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Litiges entre voisins : le point sur vos droits

Par Leslie Cottenceau-Mathurin
,
le 5 mars 2009
Votre voisin a percé le mur mitoyen, vous souhaitez établir un passage de servitude ou encore connaître la distance pour établir des plantations... Quels sont vos droits ? Maison à part fait le point sur la législation en vigueur.
En cas de litiges entre voisins, les travaux sur votre propriété peuvent rapidement devenir un véritable casse-tête juridique. Pour vous aider à y voir plus clair, le site du service public met en place un service de questions-réponses. Retour sur les problématiques les plus fréquentes.
Litiges entre voisins : le point sur vos droits

Mitoyenneté - Litiges entre voisins : le point sur vos droits

Mur mitoyen
Mur mitoyen © MAP
Qu'est-ce qu'un mur mitoyen ?
C'est un mur séparant deux terrains contigus et appartenant en commun aux deux propriétaires de ces terrains. Cette appellation s'applique aussi à d'autres types de clôture comme les palissades, les haies ou les fossés. Cette mitoyenneté est établie par une convention et devient automatique au bout de 30 ans de copropriété.
Est-il possible d'obliger un voisin mitoyen à borner son terrain ?
Si le voisin refuge le bornage à l'amiable, il peut être contraint à borner par le tribunal d'instance pour qu'il désigne un géomètre en charge des travaux. La répartition des frais ne sera alors plus forcément égale. Toutefois, sachez que le bornage n'est pas obligatoire si votre voisin et vous-même ne souhaitez pas matérialiser la limite de vos terrains.
Une haie mitoyenne peut-elle être détruite sans le consentement du voisin ?
Seuls les arbres situés jusqu'à la limite de la propriété peuvent être retirés et sous la condition d'être remplacés par un mur qui deviendra une propriété exclusive. Le propriétaire ne pourra alors plus bénéficier des fruits, des fleurs et du bois du reste de la haie végétale encore sur la propriété voisine. Seuls les fruits tombés naturellement sur son terrain deviendront sa propriété.
Le mur mitoyen peut-il appartenir à une seule propriété ?
Oui, en cas de silence des titres de propriété, le mur appartient à celui des deux propriétaires qui en profite. Par exemple, si ce mur empêche la terre d'un des deux terraisn de s'écouler. Dans ce cas, ce dernier sera seul à prendre en charge les frais d'entretien et de réparation.
Est-il légal de construire un bâtiment contre un mur mitoyen ?
Oui, mais à l'unique condition de ne pas nuire aux droits du voisin. Les travaux doivent être précédé de son consentement après qu'un détail des travaux par lettre recommandé lui ait été envoyé. S'il refuse, le copropriétaire constructeur peut saisir le tribunal de grande instance qui fera désigner un expert à la charge de l'intéressé.
Mitoyenneté - Litiges entre voisins : le point sur vos droits

Droit de passage

Jacques et Fabienne chemin de traverse
Jacques et Fabienne chemin de traverse © MAP-DR
Un voisin peut-il exiger un passage si sa parcelle est enclavée ?
Oui. Dépourvu d'un accès à la voie publique ou insuffisant, le propriétaire dont le terrain est enclavé peut exiger un passage suffisant sur la propriété de ses voisins. En contre-partie, une indemnité proportionnelle aux dommages causés par ce passage devra être acquittée.

Un droit de passage est-il prescriptible ?

Non. En revanche, la prescription peut intervenir pour déterminer le mode d'utilisation à savoir le passage à pied ou en voiture. Leur prescription est possible si la possession a été jusque-là continue, non interrompue, sans équivoque et exercée à titre d'ayant droit à la servitude.
Peut-on passer sur le terrain du voisin pour effectuer des travaux ?
Il faut demander au voisin une autorisation temporaire de pénétrer sur son terrain, également appelée le "tour de l'échelle". L'ensemble des modalités doivent être définies par écrit. En cas de litige, le tribunal de grande instance tranchera.
Droit de passage

Distances légales - Litiges entre voisins : le point sur vos droits

clôture arbres
clôture arbres © MAP
Quelle est la distance minimum pour planter des arbres ?
Cinquante centimètres pour des arbres, arbustes et arbrisseaux n'excédant pas deux mètres de haut. Pour des végétaux de plus grande hauteur, la plantation devrait se faire à au moins deux mètres de la limite de propriété.
Attention cependant! En raison du manque de place évident en Ile-de-France, un arrêté de la cour de cassation a excepté cette région. A Paris par exemple, les habitants ne sont pas obligés de respecter cette mesure pour planter des végétaux.

Comment mesure-t-on ce type de distance ?

A partir du milieu du tronc. Pour la hauteur, inutile de tenir compte du dénivelé entre deux terrains. Seule la distance entre le sol et le point le plus élevé de l'arbre compte.
En cas de différence entre la loi et le règlement de copropriété, lequel des deux prime ?
La loi établit la distance minimale à cinquante centimètres. Mais si le règlement particulier ou d'usage local constant et reconnu impose une autre distance minimum, par exemple à un mètre, c'est cette dernière qui prime.
Existe-t-il aussi une distance minimale pour construire un bâtiment ?
Non. La construction d'une infrastructure sur son propre terrain est légale jusqu'à la limite de la propriété. Attention toutefois à vérifier que ces travaux sont conformes aux règles d'urbanisme et que la limite séparative est exacte. En cas de dépassement, même de quelques centimètres, le voisin pourra exiger sa démolition.
Distances légales - Litiges entre voisins : le point sur vos droits

Travaux de construction

Maison en chantier
Maison en chantier © MAP
Est-il possible de s'opposer à la surélévation d'un mur mitoyen ?
Non, un voisin a tout à fait le droit de surélever le mur mitoyen et n'est pas obligé, sous réserve de l'approbation souveraine des tribunaux, d'obtenir l'approbation de l'autre propriétaire du mur.
Dans ce cas précis, qui paye les frais engendrés ?
Les frais sont à la charge du voisin constructeur, y compris si le mur doit être épaissi ou s'il doit être détruit puis reconstruit pour avoir des bases solides. Quant à la partie surélevée, elle lui appartient exclusivement.
Peut-on créer une fenêtre donnant immédiatement sur le terrain voisin ?
Non, car de telles ouvertures constituent des vues droites qui imposent une distance d'au moins 1,90 mètres entre le mur et la limite du terrain.

Aucune dérogation n'est possible ?

Normalement, non. En revanche, le code civil donne la possibilité d'aménager des "jours de souffrance". Ils doivent être constitués d'un chassis non ouvrant, en verre translucide, et placés à 2,60 mètres au dessus du plancher en rez-de-chaussée (1,90 mètres au premier étage).
Pour en savoir plus, connectez-vous sur vosdroits.service-public.fr.
Travaux de construction
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