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Immobilier : 8 questions que vous vous posez sur les notaires

Par Augustin Flepp
,
le 6 octobre 2014
Experts en droit immobilier, les notaires ont un rôle essentiel : du simple conseil à la signature d'une promesse de vente, ils veillent à l'équilibre entre les parties (acheteur et vendeur) et garantissent la sécurité juridique de l'acte de vente. Les réponses à 7 questions que vous vous posez sur la profession.
Le notariat, une profession ancienne ? A en croire la Chambre nationale des notaires, son histoire remonterait à près de 1.000 ans. A l'origine, seuls les rois ou princes étaient en mesure de rendre la justice. Des historiens estiment que Saint-Louis aurait écrit les lettres de noblesse de la fonction à son retour de croisade en désignant les premiers notaires royaux. L'idée était alors de désencombrer le système judiciaire dépassé par le nombre impressionnant de décision de justice à rendre.
Définie par l'ordonnance du 2 novembre 1945, la profession est sollicitée chaque année par près de 20 millions de Français qui font appel à elle pour la signature, par exemple, d'un contrat de mariage, d'un achat immobilier ou encore d'une création d'entreprise. Le notaire, professionnel libéral, est le garant de la sécurité juridique en rédigeant et authentifiant les actes et les contrats nécessaires, tout en s'appuyant sur ses connaissances en droit.
Aujourd'hui, l'immobilier représente son activité la plus importante mais il intervient également en droit de la famille (mariage, succession, divorce, donation...), droit des affaires (création, succession de société...), droit environnemental et en droit de l'urbanisme.
Selon la profession, le notariat est présent dans 86 pays du monde et le modèle français a même inspiré des pays comme la Chine. Mais, connaissez-vous bien ces experts et leurs rôles ? Voici les réponses à 7 questions fréquemment posées sur les notaires.

A quoi sert un notaire ?

La mission du notaire est définie selon l'ordonnance du 2 novembre 1945 :
"Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique, et pour assurer la date, en conserver le dépôt, en délivrer des grosses et expéditions".
Droit de la famille, immobilier, patrimoine... Quel que soit son domaine d'intervention, le notaire confère aux actes qu'il rédige un gage de sérieux et d'authenticité. Nommé par le ministre de la justice, il constate ainsi la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s'engage personnellement sur le contenu et sur la date de l'acte.
Selon un tarif fixé par l'Etat, ce professionnel libéral est rémunéré par ses clients et non pas par les contribuables.

Quel est le rôle du notaire lors de la vente immobilière ?

Selon la loi, seul le notaire est compétent pour rédiger un acte de vente immobilière. Avant la signature de la vente, le notaire est chargé de veiller au respect de la loi et de rassembler l'ensemble des documents administratifs.
Plusieurs missions lui sont conférées : il s'assure que le bien n'est pas hypothéqué, il procède à la purge des droits de préemption, il recueille les documents officiels (certificat d'urbanisme, de carrière, plan de prévention des risques...), les documents obligatoires pour la vente et les documents relatifs à la copropriété pour les appartements. "Il faut en moyenne une dizaine de jours au notaire pour rassembler l'ensemble des documents administratifs", affirme le notaire Vincent Chauveau.
Lors de la préparation d'un acte de vente, le notaire est un garant de la sécurité juridique. Quelques exemples de ses actions :
- Il rédige l'avant-contrat ;
- Il s'assure que le vendeur est bien le propriétaire du bien et que celui-ci est bien libre. "Le notaire s'assure que le bien immobilier n'est pas mis en gage par une banque, c'est-à-dire qu'un crédit ne soit pas déjà contracté", prévient Vincent Chauveau ;
- Il veille au respect du délai de rétractation de l'acheteur après la signature de l'avant-contrat ;
- Il vérifie les éventuelles contraintes de voisinage liées au bien (interdiction de bâtir sur un terrain, droit de passage pour des parcelles) ;
- Il fournit à l'acheteur une attestation pour procéder aux formalités nécessaires à son installation.

En quoi le notaire peut-il me conseiller ?

Cependant, l'activité du notaire ne repose pas uniquement sur la collecte de documents administratifs ou la signature de l'acte. "90% de notre travail représente du conseil gratuit auprès de particulier", déclare Vincent Chauveau, notaire en droit immobilier. Les offices notariales reçoivent quotidiennement l'appel d'acheteurs ou de vendeurs en besoin d'éclairage juridique et d'informations sur la modalité d'une vente.
Le notaire apporte à chacune des deux parties de nombreux conseils quant à leurs droits et devoirs.
Tout d'abord, il conseille le futur acquéreur et le vendeur sur les modalités de l'opération. Il peut informer les acheteurs sur les précautions à prendre sur les conséquences de l'emprunt quant à leur niveau d'endettement. "On éclaire les acheteurs sur le prix immobilier du marché local", ajoute Vincent Chauveau.
Lors d'un achat à deux, le notaire peut prévenir le couple des effets d'une éventuelle séparation ou d'un divorce.

