Copropriétés : un projet de loi pour lutter contre l'habitat indigne

Quelques 400.000 à 420.000 logements en métropole et 100.000 en Outre-mer sont potentiellement insalubres ou présentent des risques pour la sécurité de leurs habitants. Et au-delà de l'habitat dégradé, 1,5 million de logements sur 10 millions appartiennent à des copropriétés en difficulté ou fragiles. Pour corriger cette situation, le projet de loi prévoit trois grands paquets de mesures : des dispositions pour prévenir l'habitat insalubre, des outils pour accompagner les copropriétés en difficulté, et enfin des mesures plus coercitives.

Faciliter les travaux en amont d'une dégradation définitive

Les outils de financement collectif actuels sont peu adaptés à la rénovation de copropriétés en difficulté. L'article 2 du projet de loi créé donc un prêt collectif pour le financement de travaux dans les immeubles en copropriété. "Le but est de passer d'une logique de financement du copropriétaire à une logique de financement de la copropriété", explique-t-on au cabinet de Christophe Béchu. L'emprunt collectif global pourra financer la réalisation de travaux concernant les parties communes comme les travaux d'intérêt collectif sur les parties privatives : travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation physique et la santé de ses occupants, travaux d'économies d' énergie et de réduction des émissions de gaz à effets de serre, travaux de restauration immobilière ou encore travaux rendus obligatoires par la réglementation ou des arrêtés de police en matière de sécurité ou salubrité publiques... Pour souscrire un emprunt collectif, le syndic devra néanmoins obtenir le vote à la majorité ordinaire d'une résolution lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Avantages espérés de ce dispositif ? Accélérer la mise en place de financement bancaire dans les copropriétés en France en général et dans les copropriétés dégradées en particulier.

Accompagner les copropriétés en difficulté

Le texte de loi prévoit la création d'un "syndic d'intérêt collectif". Agréé par le préfet, ce dernier pourra intervenir dans les copropriétés qui sont sous mandataire ad hoc ou sous administration judiciaire provisoire. Une mesure très attendue par les collectivités locales. Pour redonner un peu d'oxygène aux copropriétés sous administration provisoire, le texte prévoit aussi l'insolvabilité des comptes par des créanciers lorsqu'une copropriété est sous administration provisoire. Une mesure inspirée de la législation sur les entreprises en difficulté. Le projet de loi renforce aussi les possibilités de préemption de logements dans les copropriétés en difficulté. Le but est d'enrayer la spirale de la dégradation qui voit les propriétaires vendre leurs logements à des investisseurs souvent peu scrupuleux qui rachètent à vil prix pour les louer, voire à des marchands de sommeil. Le texte prévoit la création d'un dispositif de "concession de copropriétés dégradées" : il permettra aux collectivités locales de mandater de opérateurs pour racheter les logements des copropriétaires défaillants ou des marchands de sommeil afin d'aider à redresser les copropriétés. Autre mesure, la possibilité de scissions des grands ensembles immobiliers urbains, type Les Flanades à Sarcelles. 'Il apparaît souvent nécessaire de d'abord découper ces ensembles d'immobilier complexes et de les resimplifier pour pouvoir travailler ensuite sur chacun des morceaux', explique-t-on au cabinet du ministre Christophe Béchu.

Pouvoir exproprier plus vite

Le texte de loi prévoit enfin un paquet de mesures coercitives. A commencer par un renforcement des sanctions pénales contre les "marchands de sommeil". L'examen en commission des affaires économiques puis le débat à l'Assemblée nationale vont enrichir encore les sanctions et obligations. Plusieurs visent aussi à faciliter les procédures d'expropriation : le champ de la procédure dite d'opération de restauration immobilière (ORI) sera étendu et ne concerna plus les seuls vieux immeubles des centres anciens. Elle pourra désormais concerner par exemple un immeuble de grande hauteur qui ne serait plus aux normes incendie. Le principe est de déclarer d'utilité publique les travaux de l'immeuble : si la copropriété ne peut ou ne veut les faire alors il peut y avoir expropriation de tout ou partie des copropriétaires, en particulier ceux qui ont refusé d'effectuer les travaux. Un autre dispositif permettra d'exproprier avant que l'immeuble tombe définitivement en ruines. "En matière d'insalubrité, la seule procédure d'expropriation spécifique qui existe aujourd'hui, c'est ce qu'on appelle la loi Vivien, qui porte sur c'est les immeubles insalubres irrémédiables", explique-t-on au ministère. "Là, l'idée est qu'un immeuble dont les copropriétaires n'ont pas réalisé des travaux qui ont fait l'objet de pouvoir de police à deux reprises, en moins de dix ans, puissent être expropriés par la collectivité". Le projet de loi prévoit aussi des mesures s'agissant du constat de "carence de la copropriété" et renforce la prise de possession anticipée des bâtiments dans le cadre des procédures d'expropriation quand les bâtiments deviennent très dangereux.