Pour beaucoup, l'immobilier est un terrain réservé aux professionnels du secteur ou à quelques rares riches hommes et femmes d'affaires qui cherchent à placer leur argent. Mais cette activité tend à se démocratiser grâce au crowdfunding. Les plateformes en ligne de financement participatif de programmes immobilier se multiplient sur la toile. Avec des tickets d'entrée à partir de 300 € selon les sites, les particuliers peuvent prendre part à la construction d'immeubles ou de maisons et profiter d'un retour sur investissement intéressant. Certaines plateformes promettent jusqu'à 12 % de rentabilité ! Placement en or ou fausse bonne idée ? Découvrez en quoi consiste le financement participatif dans l'immobilier, ses avantages, ses inconvénients et ses pièges à éviter.

Maison à part vous décrypte cette nouvelle pratique immobilière...

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding est surtout connu dans les secteurs de la musique, des associations ou de l'art. Il s'agit de faire appel à des particuliers, à travers une plateforme sur Internet, pour récolter des fonds permettant de concrétiser un projet. Pour le financement participatif dans l'immobilier, il n'est pas question de faire un don, il s'agit d'un investissement en bonne et due forme avec, à la clé, un rendement annuel pouvant aller jusqu'à 12 %. Concrètement, le particulier peut participer à l'apport financier nécessaire pour mener à bien un programme immobilier complet comme la construction d'un immeuble, par exemple.

Quels sont les différents types d'investissements ?

Avant de se lancer dans l'aventure de l'investissement immobilier, il faut bien choisir sa plateforme. Elles se divisent en deux grandes catégories, selon la méthode de financement choisie. Certains sites proposent des acquisitions mutualisées, c'est-à-dire d'acheter à plusieurs des lots, puis de se partager les bénéfices entre les investisseurs et les promoteurs, après la livraison et la vente. « Ce placement à long terme est un peu risqué. Il est spéculatif puisque basé sur la bonne santé du marché », met en garde Vincent Sillègue, fondateur de Crowdfunding-immo.fr. En effet, sans garantie que le programme sera mené à terme ou que les lots seront bien vendus, les bénéfices peuvent être très variables et les investisseurs peuvent même essuyer quelques pertes. La seconde stratégie d'investissement proposée par quelques plateformes de crowdfunding spécialisée consiste à compléter les fonds propres du promoteur afin d'acquérir un terrain et de débuter les travaux nécessaires à la construction. Il ne s'agit donc pas d'acheter un bien à plusieurs. Cette méthode est plus rassurante que la première pour les novices de l'investissement. En effet, en complétant les fonds propres du promoteur, le particulier devient co-promoteur et sera toujours rémunéré sur le pourcentage (fixe) des fonds propres du promoteur. La banque n'est pas exclue du processus, elle assure des garanties pour un dossier plus sécurisé. Cette dernière vérifie notamment la capacité du promoteur à construire et assure la bonne fin du chantier. En résumé, vous pouvez tenter la méthode "risquer gros pour gagner gros" ou la version plus sécurisante aux côtés de professionnels, avec des rendements qui seront cependant fixes et prédéterminés.

Qui peut investir ?

A ce stade, vous êtes peut-être déjà conquis par l'idée mais vous vous demandez si vous êtes bien concernés. La première et parfois la seule condition pour investir grâce au crowdfunding est de pouvoir payer le ticket d'entrée (somme minimum autorisée pour participer à un programme immobilier) qui varie de 300 à 2.000 euros selon les plateformes. De nombreux renseignements sont à remplir sur certaines plateformes, comme Crowdfunding-immo.fr. Elles font également des recherches parfois approfondies sur le profil de l'investisseur et sur sa capacité à investir.

Comment investir ?

Pour investir, tout se passe sur le site. Il faut d'abord s'inscrire sur la plateforme de son choix (quelques exemples en page 10) en remplissant un formulaire détaillé. Des pièces administratives peuvent être demandées (pièce d'identité, justificatif de domicile, lettre de mission...). Une fois la somme minimale d'entrée acquittée, l'investisseur peut se positionner sur le programme qu'il souhaite financer en partie. La plateforme est l'intermédiaire entre le particulier et le promoteur, toutes les transactions passent par le site.

Pourquoi les promoteurs ont-ils recours au crowdfunding immobilier ?

