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"Un dépôt de garantie sur trois conservé par les bailleurs", selon la CLCV

Par Leslie Cottenceau-Mathurin
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le 20 janvier 2010
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Pas toujours facile de récupérer son dépôt de garantie. Dans un cas sur trois, il est conservé par le bailleur, révèle la CLCV qui publie les résultats d'une enquête réalisée, fin 2009, sur 160 dossiers. Détails chiffrés.
Exigé par le bailleur au début d'une location, le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer hors charges (deux mois pour les baux conclus avant la loi du 8 février 2008). Or, dans 37,5% des cas, il est conservé en intégralité par le bailleur. Une mainmise qui n'est pas toujours justifiée, selon la confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV). Seule solution pour l'association : réformer l'article de loi en vigueur.

Une pratique abusive ?

Travaux, impayés, frais de fiscalité... Les motifs qui peuvent amener le propriétaire à conserver une partie ou la totalité du dépôt de garantie sont multiples. Le pourcentage moyen finalement restitué au locataire n'est d'ailleurs que de 27,96% du montant de départ, précise la CLCV. Mais cette retenue est-elle toujours fondée ? Pas forcément, selon la Confédération qui rappelle que plus de 25% des locataires envisagent ou ont engagé une procédure de poursuite (30% dans le cas où le dépôt de garantie a été intégralement conservé) et que près de 15% d'entre eux ont déjà obtenu gain de cause.
En outre, plus d'un propriétaire sur quatre (28,7%) ne fournit aucune pièce justificative pour expliquer les retenues effectuées sur le dépôt de garantie, selon l'enquête. Et même lorsqu'une pièce est présentée, celle-ci ne garantit pas forcément la mise en œuvre de travaux. Dans 20% des cas où un devis a été présenté, aucun chantier n'a vu le jour, assure l'association.

Deux mesures proposées

Autre problème récurrent : dans près d'un cas sur trois (31,87%), le délai légal de deux mois de restitution du dépôt de garantie n'est pas respecté. La Confédération constate un retard moyen d'une quarantaine de jours. Cette restitution tardive devrait entraîner des indemnités au bénéfice du locataire au taux d'intérêt légal mais, d'après l'enquête, ce dernier n'est jamais indemnisé.
Pour endiguer ces abus, la CLCV préconise d'imposer la facture comme seule pièce justificative des travaux et de préciser, dans le bail, le taux du montant des indemnités à verser au locataire en cas de retard. Deux mesures destinées d'une part, à améliorer les connaissances du bailleur de ses droits et de ses obligations, de l'autre, à endiguer le phénomène croissant de non-paiement du dernier loyer par le locataire en lui garantissant plus de transparence.

L'UNPI conteste

L'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) a décidé de répondre à l'enquête publiée par le CLCV à propos des pratiques abusives autour du dépôt de garantie. Elle dénonce entre autres "le manque de représentativité de l'échantillon retenu", explique le communiqué. L'UNPI revient également sur plusieurs points cités dans l'enquête de la CLCV dont le fait que "le bailleur doit aussi s'assurer du bon paiement par le locataire de la taxe d'habitation (sous peine d'en être responsable vis-à-vis du fisc)". Selon l'UNPI, l'alignement du taux d'intérêt dû par le bailleur en cas de retard "serait injuste puisque le bailleur peut ne pas être responsable du retard (taxe d'habitation non payée)".

Les cas à part

Les locations meublées étant soumises à un régime particulier, elles ne sont pas concernées par cette étude.
Dans le cas d'une copropriété, le délai légal de deux mois de restitution du dépôt de garantie n'est pas à compter de la remise des clés mais de l'assemblée générale. Le bailleur est en effet obligé d'attendre que l'AG approuve les comptes du syndic pour pouvoir régulariser les charges avec son locataire. Toutefois, une remise partielle du dépôt, de l'ordre de 70 à 80%, peut être effectuée entre-temps.

Le dépôt de garantie n'est pas une caution :

Attention aux confusions! Le dépôt de garantie n'est pas une caution. Le dépôt assure le respect par le locataire de ses obligations tandis que la caution fait intervenir un tiers en cas de manquement de la part du locataire.
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