d'un maximum de 3% du capital restant, des frais liés à une nouvelle prise de garantie ainsi que des frais de dossier, qui sont facturés en moyenne entre 900 et 1.500 €.
Avant de signer, le client doit donc bien faire ses calculs car même si le taux proposé est plus bas que l'ancien, l'opération n'en est pas pour autant rentable. Pour qu'elle soit valable financièrement, Philippe Taboret précise que "le différentiel sur le taux du crédit immobilier doit être compris entre 0,5 et 1 point". Par ailleurs, "le capital restant dû doit être supérieur à 50.000 € et la durée de remboursement restant à courir doit être d'au moins dix ans". Conclusion ? Pour obtenir une nette diminution du coût de son prêt immobilier, il faut que le crédit soit récent.

Substantielles économies

Si toutes les conditions sont remplies par l'emprunteur, il peut alors obtenir soit une diminution de la durée de remboursement en conservant la même mensualité soit une diminution de la mensualité en conservant la même durée de remboursement. La première solution étant pour Philippe Taboret, la plus intéressante des deux. "La première formule permet à la fois au client de diminuer le nombre d'échéances à honorer et d'augmenter l'amortissement de son capital restant dû. Etant donné qu'il emprunte sur une durée réduite, il peut prétendre à obtenir des taux encore plus intéressants". D'après ses calculs (voir tableau ci-dessous), en conservant une mensualité égale, un emprunteur ayant souscrit un prêt en octobre 2008 d'un montant de 150.000 € à un taux de 5,50% hors assurance et sur une durée de 240 mois peut ainsi espérer faire un gain de 29.972 € alors qu'en conservant la même durée, il ne s'élèverait qu'à 21.802 €.
Au final, même si les démarches sont souvent "laborieuses", le rachat de crédit reste donc une opération qui permet de réaliser de substantielles économies. Comme elle revient à contracter un nouveau crédit, c'est aussi et surtout l'occasion pour l'emprunteur d'actualiser sa situation personnelle autrement dit d'adapter ses mensualités à son budget. Entre la date à laquelle il a souscrit son crédit et celle à laquelle il le renégocie, plusieurs années se sont écoulées et, par conséquent, son salaire a pu changer et son mode de vie aussi. Voilà pourquoi un point s'avère utile.
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