Cela semble un peu trop beau de se voir ouvrir les portes de l'investissement immobilier. Il est légitime de se demander pourquoi les promoteurs s'allient ainsi avec des particuliers. La première raison semble évidente : l'argent. Les promoteurs ayant recours au crowdfunding sont souvent des indépendants ou des petites structures qui disposent de moyens financiers limités. Ce type de financement leur permet donc de lancer le chantier plus facilement, et parfois, plus rapidement. De plus, comme pour les particuliers, les banques réclament de plus en plus souvent aux promoteurs des apports en fonds propres avant de les accompagner dans leur projet de construction.

Quels programmes immobiliers sont concernés ?

Selon les plateformes, les programmes pour lesquels les particuliers peuvent investir varient. Il peut s'agir de construction de logements sociaux, d'immeubles de plusieurs étages et même de villas individuelles. Mais pour certains, comme chez Crowdfunding-immo.fr, le plus souvent, les projets retenus ne dépassent pas 40 lots. "En règle générale, les petits programmes en cœur de ville sont les plus prisés. Ils se vendent bien et, forcément, se construisent vite", précise Vincent Sillègue. Chez Crowdfunding-immo.fr, et quelques autres plateformes, les lots sélectionnés doivent être pré-vendus à minimum 40 % avant la construction, de façon à calculer le rendement pour les investisseurs, ce qui sécurise le placement (voir point suivant).

Quels rendements peuvent espérer les investisseurs ?

Pour ce qui est des rendements à la clé, les plateformes communiquent sur des rendements compris en moyenne entre 6 et 12 %. Mais il faut être vigilant sur la base de calcul de ces pourcentages. Selon les sites et les formules proposées, le rendement est soit annuel en fonction des bénéfices du promoteur, soit calculé uniquement sur les fonds propres de ce dernier. Pour cette seconde formule, le rendement est calculé au préalable et dépendra donc des préventes déjà réalisées.

Quels sont les potentiels risques d'un tel investissement ?

Il existe différents types de risques lorsque l'on choisit d'investir grâce au crowdfunding, il s'agit d'ailleurs des mêmes que ceux pris par tous les investisseurs dans l'immobilier. Les problèmes techniques liés aux aléas des chantiers sont les plus fréquemment rencontrés. En effet, les intempéries, les retards de chantiers, les défaillances de sous-traitants sont autant de facteurs qui pourraient se mettre en travers d'un retour sur investissement juteux. Les difficultés administratives sont certainement les plus bloquantes. Il se peut que le permis de construire ne soit pas délivré ou que des recours retardent le lancement du chantier. La dernière complication à laquelle les investisseurs peuvent faire face est plutôt liée à la commercialisation. Pour les plateformes qui n'attendent pas d'avoir vendu les biens avant de lancer la campagne de financement, le risque de ne pas trouver d'acheteurs est bien présent. Il se peut également que la durée de la commercialisation soit plus longue que prévu et que les rendements annuels en soit donc impactés. Enfin, les prix peuvent être revus à la baisse lors de la livraison du chantier ce qui influe également sur les bénéfices des investisseurs.

Bien choisir sa plateforme de crowdfunding

L'offre est de plus en grande sur le marché du crowdfunding immobilier. Pour bien choisir son site, il est important de vérifier qu'il dispose d'un agrément comme "Conseiller en Investissement Participatifs" ou "Prestataire de Services d'Investissement". Voici quelques exemples : Crowdfunding-immo.fr : plateforme spécialisée gérée par des professionnels de la promotion immobilière. Ticket d'entrée : 2.000 € Lymo : plateforme spécialisée dans les projets résidentiels de petite taille. Ticket d'entrée : 1.000 € Immocratie : plateforme qui proposent des programmes de durées très variables, principalement pour des projets résidentiels de petite envergure. Ticket d'entrée : 1.000 € Anaxago : spécialiste du financement participatif de tout ordre, pas uniquement dans l'immobilier. La plateforme privilégie les petits projets. Ticket d'entrée : selon projet Wiseed : Plateforme généraliste de crowdfunding. Ticket d'entrée pour l'immobilier : 1.000 € Dividom : plateforme de crowdfunding version achat groupé avec répartition des revenus locatifs au prorata de l'investissement de départ. Ticket d'entrée : 500 €