"Le DPE est aujourd'hui un critère quasiment aussi structurant que la localisation ou la surface. Il redéfinit profondément les équilibres du marché. Avec Impact DPE, nous mettons la donnée au service de la transparence, pour aider les Français et les professionnels de l'immobilier à mieux comprendre et mieux décider", constate Baptiste Capron, directeur général de SeLoger. Depuis la promulgation et avec la mise en œuvre progressive de la loi Climat & Résilience, la part de passoires thermiques, proposées à la location, recule sur l'ensemble des biens à louer, alors que la part de celles mises en vente par rapport à l'ensemble des biens en vente augmente.

La performance énergétique, facteur majeur de la valeur d'un bien

La performance énergétique d'un bien influence de manière significative sa valeur sur le marché immobilier. En moyenne, les logements en vente classés F ou G accusent une décote de 15%, soit environ -452 €/m² par rapport aux biens classés D. Cette perte de valeur sur les prix de vente affichés s'accompagne d'une marge de négociation accrue, A l'échelle nationale, les données confirment une évolution différenciée des prix depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle méthode de calcul du DPE en juillet 2021. Les logements bien notés (A à D) ont vu leurs prix augmenter de +3,4%, tandis que les biens classés E ont légèrement reculé (-0,6%), et les logements F ou G ont chuté de -3,5%, toutes typologies confondues. Dans le détail, au 1er janvier 2025, la majorité des départements affichent une différence de prix supérieure à 20% entre une passoire thermique et un bien classé D, avec des pics de plus de 25% dans de nombreuses zones rurales ou peu tendues.

L'étiquette énergétique influe sur la dynamique de vente

L'impact du DPE ne se limite pas à la valeur d'un bien : il influe également sur la vitesse à laquelle un logement se vend. Au 1er janvier 2025, les logements classés F ou G restent en moyenne 84 jours sur le marché, contre 79 jours pour ceux classés de A à E. Soit un délai plus long de 5 jours pour les ventes de passoires thermiques. Dans de nombreux territoires, ces biens s'accumulent à la vente. Ce phénomène peut s'expliquer par les restrictions locatives à venir et de la réticence de certains acquéreurs face aux travaux de rénovation. Pourtant, ils continuent de susciter de l'intérêt : les annonces de logements classés G génèrent en moyenne +67% de contacts en plus qu'un bien classé D, et celles classées F, +32%. Cette attractivité relative, mesurée par le volume de demandes, s'explique par des prix souvent plus accessibles. Ainsi, même si leur vente est plus lente, les biens F et G conservent une forte visibilité sur le marché car ils représentent une alternative pour les futurs acquéreurs en quête de pouvoir d'achat immobilier.

Quelles conséquences pour les passoires thermiques à la location ?

L'application progressive de la loi Climat & Résilience, qui cible en priorité le marché de la location, incite les bailleurs à améliorer la performance énergétique de leurs biens. Cette dynamique se traduit par une différenciation claire des loyers en fonction de l'étiquette DPE. A Paris par exemple, au 1er janvier 2025, les logements classés A se louent en moyenne +3€ de plus par mètre carré que les logements classés D. A l'inverse, les biens classés G affichent un loyer mensuel inférieur de -1,3 €/m² à ceux classés D. Parallèlement, l'évolution du stock de biens à louer en France montre une baisse significative de l'offre de logements les plus énergivores. Depuis janvier 2021, le nombre de passoires thermiques disponibles à la location a diminué de près de -64%, contre -37% pour les biens classés A à D. Ce recul plus marqué suggère un retrait progressif de ces logements du marché locatif, en lien avec les échéances réglementaires. Ce recul peut aussi grâce à des actions de rénovation entreprises par les propriétaires afin de changer de classe DPE.