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Tout savoir sur la mitoyenneté

Par Rouba Naaman-Beauvais
,
le 29 avril 2013
La mitoyenneté d'un mur ou d'une haie a des conséquences pour les voisins qui en partagent la propriété ! Loin d'être sans effet, la mitoyenneté entraine des droits, mais aussi des devoirs. Découvrez lesquels dans notre fiche pratique.
L'on parle souvent de mitoyenneté pour définir le mur contigu à la maison du voisin, ou la cloison qui sépare deux appartements... et c'est, pourtant, un abus de langage !
Alors quels éléments peuvent être qualifiés de mitoyens ? Qui possède quelle partie d'un élément mitoyen ? Quels avantages pour les propriétaires ? Et quelles conséquences lors de la vente d'un bien ? Les réponses en pages suivantes.
Tout savoir sur la mitoyenneté

Définition de la notion de mitoyenneté

"Le terme de mitoyenneté s'emploie pour définir un élément affecté à la délimitation d'une propriété" nous explique Pierre Lemée, notaire à Pont-L'Evêque. Il peut donc s'agir d'un mur, d'une clôture, d'une haie, ou de tout autre élément érigé entre deux terrains appartenant à deux propriétaires différents.
Chacun des deux voisins est propriétaire d'une part égale de cet élément. "Un mur peut n'être mitoyen que sur une partie de sa hauteur" précise le notaire. C'est le cas lorsque l'une des maisons y est adossée (voir page 3) : la façade dépassant la partie mitoyenne du mur appartient uniquement au propriétaire de la maison.
Attention ! La mitoyenneté n'est ni une copropriété, ni une indivision : c'est une notion différente, définie par le Code civil. De fait, la définition ne s'applique pas aux immeubles en copropriété. "L'utilisation du terme a été étendue dans le langage, mais pas dans la loi" précise Maître Lemée.
Définition de la notion de mitoyenneté

Les droits et les devoirs associés à la mitoyenneté

"La mitoyenneté offre à chacun des deux propriétaires le droit d'utiliser le mur pour adosser une construction" précise Maître Lemée. Maison ou cabane, vous êtes donc libres d'utiliser cette partie du mur comme la vôtre... pour peu, bien sûr, que vos travaux aient recueilli l'aval de votre voisin, et qu'ils ne mettent en péril la solidité du mur.
Vous pouvez également planter des végétaux le long du mur mitoyen, "mais ils ne pourront dépasser la crête du mur" précise l'article 671 du Code civil. Quant à la haie mitoyenne, elle appartient pour moitié à chaque voisin, tout comme les éventuels fruits qu'elle porte, et qui doivent être partagés à part égale... du moins, en théorie.

Des frais d'entretien à partager

On partage les fruits, mais aussi les frais ! Puisqu'ils sont tous deux propriétaires de l'élément mitoyen, chacun des voisins doit participer équitablement à son entretien. "S'il ne peut - ou ne veut - plus participer à l'effort, et si sa maison n'est pas adossé au mur, un propriétaire peut renoncer à la mitoyenneté de ce mur" souligne Maître Lemée. Il cède alors la propriété intégrale de ce mur à son voisin, une transmission qui peut être officialisée par un procès-verbal ou un acte notarié.
Les droits et les devoirs associés à la mitoyenneté

La mitoyenneté lors de l'achat d'un bien immobilier

Lors de l'achat d'un bien immobilier possédant un mur ou une clôture, la question de la propriété de cet élément doit se poser. En effet, il n'est pas toujours évident de définir si un mur est mitoyen, ou s'il appartient à un seul des voisins. "Ce n'est pas toujours précisé dans les titres de propriété" souligne Maître Pierre Lemée.
Prudence, donc, si le vendeur affirme être propriétaire du mur dans son intégralité. Il peut être de bonne foi, et se tromper tout de même, ayant été lui-même abusé par le précédent propriétaire...

Des indices qui ne trompent pas

Ainsi, les notaires sont-ils parfois obligés de remonter très loin dans l'histoire du bien afin de déterminer à qui appartient précisément un mur ou une haie. "Il y a parfois des indications sur les plans du cadastre... mais il arrive qu'elles soient erronées" tempère le notaire.
Le Code civil définit cependant des "marques de non-mitoyenneté", c'est-à-dire des éléments qui démontrent qu'une construction n'est pas mitoyenne. Lorsque le sommet du mur est en pente, "l'usage veut que le mur appartienne à celui qui se trouve du côté où s'écoule la pluie" nous précise Maître Lemée. "Il faut également prendre en compte les usages locaux, ajoute-t-il. Par exemple, ceux qui indiquent que la haie appartient au propriétaire du terrain en amont".

Le conseil du pro :

Une fois la mitoyenneté définie, faites-la inscrire dans votre titre de propriété, pour éviter tout conflit. "Mais, pour qu'elle soit opposable [NDLR, valable aux yeux de la loi], le voisin doit être présent lors de la signature de la vente" souligne Pierre Lemée.
La mitoyenneté lors de l'achat d'un bien immobilier

La mitoyenneté et les conflits de voisinage

Qui dit mitoyenneté dit voisinage, et les relations entre voisins ne sont pas toujours une sinécure ! Il existe cependant des moyens d'éviter les conflits, en contournant la question de la mitoyenneté.
Plutôt qu'une haie mitoyenne, chaque propriétaire peut choisir de planter une haie sur son terrain. Les deux haies sont contigües, mais il n'y a alors plus de problème de mitoyenneté. L'on peut aussi décider que chaque voisin sera propriétaire d'une partie de la haie, non plus en épaisseur mais en longueur : "Chacun possède, par exemple, 50 mètres de haie, et est responsable de l'entretien de ces végétaux" explique Maître Lemée.
Si le propriétaire d'un terrain souhaite adosser une construction sur un mur à la limite de son terrain, mais qu'il n'en possède pas la propriété partagée, il peut acquérir la mitoyenneté de ce mur. "L'on peut alors définir une compensation financière, au cas par cas, le plus souvent en estimant la somme qu'aurait coûté la construction d'un tel mur, et en la divisant par deux" ajoute le notaire.
La mitoyenneté et les conflits de voisinage
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