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Tout savoir pour bien aménager ses combles

Par Rouba Naaman-Beauvais
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le 25 septembre 2014
Aménager les combles perdus dans une maison individuelle ou au-dessus d'un appartement, c'est un moyen astucieux d'augmenter sa surface habitable. Mais la démarche ne s'improvise pas ! Découvrez des conseils de professionnels dans notre fiche pratique.
Pour augmenter la surface habitable de votre logement sans déménager, l'aménagement des combles est une solution plutôt rentable. Idéal dans une maison individuelle, le projet est également applicable lorsque l'on habite le dernier étage d'un immeuble en copropriété.
Mais les travaux d'aménagement des combles ne doivent pas être improvisés : structure, solidité du sol, ouvertures dans la façade, intervention d'un architecte, autorisation de la mairie et de la copropriété... En pages suivantes, découvrez les conseils de professionnels pour réussir l'aménagement de vos combles.
Article publié le 22 novembre 2012, mis à jour le 25 septembre 2014.
Tout savoir pour bien aménager ses combles

Quelles pièces aménager dans des combles ?

"Tous les aménagements sont théoriquement possibles" explique Armelle Harnois, directrice des Combles Harnois, entreprise spécialisée dans l'aménagement des combles depuis 1975. Mais il y a, bien sûr, une différence entre la théorie et la pratique...
Avant de choisir la destination de vos combles, commencez par estimer la surface que vous pourrez gagner. Faites la différence entre la surface au sol et la surface habitable, c'est-à-dire celle qui présente une hauteur d'au moins 1m80. "Prenez en compte l'épaisseur de l'isolant qu'il faudra poser, soit environ 15 cm sur chaque mur et sous le toit" conseille Julie Peschard, de l'agence OParchitecture. Sans oublier l'escalier d'accès, dont l'ouverture réduira la surface au sol.

Réfléchir aux détails du projet

Le choix du type de pièce dépend donc du volume, mais aussi des ouvertures existantes et des évacuations. Si vous souhaitez installer une salle d'eau, vérifiez que vous ne serez pas obligé de créer une évacuation d'eaux usées en plein milieu du salon - voire dans le salon du voisin, si vous aménagez les combles dans une copropriété !
"L'important est de bien prévoir à l'avance tous les détails du projet, afin de réaliser les bons travaux, ajoute Armelle Harnois. Pourquoi ne pas installer un jacuzzi ou un billard, mais il faut alors renforcer le plancher !"
Quelles pièces aménager dans des combles ?

Quels travaux prévoir pour la structure ?

La première étape indispensable pour aménager des combles est la vérification de la charpente de la construction. "Il convient parfois de reprendre entièrement la structure pour la renforcer" indique Armelle Harnois, qui est notamment intervenue auprès de Velux pour l'opération "Rêves de combles". Le plancher doit également être renforcé, en fonction de la destination de la pièce. "Dans certains chantier, nous posons des poteaux intermédiaires à l'étage inférieur pour soutenir le sol" ajoute-t-elle.
Prenez en compte l'emplacement de l'escalier. "S'il part de l'endroit idéal à l'étage du bas, il n'arrive pas nécessairement à l'endroit idéal dans les combles !" rappelle Armelle Harnois. L'escalier doit donner à l'étage sur un endroit où la hauteur sous plafond est suffisante. "C'est pourquoi on le fait arriver au milieu de la pièce, en général" explique Julie Peschard. Si aucun accès n'existait, il faudra créer un chevêtre (ouverture dans la charpente) dans le plancher pour y installer un escalier.
Côté couverture, il est parfois nécessaire d'ajouter un pare-pluie sous le toit, "pour bloquer la pluie tout en laissant respirer les combles" explique Alexandre Otto, de l'agence OParchitecture. Pensez donc à faire contrôler votre toiture, pour éviter de mauvaises surprises à la prochaine intempérie...
Quels travaux prévoir pour la structure ?

Quels travaux prévoir pour l'aménagement ?

Ensuite, se pose la question de l'isolation. Si un isolant existe au niveau du sol et qu'il est en bon état, mieux vaut le conserver. "Il pourra avoir un rôle phonique" précise l'architecte Julie Peschard. Dans tous les cas, il faut isoler la toiture et le pignon.
Qui dit isolation dit ventilation. S'il existe déjà des ouvertures dans la toiture, vous pouvez choisir d'en ajouter. Dans le cas contraire, des travaux sont nécessaires. "Il n'y a pas de contre-indications à la création d'une pièce sans fenêtre, pour créer une salle de cinéma par exemple, pour peu qu'il y ait une très bonne ventilation mécanique" explique Julie Peschard.

Amener l'eau, l'électricité et le chauffage

Si le chauffage de la maison est central, il est possible de prolonger le réseau jusque dans les combles, pour peu que la puissance de la chaudière le permette. "Dans le cas contraire, on peut envisager un autre mode de chauffage" indique Alexandre Otto.
Enfin, il faudra électrifier la pièce. En fonction de la destination de la pièce, vous aurez également besoin de prolonger le réseau d'eau et de créer des évacuations.
Quels travaux prévoir pour l'aménagement ?

Quelles démarches administratives faut-il prévoir ?

