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10 conseils pour vendre sa maison vite et bien

Par Amélie Pierquin
,
le 24 janvier 2014
Article mis à jour le 03 avril 2017. Le marché de l'immobilier change et vendre son bien n'est pas toujours chose facile. Vous trouverez dans les pages suivantes tous les bons conseils indispensables pour le vendre vite et bien.
Que préconisent les professionnels de l'immobilier et du home staging (valorisation immobilière) ? Comment rédiger son annonce ? Comment se comporter pendant les visites ? Comment provoquer le coup de coeur ? Autant de questions auxquelles nous allons essayer de répondre.

La période de mise en vente

Avant de mettre son bien en vente, une règle est à connaître. Il existe une saisonnalité des ventes.
"Il faut éviter de mettre en vente à la période de Noël car au mois décembre, les acheteurs font une pause dans leurs recherches. Lorsque l'on met en vente une maison de campagne, il est également judicieux de le faire au printemps, le temps est plus clément et donne au bien une autre dimension" nous explique Vincent Dries, agent immobilier chez Avica immobilier, agence immobilière du 12ème arrondissement de Paris.

Le texte de l'annonce

"L'annonce, c'est le premier contact avec votre futur acquéreur. L'étape de la rédaction est donc cruciale" affirme Vincent Dries. Elle doit être claire et concise.
En outre, mettre en avant les qualités de son bien est conseillé mais point trop n'en faut. Évitez les superlatifs et les envolées lyriques. Ne parlez pas de dressing s'il s'agit en réalité d'une armoire au fond de votre couloir et ne transformez pas votre balcon de deux mètres carrés en "superbe terrasse".
Il faut rester honnête. Ainsi, ne dissimulez pas d'éventuels travaux programmés ou envisagés par la copropriété. Parlez ouvertement du ravalement de façade prévue dans deux ans ou de la réfection des ascenseurs au mois de juillet. Les acheteurs pourraient fuir face à une mauvaise surprise et la vente tomberait à l'eau.
Enfin, si vous ne passez pas par une agence immobilière, renseignez-vous sur la terminologie à employer (ne pas confondre salle d'eau et salle de bains par exemple).
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Des photos soignées

Pour vendre son bien au plus vite, il faut donner envie aux potentiels acheteurs de venir le visiter. Pour ce faire, les photos sont une arme de poids.
Pour réussir vos photos, découvrez notre article dédié.

Un prix de vente cohérent

Le point souvent problématique pour les vendeurs est l'estimation du bien. Pour vendre au plus vite, il est indispensable de ne pas surestimer ou sous-estimer le prix de vente.
Vincent Dries met en garde contre cette erreur qui peut s'avérer être un véritable obstacle à la vente : "Quand on vend, on vend son propre bien. Et chez soi, c'est toujours plus beau que chez les autres. En tant que vendeur l'on n'est pas toujours objectif. Résultat: on surestime et surestimer fait fuir les acheteurs".
La solution efficace pour fixer un prix de vente est l'étude comparative de marché. Cherchez des maisons similaires à la vôtre (même superficie, même année de construction), qui ont été vendues dans votre quartier. Cela vous aidera à avoir un ordre d'idée du prix le plus juste à afficher.
 
Attention ! Il est important de se baser sur le prix auquel la maison a été vendue et non le prix affiché au départ.

Rendre son annonce visible

Pour trouver des visiteurs, et donc, de potentiels acheteurs, il faut être visible. Utiliser Internet et les sites de particuliers à particuliers peut être une bonne solution. Si vous préférez passer par des agences immobilières, il y a des erreurs à éviter.
Ne multipliez pas les agences. Choisissez-en deux ou trois pour ne pas paraître désespéré. Il est également important d'insister pour que le prix affiché soit le même dans toutes les agences.

Le dossier administratif

Avant la visite, il est important de bien vous préparer. Cela implique de constituer un dossier administratif complet pour l'acheteur potentiel. Ce dossier devra être constitué au minimum :
- Des diagnostiques immobiliers obligatoires : Ces diagnostiques, réalisés par un professionnel, sont l'équivalent de la carte d'identité du bien. Ils témoignent de la performance énergétique du logement, de sa superficie précise (loi Carrez) et de l'état des risques naturels ;
- Des diagnostiques immobiliers aléatoires : ils diffèrent selon le logement, sa date de construction et sa situation géographique ;
- Des factures d'électricité et de gaz ;
- Du montant des charges de copropriété ;
- Du dernier bulletin de l'assemblée générale de la copropriété ;
- De la taxe foncière ;
- Des plans du bien.
Vous pouvez également préparer une promesse de vente unilatérale (signée par vous uniquement).

Un logement neutre

Pour Marie Rey, Responsable de l'agence de home staging Aveo, la première étape avant de recevoir des visiteurs consiste à dépersonnaliser son bien.
"Il doit correspondre au plus grand nombre et permettre aux potentiels acheteurs de se projeter", indique-t-elle. Vous l'aurez compris, exit les photos de vacances et la collection de tasses de madame.
Dans la même perspective, il est également important de le neutraliser. Pour ce faire, préférez des couleurs dans les tons beiges, blancs ou gris pour les murs.
Évitez le papier peint fantaisie ou les couleurs vives. Vos espaces en seront agrandis, d'une pierre deux coups !

Désencombrer les pièces

Marie Rey de chez Aveo souligne que l'un des points les plus importants dans le processus de vente est la mise en valeur des volumes. Pour ce faire, il faut le désencombrer.
Par exemple, dans la cuisine, présentez un plan de travail libéré. Il ne doit pas être encombré par un mixeur, un grille-pain ou autres appareils électroménager. Le garage est aussi un espace à valoriser, débarrassez-vous des cartons de vieux magazines ou des sacs remplis de vêtements à donner.

Travaux de finition

Le travail de finitions dans les maison ou appartements à vendre ne doit pas être négligé. En effet, l'acheteur peut être rebuté par des fils électriques apparents ou des baguettes décollées.
Marie Rey nous explique l'importance de ces finitions : "c'est sur ce genre de petits travaux que le potentiel acheteur va se focaliser. Il aura tendance à en surestimer le coût. De plus, les travaux sont le principal objet de négociation du prix de vente, voilà pourquoi il faut être irréprochable".

Faire le ménage

La propreté du bien à vendre est essentielle. Les potentiels acheteurs se fient souvent à leur première impression.
Un logement sale ou désordonné aura tendance à les faire fuir. Nettoyer vos vitres ne demande pas beaucoup plus que de l'huile de coude et une douche propre vous sera aussi utile à vous qu'à la vente.
Si vous avez des animaux, ne les laissez pas en liberté, ils pourraient effrayer les visiteurs.
Enfin, n'oubliez pas d'aérer votre bien avant les visites.

Garder ses distances

La visite, c'est le moment où la magie doit opérer. D'après Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, "la visite sert à conforter la décision du potentiel acquéreur, c'est une étape cruciale".
Vous devez être présent pour répondre aux questions des acheteurs sans pour autant les oppresser. Laissez-leur de l'espace pour découvrir les lieux et s'y projeter... sans vous.
Article mis à jour le 03 avril 2017.
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