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Un DPE obligatoire dans les copropriétés

Par R.N.-B.
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le 13 décembre 2012
DPE
DPE © Illustration - MAP/DR
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne concerne plus seulement les maisons et lots privatifs. Le décret du 3 décembre précise les modalités de réalisation du DPE obligatoire pour les immeubles en copropriété. Décryptage.
Les immeubles en copropriété aussi devront passer par la case DPE. La loi portant engagement national pour l'environnement (ENE) du 12 juillet 2010 précisait déjà qu'un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être réalisé "pour les bâtiments équipés d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012". Un décret, daté du 3 décembre 2012, précise enfin les modalités de réalisation de ce DPE.
Le décret concerne uniquement les bâtiments à usage d'habitation équipés d'une installation de chauffage ou de climatisation collectifs. Les copropriétés doivent faire réaliser un DPE pour l'ensemble du bâtiment (parties communes et privatives) d'ici au 1er janvier 2017. Sont cependant exemptés les immeubles pour lesquels la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er juin 2001, ainsi que ceux qui ont déjà fait l'objet d'un DPE il y a moins de dix ans. Tous, en tout cas, devront faire réaliser un audit énergétique.

Un DPE collectif valable pour chaque lot

Concrètement, la décision de faire réaliser un DPE est prise lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Le vote, inscrit à l'ordre du jour par le syndic, se fait à la majorité des copropriétaires présents ou représentés (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).
Comme pour un lot ou une maison individuelle, le DPE doit être effectué par une entreprise habilitée, plus précisément "une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés" comme l'indique l'article L271-6 du Code de la construction et de l'habitation. Le DPE collectif pourra tenir lieu, le cas échéant, de DPE individuel, par exemple lors de la vente d'un lot.

L'objectif : améliorer les performances énergétiques de l'immeuble

Lors de l'assemblée générale régulière suivante, le bilan du DPE et de l'audit énergétique est présenté aux copropriétaires. L'objectif : améliorer l'efficacité énergétique du bâtiment, en décidant d'un plan de travaux d'économies d'énergie, ou en concluant un contrat de performance énergétique (CPE). Il peut s'agir de travaux de renforcement de l'isolation thermique de toitures, des murs donnant sur l'extérieur ou sur des locaux non chauffés, et même de travaux dans des parties privatives, dits "travaux d'intérêt collectif" (voir encadré).
La décision de faire réaliser ou non des travaux à l'échelle de la copropriété est votée lors de l'assemblée générale suivante. Sont ensuite votés séparément et à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25) les différents travaux, sur la base des devis qui auront été proposés entre temps.
La démarche sera donc longue et parfois fastidieuse, puisqu'il faudra prévoir pas moins de trois assemblées générales et quatre votes avant de lancer les premiers travaux. Mais elle a le mérite de donner un cadre légal à la réflexion sur l'amélioration des performances énergétiques des immeubles en copropriété.

Des travaux privatifs à l'intérêt collectif

Pour améliorer les performances énergétiques d'un immeuble, on peut s'attaquer aux parties communes (façade et toiture mal isolées, etc.), mais également aux parties privatives. Par exemple, un appartement dont les ouvertures vitrées sont défaillantes est plus perméable au froid : il entraîne donc une augmentation de la consommation énergétique de l'ensemble de l'immeuble.
C'est pourquoi la loi ENE du 12 juillet 2010 introduit la possibilité pour les copropriétaires de voter à l'article 25 la réalisation de travaux dits d'intérêt collectif sur des parties privatives. Le propriétaire des lots concernés se trouve alors obligé de supporter le coût des travaux votés, à moins de démontrer qu'il a déjà réalisé des travaux équivalents au cours des dix dernières années.
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