Les autorisations nécessaires dépendent de la surface créée, du type de travaux à effectuer, mais aussi du lieu où se trouve le logement. La loi est en effet différente, selon que votre habitation se trouve dans une commune couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou par un plan d'occupation des sols (POS).
La loi Alur, votée en mars 2014, a fait disparaître la notion de coefficient d'occupation des sols (COS), pour les communes concernées par un PLU. Ce chiffre imposait une surface maximale aux constructions selon la taille du terrain sur lequel elles sont bâties.
Attention ! Si votre ville dépend d'un POS, vous devrez encore consulter ce COS, qui vous indiquera s'il est possible d'ajouter des mètres carrés habitables sur votre terrain. Et, ce, jusqu'à ce que la commune vote le passage du POS au PLU, au plus tard le 1er janvier 2016.

Déclaration ou permis ?

Dès lors qu'une surface non habitable (comme un grenier) va être transformée en surface habitable, vous devez déposer une déclaration préalable de travaux en mairie, comme pour un changement de destination. "C'est inutile si le grenier est déjà compté dans la surface habitable du logement" explique Alexandre Otto.
En revanche, un permis de construire est nécessaire dans plusieurs cas :
- si la zone n'est pas couverte par un PLU, et que la surface créée dépasse les 20 m² ;
- si la zone est couverte par un PLU, et que la surface créée dépasse les 40 m² ;
- si la zone est couverte par un PLU, que la surface créée est entre 20 et 40 m², et que la surface totale du logement après les travaux dépasse les 170 m² ;
- si les travaux touchent les structures porteuses ou la façade du bâtiment.
Par ailleurs, l'intervention d'un architecte est obligatoire si la surface totale du logement dépasse les 170m² après prise en compte de la surface créée.
Dans certains cas, notamment si la construction se situe à proximité d'un monument historique, une intervention des Architectes des bâtiments de France (ABF) est possible. Ils donneront alors des consignes précises concernant l'orientation des ouvertures, par exemple. "Les maires sont en général de bon conseil, et pourront vous renseigner sur la nécessité de l'intervention des ABF" ajoute Julie Peschard.
 
Bon à savoir : En augmentant votre surface habitable, vous verrez votre taxe d'habitation augmenter également !
Quelles démarches administratives faut-il prévoir ?

Aménager les combles dans un immeuble en copropriété

Aménager des combles, c'est possible aussi dans un immeuble en copropriété. Si vous habitez au dernier étage, ce peut être une solution astucieuse pour transformer votre logement en duplex. Mais les démarches administratives sont encore plus complexes !
Les combles sont alors des parties communes. Il vous faudra donc les acheter auprès de la copropriété. Pour cela, la motion doit être soumise au vote du syndicat des copropriétaires, lors de l'assemblée générale annuelle ou lors d'une assemblée réunie pour l'occasion - mais dans ce cas, les frais pour la mise en place de cette assemblée vous incomberont.
Vous aurez l'autorisation d'acheter les combles si vous réunissez au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés. Les tantièmes seront alors changés, et vos charges seront au final plus élevées, puisqu'elles prendront en compte l'augmentation de votre surface habitable.

La copropriété a son mot à dire

Reste à définir le prix auquel vous pourrez acquérir les combles. "Parfois, il s'agit d'un euro symbolique et, le plus souvent, le prix est très accessible" explique Armelle Harnois. L'architecte Julie Peschard rappelle tout de même qu'il "n'y a pas de règle pour la fixation du prix". Renseignez-vous auprès de votre notaire pour trouver le juste compromis.
Une fois les combles en votre possession, vous devrez à nouveau solliciter l'accord de la copropriété pour les travaux, si vous touchez à la charpente, au plancher ou à la toiture. "La copropriété a son mot à dire sur l'usage que vous ferez des lieux" explique Julie Peschard. Le vote se fait, cette fois-ci, à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés.
Les travaux sont bien sûr à votre charge, mais sachez que la toiture restera toujours une partie commune. Son entretien n'est donc pas à votre charge exclusive, mais à celle de tous les copropriétaires du bâtiment.
 
Bon à savoir : La vente des combles peut être refusée par le syndicat de copropriétaires pour des raisons techniques, notamment si cette vente interfère avec le règlement incendie de l'immeuble, ou si l'accès est indispensable pour entretenir l'immeuble.
Aménager les combles dans un immeuble en copropriété

Aménager ses combles, combien ça coûte ?

Le coût de la transformation d'un grenier en pièce aménagée dépend d'un grand nombre de critères : le coût du rachat des parties communes le cas échéant, le prix des travaux lourds de gros œuvre, le nombre d'ouvertures, le type et l'épaisseur de l'isolation, les équipements de la pièce (cuisine, salle de bains, meubles, etc.) et, bien sûr, du niveau de prestation. "Le plus cher, c'est la reprise de la charpente" explique Armelle Harnois.
L'on peut tout de même estimer le coût global des travaux : 7 à 800 euros le mètre carré "pour un aménagement où tout se passe bien" selon Julie Peschard, et jusqu'à 1.100 euros "pour une rénovation lourde". Un chiffre confirmé par Armelle Harnois, spécialiste de ce type de rénovations.
Notez, tout de même, que les travaux d'isolation des combles peuvent vous faire bénéficier du crédit d'impôt développement durable sur le coût des matériaux. Veillez donc à choisir un matériau assez performant qui vous permettra d'en profiter.
Aménager ses combles, combien ça coûte ?
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