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Tout savoir sur le viager

Par C. Chahi Bechkri
,
le 17 mars 2011
La vente en viager suscite actuellement un regain d'intérêt en France. Seulement voilà : une certaine opacité l'entoure. Calculs de la valeur occupée, du taux de rente viagère, répartition des charges, frais d'acquisition... Autant de points qui restent flous dans la tête des particuliers et souvent même des professionnels. Eclaircissements avec Michel Artaz, fondateur de l'Institut privé du viager.
Fortement plébiscitée dans les années 90, puis délaissée, la vente en viager, qui est régie par les articles 1968 et suivants du Code civil, connaît à nouveau un regain d'intérêt en France, surtout dans les régions de l'Ile-de-France et de la Côte d'Azur. En 2011, pas moins de 5.000 viagers ont été mis en vente, un chiffre non officiel qualifié de "record" par Michel Artaz, fondateur de l'Institut Privé du Viager.
Vieillissement de la population, baisse du pouvoir d'achat des retraités, placements financiers de moins en moins rentables... De nombreux facteurs peuvent expliquer le phénomène. On constate cependant un fort déséquilibre entre le nombre de vendeurs, qui explose, et le nombre d'acquéreurs, pas assez élevé par rapport au nombre de biens mis sur le marché.
"Les vendeurs, souvent mal conseillés, sont souvent trop exigeants sur les sommes à percevoir. Du coup, ils ont du mal à trouver des acquéreurs", précise Michel Artaz. "Parallèlement, ajoute-t-il, les faibles taux d'intérêt des prêts bancaires facilitent encore aujourd'hui le financement des acquisitions traditionnelles".
Il faut également dire que le viager reste mal connu et est souvent perçu par les particuliers comme un investissement risqué. Calcul et paiement de la rente, répartitions des charges... Autant de points complexes qui nécessitent des explications. Pour s'y retrouver, découvrez notre mémento en pages suivantes.
Tout savoir sur le viager

En quoi consiste un viager ?

Le viager est une vente, au profit d'un acquéreur (appelé crédirentier) d'un bien, libre ou occupé, contre le paiement d'un bouquet (voir définition page suivante) et d'une rente versée pendant toute la durée de vie des vendeurs (appelés débirentiers).
Au moment où il signe, l'acquéreur ne sait donc pas pendant combien de temps il va devoir verser cette rente. Autrement dit, il ne connaît pas le prix final de vente. "C'est ce que l'on appelle l'aléa et sa présence est impérative", précise Michel Artaz, fondateur de l'Institut Privé du Viager. "Pour que la vente ne puisse être contestée, poursuit-il, il faut obligatoirement qu'elle présente à la fois une chance de gain et des risques de perte, cela suppose donc que l'acheteur n'ait aucune certitude sur la durée de vie du vendeur avant le passage chez le notaire".
Ainsi, si l'état de santé du vendeur est précaire et qu'il décède rapidement (et même au-delà des vingt jours prévus par l'article 1975 du Code civil), la vente pourra être annulée pour absence d'aléa. Il en sera de même si les conditions financières sont trop modestes, cette fois pour vileté du prix.
En quoi consiste un viager ?

Qu'est-ce que le bouquet dans un viager ?

Le bouquet est la somme versée au comptant par l'acquéreur le jour de la signature de l'acte de vente. Son montant est libre et il est déduit du capital rente. A noter, toutefois, que le versement d'un bouquet n'est pas obligatoire.
Qu'est-ce que le bouquet dans un viager ?

Quels sont les différents types de viager ?

Il existe deux types de viager, le viager dit "libre" ou celui dit "occupé".
On parle de viager libre lorsque le bien est immédiatement mis à la disposition de l'acheteur. Il peut, ensuite, soit l'occuper personnellement, soit le louer.
A l'inverse, on parle de viager occupé lorsque le vendeur conserve la jouissance ou l'usufruit du bien jusqu'à son décès. A l'instar de l'acheteur dans le cas du viager libre, il peut ainsi continuer à habiter les lieux (si réserve du droit d'usage et d'habitation) ou même les louer afin de percevoir un loyer (si réserve d'usufruit).
Compte tenu des nombreuses contraintes qu'elle présente, cette dernière formule est rarement choisie. En effet, si les locataires sont encore dans les murs au moment du décès du vendeur, l'acheteur ne pourra pas récupérer le bien pour l'habiter. A noter toutefois qu'il en percevra les loyers jusqu'à la fin du bail d'une durée qui devra toujours être inférieure à 9 ans.
Quels sont les différents types de viager ?

A quels risques s'exposent les acquéreurs avec la formule du viager occupé ?

Dans le cas d'un viager occupé, étant donné que l'espérance de vie est de plus en longue en France, et que la rente est indexée sur l'indice des prix à la consommation, l'acquéreur risque de se retrouver, au final, à payer le bien plus cher que sa valeur, d'être mis en difficulté financière si les montants à verser sont trop élevés, voire, pire, de ne pas survivre au vendeur.
Dans cette formule, les travaux d'entretien du logement sont à la charge du vendeur. Il peut donc également arriver que l'acquéreur ne récupère pas le bien exactement tel qu'il était au moment de l'état des lieux. Pour limiter les risques financiers, il paraît ainsi judicieux de mettre en adéquation le montant du bouquet et de la rente avec l'âge du vendeur : plus il sera jeune et plus ils devront être modestes.
A quels risques s'exposent les acquéreurs avec la formule du viager occupé ?

