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Primo-accession : les conseils du Crédit Foncier

Par Propos recueillis par Stéphanie Gendron
,
le 16 mars 2007
patrice haubois
patrice haubois
Marre de payer un loyer ? Vous souhaitez investir dans l'immobilier, mais vous ne savez pas comment le financer ? Le point avec Patrice Haubois, directeur adjoint marketing produits et services au Crédit Foncier.
Maison à part : Entre le neuf et l'ancien, lequel offre les meilleures conditions de financement ?
Patrice Haubois : Les deux ont leurs avantages. L'ancien est en principe moins cher que le neuf, puisqu'a priori, ce ne sont pas les mêmes prestations. Le neuf va en effet proposer des économies d'énergie…
En revanche, l'ancien représente des frais de mutation (frais de notaire) supérieurs au neuf, de l'ordre de 7% pour l'ancien contre 3,5% pour le neuf.
Aujourd'hui, les deux offrent la possibilité de recourir au nouveau prêt à 0 %. Mais seul le neuf propose le nouveau prêt à 0 % majoré. L'Etat majore l'enveloppe sous certaines conditions, comme une aide locale… Les promoteurs sont à même de vous renseigner, mais vous pouvez aussi vous renseigner auprès de sa commune pour voir si elle propose des aides : prêt à 0% financé par sa commune, chèque installation, prêt bonifié…
Aujourd'hui, une vingtaine d'agglomérations l'ont déjà fait ou sont en cours de finalisation.
En terme de financement de ces prêts réglementaires, pour les banques, il n'y a pas de différence entre le neuf et l'ancien.
MAP : Quelles sont les principales conditions pour emprunter ?
P. H. : J'ai envie de répondre : avoir les moyens de rembourser. Il n'y a pas de conditions discriminatoires, à part le fait d'être majeur. Il faut aussi avoir la possibilité d'emprunter : par exemple, une personne mariée en communauté doit avoir l'accord de son conjoint. Il est également nécessaire d'avoir des revenus, dont l'endettement ne doit pas être supérieur au tiers. Nous faisons attention au reste à vivre. Par exemple, une personne qui gagne 900€ par mois ne pourra s'endetter au-delà de 300€ par mois : elle ne peut pas s'acheter grand-chose. A ce moment-là, on regarde si elle peut bénéficier d'aides.

MAP : L'apport personnel est-il obligatoire ?

P. H. : Non, ce n'est pas obligatoire. Cependant avec un apport personnel, on peut négocier de meilleures conditions financières et donc, on peut s'acheter quelque chose de mieux. Le prêt est ainsi minoré.
MAP : Quels sont les différents types de taux ?
P. H. : Il existe trois types de taux :

MAP : Alors, lequel choisir ?

P. H. : Cela dépend du moment où l'on signe le prêt. Aujourd'hui, nous sommes dans une situation d'attente au niveau économique en raison des risques de surchauffe aux Etats-Unis et de l'euro qui est très fort. Les taux courts sont trop hauts par rapport à ce qu'ils devraient être. Prendre un taux révisable où on a un taux court fort a le potentiel de baisser.
Le taux révisable non capé est moins cher, le capé est au-dessus, et le taux fixe encore au-dessus. Entre le premier et le dernier, cela varie de l'ordre de 1%.
MAP : Comment savoir si je suis éligible au nouveau prêt à 0 % ?
P. H. : Il faut se renseigner auprès d'un banquier, le site du creditfoncier.fr par exemple, ou alors sur le site du ministère du logement (logement.gouv.fr).

MAP : Et au 1% logement ?

P. H. : Là, il faut aller voir son employeur ou son service du personnel. Le 1% logement est une collecte qui représente 1% de la masse salariale, le taux est à peu près à 1,5%.
Il faut savoir que le prêt à taux zéro et le 1% logement son cumulables.
MAP : A quel type d'assurance souscrire pour minimiser les risques de son emprunt ?
P. H. : Autrement, il faut notamment penser à protéger ses conjoints, et à se protéger contre la perte d'emploi. Il est nécessaire de vérifier les conditions d'applications, s'il s'agit d'un remboursement, d'une prise en charge des échéances par l'assurance… Il y aussi les garanties décès, invalidité…
En principe, le banquier vous les propose.
MAP : A quel moment doit-on prendre une caution ?
P. H. : La caution de type parental ne doit être prise que pour valider une situation passagère dans un dossier : par exemple, quelqu'un qui travaille en intérim mais qui sait qu'il va avoir un CDI. En revanche, une personne sans travail, avec un endettement de 50%, devra acheter moins cher.
La caution financière, en revanche, remplace la garantie hypothécaire. C'est légèrement moins cher qu'une hypothèque, si l'on prend en compte les frais de garantie et de mainlevée.
MAP : Vous proposez une nouvelle offre pour les jeunes primo-accédants, quel est son principe ? Et quels sont ses avantages ?
P. H. : Le principe est d'avoir une offre multiple qui ne s'arrête pas à un prêt et qui permet de sécuriser le montage. Selon nos études, nous avons déterminé deux types de jeunes primo-accédants.
Pour les couples établis, de 27-35 ans, avec enfants ou en passe d'en avoir, et qui veulent acheter une maison ou un appartement en région parisienne, on va leur proposer des prêts à l'accession sociale et un prêt à taux zéro avec des garanties décès, invalidité, revente ainsi qu'une couverture perte d'emploi. Mais il ne s'agit pas d'une offre packagée : le taux ne va pas baisser si vous prenez trois ou quatre compléments chez nous.
Nous avons d'autre part distingué les célibataires qui vont acheter un studio ou un deux pièces, plutôt en zone urbaine, pour le revendre cinq ou six ans plus tard. Pour eux, on va proposer des prêts de 25 à 40 ans, avec une garantie perte d'emploi, décès, invalidité… La garantie perte d'emploi fonctionne avec du rechargement : à chaque fois que l'emprunteur a eu 18 mois d'activité continus en CDI, il peut bénéficier de douze mois d'indemnisation pendant toute la durée du prêt.
MAP : Quels sont vos derniers conseils aux primo-accédants ?
P. H. : Il faut se poser les bonnes questions, bien définir son besoin :
Bref, il faut savoir pourquoi on achète. Si aujourd'hui, l'achat immobilier a un côté «consumériste», ce n'est pas un réfrigérateur : il s'agit de quelque chose qui a une valeur de revente.
Primo-accession : les conseils du Crédit Foncier
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