Le notaire peut-il me conseiller sur le prix d'un bien immobilier ?

"Le notaire est un professionnel reconnu pour sa rigueur, sa responsabilité au niveau juridique et financière et sa qualification", explique Vincent Chauveau.
Le notaire est un expert en droit de l'immobilier : il a une connaissance du marché et des prix qui se pratiquent, il est compétent pour déterminer la valeur d'un bien.
En outre, il est soumis à une stricte déontologie et il est tenu au secret professionnel le plus absolu.

La présence du notaire est-elle obligatoire lors d'une vente immobilière ?

Selon la loi, la présence d'un notaire est obligatoire lors d'une vente immobilière. Son rôle est de constater le transfert de propriété d'un bien immobilier du vendeur à l'acheteur en rédigeant un acte de vente. Ce document, appelé aussi acte authentique, fixe les modalités de la vente (promesse de vente, compromis de vente).
Son efficacité est reconnue de par son caractère officiel :
- L'acte atteste de la date de la signature.
- L'acte atteste du contenu grâce aux éléments constatés et vérifiés par le notaire (force probante).
- L'acte est reconnu comme une décision judiciaire, c'est-à-dire qu'il est exécutoire de plein droit. "La force exécutoire évite à l'une des deux parties de recourir à un tribunal en cas de litige", nous précise le notaire Vincent Chauveau.
Lors d'une vente, l'acheteur et le vendeur, en présence d'un notaire, ont la possibilité de contracter soit un compromis de vente, soit une promesse de vente.
La promesse de vente ou avant-contrat engage le propriétaire à la vente de son bien à un prix déterminé auprès de son acheteur. Le vendeur accorde au futur acheteur en exclusivité une "option" pour un temps limité (deux ou trois mois) qui lui interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien (appartement, maison...) à un autre acquéreur.
Le compromis de vente engage le vendeur et l'acheteur à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Au niveau juridique, le compromis équivaut à un acte de vente et donc si une des deux parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y obliger par voie de justice en demandant des dommages et intérêts.

Un notaire, combien ça coûte ?

Les frais de notaire sont un abus de langage car elles comprennent les taxes, les déboursés et les honoraires. En moyenne, ils représentent 7,6% du prix de vente. Agissant pour le compte de l'Etat, près de 80 % de leur frais (TVA, trésor public...) sont reversés à l'administration.
Il y a ensuite ce qu'on appelle les déboursés, ce sont les sommes reversées par le notaire aux différents intervenants et/ou payées le coût des documents administratifs (géomètre, cadastre).
Enfin, la rémunération du notaire ou "honoraires", sont calculés à partir d'un barème régressif, c'est-à-dire plus le prix de vente est élevé, plus le montant est bas. En France, les honoraires représentent en moyenne 1,9 % du prix de la vente à laquelle il convient d'ajouter 20 % de TVA.
Pour en savoir plus, découvrez notre article dédié.

Dans quels cas et comment contester la décision d'un notaire ?

Identité d'un vendeur mal vérifié, documents manquant, mauvaise information sur le prix du marché... Il peut arriver que le notaire ne remplisse pas ses obligations. Dans la mesure du possible, il est conseillé de résoudre le problème à l'amiable avec le notaire. Si ce dernier reconnaît avoir commis une erreur, il peut ouvrir un dossier d'assurance responsabilité civile, en vue de l'examen du dossier par l'assureur.
Lorsque la réponse du notaire n'est pas satisfaisante, il est possible de saisir la chambre départementale des notaires. Implanté au sein de chaque département, cet établissement public est chargé de représenter les notaires et de dénoncer les infractions disciplinaires dont elle a connaissance.
Il suffit d'envoyer un courrier au président de la chambre qui a le pouvoir de récupérer toutes les informations nécessaires du dossier. La liste des chambres des notaires est accessible sur le site des notaires de France.
En cas de faute professionnelle avérée, le notaire est responsable personnellement auprès de son client et se trouve tenu de deux obligations :
- Les conséquences de ses actes doivent être assurées par une compagnie d'assurance solvable ;
- Sa responsabilité est engagée avec tous les autres membres de la profession.
Les notaires ont l'obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile comme d'autres secteurs professionnels.
Toutefois, l'ensemble des notaires sont soumis à une obligation de solidarité. En cas de dommage causé, la couverture financière de ce dommage est supportée en outre par le fond de caisses régionales et nationales de garantie dont les ressources sont fournies par les cotisations des notaires.

Comment trouver un notaire près de chez soi ?

La répartition des notaires est assurée par l'Etat qui veille à la bonne couverture sur tout le territoire, y compris dans les zones rurales et les petites communes.
En France, il existe près de 4.500 offices notariales réparties dans chaque département en fonction de la démographie et de la dynamique économique.
Pour contacter un notaire, le site des notaires de France propose un annuaire où il suffit simplement de renseigner sa ville et son département d'origine.
Article mis à jour le 9 mars 2017.
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