Quelles personnes peuvent être plus particulièrement intéressées par le viager occupé et pourquoi ?

Dans la mesure où le viager assure un revenu régulier au vendeur, le contrat - surtout le viager occupé - peut s'avérer particulièrement intéressant pour les personnes âgées qui souhaitent compléter leurs retraites, c'est-à-dire subvenir à leurs besoins tout en restant chez elles.
Il peut aussi séduire ceux ou celles qui souhaitent aider financièrement leurs descendants. En effet, il est possible de faire donation de la somme correspondant au bouquet. Il s'avère également intéressant pour ceux ou celles qui souhaitent aider financièrement leurs enfants et/ou petits enfants en leur versant une partie de la rente perçue, par exemple.
Du côté des acquéreurs, enfin, le viager intéresse particulièrement les investisseurs immobiliers qui souhaitent jouir à leur retraite d'un bien (en l'occupant, en le louant, ou en le revendant en viager), qu'ils n'auraient pas pu acquérir de manière traditionnelle, tout en évitant les soucis de la gestion locative.
Quelles personnes peuvent être plus particulièrement intéressées par le viager occupé et pourquoi ?

Comment est fixé le montant d'une rente viagère ?

La plupart des agences immobilières calculent le montant d'une rente viagère d'après des barèmes standards prenant en compte plusieurs éléments comme, par exemple, la valeur du logement libre, le sexe et l'âge du vendeur, le type de viager.
Cependant, certains professionnels, parmi lesquels Michel Artaz, fondateur de l'Institut Privé du Viager, fonctionnent autrement. Il explique : "certains barèmes, relatifs à la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit ou de la pleine propriété grevée d'un droit d'usage et d'habitation, sont standards et ne peuvent correspondre à des biens dont les caractéristiques sont très spécifiques. Nos calculs, eux, sont adaptés à chaque cas".
"Par ailleurs, poursuit-il, les espérances de vie sont estimées d'après une seule source souvent ancienne. Aujourd'hui existent deux sources : celle de l'Insee et celle des compagnies d'assurances pour les rentes viagères financières. D'autres espérances de vie peuvent également être prises en compte". C'est pourquoi, Michel Artaz préconise que soit mentionnée dans les actes l'espérance de vie prise en considération pour les calculs, qui pourra d'ailleurs être différente de celle résultant des sources officielles.
D'un professionnel à l'autre, d'importants écarts peuvent être constatés. Il ne faut donc pas hésiter à exiger des précisions quant aux modalités exactes de calculs.
Comment est fixé le montant d'une rente viagère ?

La rente viagère est-elle fixe ou variable ?

La rente est en général indexée sur l'indice des prix à la consommation, ce qui signifie que son montant est revalorisé chaque année.
A noter que la rente est versée par l'acquéreur au vendeur de manière annuelle, trimestrielle ou mensuelle (la quasi-totalité des cas), tant que celui-ci est vivant.
La rente viagère est-elle fixe ou variable ?

Comment est calculée la valeur libre du bien cédé en viager ?

Sa valeur est calculée comme celle d'un bien classique, c'est-à-dire en fonction de la valeur actuelle. "Comme on ne peut pas savoir comment le bien va évoluer dans les années à venir, on s'en tient au prix du marché", commente Michel Artaz.
D'ailleurs, comme pour une vente classique, il est donc conseillé de faire venir plusieurs professionnels qualifiés pour obtenir une estimation la plus juste possible.
Comment est calculée la valeur libre du bien cédé en viager ?

Comment sont réparties les charges ?

Lorsqu'il s'agit d'un viager libre, tous les travaux, charges et frais d'entretien sont à la charge de l'acquéreur.
En revanche, si le vendeur occupe les lieux, il faudra convenir d'une répartition des charges afférentes au logement avec l'acquéreur.
En général, il est préconisé que le vendeur assume les petits travaux d'entretien et la taxe d'habitation. Les grosses réparations et les impôts fonciers sont, quant à eux, payés par l'acquéreur. La règle vaut d'ailleurs aussi si le vendeur choisit de mettre le logement en location. Une nouvelle fois, des règles différentes de répartition peuvent s'appliquer.
Comment sont réparties les charges ?

A quelle fiscalité sont soumis les biens en viager ?

Le viager permet au vendeur de bénéficier d'avantages fiscaux. En effet, les rentes ne sont soumises à l'impôt sur le revenu que pour une fraction de leur montant, décroissante en fonction de l'âge du vendeur.
À la date du 1er versement, la fraction imposable est fixée :
- à 70 % si le vendeur était âgé de moins de 50 ans ;
- à 50 % si le vendeur était âgé de 50 à 59 ans ;
- à 40 % si le vendeur était âgé de 60 à 69 ans ;
- à 30 % si le vendeur était âgé de plus de 69 ans.
A quelle fiscalité sont soumis les biens en viager ?

Où trouver un bien à acheter en viager ?

Encore une fois, la marche à suivre est la même que pour l'acquisition d'un bien immobilier traditionnel. Pour vendre ou acheter un bien en viager, on peut aussi bien passer par un notaire, par des agences immobilières - certaines sont d'ailleurs spécialisées dans la négociation des biens vendus en viager - que par des réseaux d'annonces réservés aux particuliers (peu conseillés toutefois étant donnée la complexité de ces opérations).
Où trouver un bien à acheter en viager ?
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