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Louer vide ou meublé : quel est le plus rentable ? © iStock
Parmi les dispositifs d'encouragement à l'investissement locatif - et donc à la construction neuve - le dispositif Pinel faisait figure de champion. Alors qu'il prendra fin au 31 décembre 2024 et qu'il est depuis le 1er janvier 2023, scindé en deux, avec l'apparition du Pinel +, est-il toujours aussi intéressant ? Maison à part fait le point.
La loi Pinel été élaborée pour favoriser la construction de logements neufs dans les zones dites "tendues" c'est-à-dire dans lesquelles la demande en logements locatifs est supérieure à l'offre disponible. Cette loi met en place un dispositif avantageux pour l'investisseur qui bénéficie d'une réduction d'impôt. Toutefois certaines conditions doivent être respectées liées notamment à la performance énergétique, à un engagement de location (entre 6 et 12 ans), aux ressources du locataire et à des plafonds de loyers.
En plus de cet avantage fiscal, l'investissement dans l'immobilier peut permettre de constituer un complément de retraite ou d'acquérir un appartement en ville que l'investisseur louera dans un premier temps, ou simplement se constituer un patrimoine immobilier qui pourra être transmis à ses proches.
Investir dans l'immobilier locatif se prépare... notamment dans le cadre de l'évolution du dispositif Pinel qui prendra fin en 2024.
Il existe un plafond de loyer différent selon la zone. Les plafonds de loyers mensuels, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2022 :
Plafonds de loyers en métropole
Zone A bis : 17,62 €
Zone A : 13,09 €
Zone B1 : 10,55 €
Zone B2 / C (sur agrément) : 9,17 €
Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement.
A noter : Pour bénéficier de ce dispositif, le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire (exemple : époux, épouse et enfants à charge).
Condition tenant à la durée de location
Le propriétaire doit s'engager sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans pouvant être prorogée jusqu'à 12 ans ce qui entraîne un avantage fiscal croissant.
L'avantage fiscal : La réduction d'impôt
L'avantage fiscal est croissant, en fonction de la durée initiale de location à laquelle s'engage le propriétaire : 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu'à 12 ans.
L'avantage fiscal est une réduction d'impôt qui dépend de la durée de l'engagement de location et se calcule sur l'investissement dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
Rappelons qu'une réduction dʼimpôt vient en déduction du montant de lʼimpôt sur le revenu calculé selon le barème progressif.
Les taux de réduction pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023 sont les suivants :
- location sur 6 ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
- location sur 9 ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
- location sur 12 ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024
Exemple : un investissement de 180.000 € avec un engagement de location pris sur 12 ans (17,5 %) permet d'obtenir une réduction d'impôt globale de 31 500 € : 12 = 2 625 € par an.
A noter : Cette dégressivité ne s'applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.
A noter : les logements acquis ou construits en 2024 devront présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A
Le taux de réduction d'impôt pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023 est :
.sur 6 ans = 12 %
.sur 9 ans = 18 %
.sur 12 ans = 21 %
Investir dans le neuf avec le dispositif Pinel
Le dispositif d'aide à l'investissement locatif dit "Pinel" est un dispositif qui donne droit à une réduction d'impôt lors de l'achat d'un logement, variable selon la durée de location choisie et conditionnée au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire. Il est possible de souscrire au dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2024 mais depuis le 1er janvier 2023, il est scindé en 2 : -Le Pinel classique avec des taux de réduction d'impôt dégressifs, -Le Pinel + avec le maintien des taux pratiqués antérieurement dans le cadre du Pinel.Le dispositif Pinel classique
Conditions tenant au logement Essentiellement, les logements doivent être neufs ou acquis en l'état futur d'achèvement. Sont également concernés les logements construits il y a au moins 15 ans ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation. Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif. Le logement doit par ailleurs atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par la loi. L'avantage fiscal est réservé aux logements construits dans des zones (Zones A bis, A, B1, B2, C) présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Pour notamment connaître la zone de sa commune, il faut utiliser le simulateur disponible sur le lien suivant Conditions tenant au locataire et au loyer Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds qui dépendent de la composition du foyer et de la zone dans laquelle se situe le bien. En métropole, pour les baux conclus en 2022, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 / C |
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € |
Le dispositif Pinel +
Le Pinel + prend le relais du Pinel en 2023 en proposant les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, toujours sous certaines conditions. Les conditions principales du dispositif Pinel sont identiques au dispositif Pinel + : logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif, plafonnement du loyer et des revenus du locataire, niveau global de performance énergétique minimal, logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande, durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogée jusqu'à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant. Mais, alors que les déductions d'impôts du Pinel classique sont dégressives à compter du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel + permet un maintien des avantages fiscaux en 2023 et 2024. Le dispositif Pinel + s'applique pour les acquisitions d'un logement : - situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville : Territoires urbains considérés comme prioritaires au regard de leur situation socio-économique (fort taux de chômage notamment), - qui respecte un niveau élevé de qualité. Comme pour le Pinel dit classique, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur. De plus, dans le cadre du Pinel +, le logement doit également présenter un niveau de qualité d'usage et de confort précis. Ce niveau de qualité d'usage et de confort est défini selon des critères strictes : - une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ; - l'existence d'espaces extérieurs privatifs d'une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ; - deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.Alors, le dispositif Pinel est-il toujours aussi intéressant ?
En 2023, bien que les conditions d'emprunt soient plus compliquées et que les prix du neuf continuent à augmenter, il semble toutefois qu'investir dans le dispositif Pinel reste une opération rentable. Bien sûr, il est important d'acquérir un bien immobilier situé dans un bon emplacement, dans une ville à forte demande locative, etc. Avant de se lancer dans un tel projet d'investissement locatif, il est vivement conseillé de faire le point notamment fiscal avec un professionnel comme un gestionnaire de patrimoine indépendant.Investissement locatif : le dispositif Pinel est-il toujours intéressant ?
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