IFI 2018 : estimer et déclarer la valeur de ses biens immobiliers

Exit l'ISF, bonjour l'IFI ! L'impôt sur la fortune, qui a connu tant de variations ces dernières années, a définitivement disparu au 31 décembre 2017. Il est remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière, l'IFI. Un choix controversé du président Macron qui supprime de l'assiette de cet impôt l'or, les meubles, les oeuvres d'art, les véhicules, les bijoux, les placements financiers, etc., pour se concentrer sur le patrimoine immobilier.

Qui dit nouvel impôt, dit nouvelles règles. Même si l'IFI se calque sur son prédécesseur l'ISF, certains éléments de calcul changent, notamment concernant les dettes déductibles. Il reste toutefois de votre responsabilité d'estimer correctement la valeur de vos biens immobiliers, pour savoir si oui ou non vous êtes assujetti à ce nouvel impôt.

Un peu perdu ? Voici notre guide pratique complet pour ne pas vous tromper.

Comment savoir si je suis assujetti à l'IFI ?

L'IFI concerne les personnes physiques dont le patrimoine dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier 2018. Par "patrimoine", on entend la somme des valeurs des biens détenus par le foyer fiscal :

• Les biens immobiliers bâtis : maison, appartement, garage, cave, etc., y compris ceux situés à l'étranger si vous êtes domicilié en France ;
• Les bâtiments en cours de construction au 1er janvier 2018 ;
• Les terrains nus : terrains agricoles, bois, etc. ;
• Les biens détenus en usufruit ;
• Les biens détenus indirectement : par exemple, si les parts détenues dans une société de placement immobilier, y compris via une assurance-vie.

Sont exclus du calcul de la base de l'IFI :

• Les biens immobiliers utilisés à titre professionnel : local commercial, atelier, bâtiment agricole, etc. ;
• Les parts correspondant à des biens utilisés à titre professionnel : par exemple, les parts d'une SCPI dans un bien immobilier affecté à un usage industriel, agricole, artisanal, etc. ;
• Les biens ruraux donnés à bail à long terme : terrains et bâtiments agricoles loués à long terme, etc. ;
• Les biens loués meublés si vous déclarez en tant que louer professionnel ;
• Les biens détenus en nue-propriété.

Comment estimer la valeur de mes biens immobiliers ?

En ce qui concerne la méthode d'estimation de la valeur des biens immobiliers, la loi est concise mais peu explicite : on applique "les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès", mais aucune obligation de faire appel à un professionnel. Concrètement, au contribuable d'estimer la valeur de son logement.

"La méthode de la comparaison est la plus utilisée, indique David Blond, expert judiciaire du réseau Guy Hoquet Immobilier. En d'autres termes, le contribuable doit prendre comme indicateur le prix au m2, délivré par les notaires ou les experts immobiliers, de biens similaires vendus récemment et situés près de leur bien".

Quid des biens dits atypiques, difficilement comparables puisque uniques par définition ? "L'estimation faite par un expert judiciaire est la seule qui soit opposable vis-à-vis du fisc", ajoute David Blond.

Deux autres méthodes sont acceptées par les autorités :

• L'évaluation par le revenu, à partir du revenu que le bien procure à son propriétaire, est plus complexe et augmente la marge d'erreur - un risque qui peut être sanctionné par le fisc ;
• L'évaluation d'après la valeur antérieure, basée sur une précédente estimation du bien lors d'une mutation, est réservée aux habitations qui n'ont pas subi de modification majeures (extension, surélévation, etc.).

Les sommes déductibles du calcul de l'IFI

L'IFI est basé sur la valeur nette de votre patrimoine. Donc, une fois l'estimation faite, vous devez encore déduire certains éléments, les dettes déductibles, à savoir :

• Les emprunts immobiliers ;
• Les dépenses d'acquisition de parts de société possédant des biens immobiliers ;
• Les dépenses de travaux : amélioration, reconstruction, agrandissement, entretien, etc. ;
• Le montant de l'impôt sur le revenu pour 2019 ;
• La taxe foncière ;
• La taxe sur les logements vacants.

Par ailleurs, une décote de 30% est applicable sur la valeur de votre résidence principale, sauf si elle est détenue par le biais d'une SCI. Les forêts sont exonérées à hauteur de 75%. Les biens mis en location bénéficient d'une décote de 10 à 20%. Enfin, les biens détenus en indivision souffrent une décote de 5 à 20%.

Ces déductions sont plafonnées : si votre patrimoine net taxable dépasse 5 millions d'euros, et que vos dettes déductibles représentent plus de 60% de ce montant, alors vous ne pouvez déduire que la moitié des sommes dépassant ce seuil de 60%.

Comment déclarer mon IFI ?

Vous devez remplir le formulaire 2042-IFI si vous êtes assujetti à l'IFI. Vous y indiquez les valeurs estimées de chacun de vos biens, ainsi que le détail de vos dettes déductibles. Notez que, outre vos biens entrant en compte dans le calcul de la base de l'IFI, vous devez aussi déclarer vos biens exonérés, par exemple les biens utilisés à titre professionnel.

Contrairement à la déclaration de revenus, qui se fait à date variable en fonction du mode (version papier ou en ligne) et du département où se trouve le foyer fiscal, la date limite pour déclarer l'IFI est fixe chaque année.

Combien vais-je payer d'IFI ?

Le montant de l'IFI est calculé sur 6 tranches :




Toutefois, si la valeur nette taxable de votre patrimoine est comprise entre 1,3 et 1,4 millions d'€, vous bénéficiez d'une décote. La valeur de cette décote se calcule d'après cette équation :
Autre avantage : vous pouvez déduire du montant de l'IFI, 75% des dons réalisés au profit d'organismes d'intérêt général, dans la limite de 50.000 €.

Enfin, la somme de votre impôt sur les revenus de 2018 et de votre IFI 2019 ne peut pas dépasser 75% de vos revenus perçus en 2018.

Quelle qu'en soit la somme, vous devrez payer l'IFI au plus tard à la date limite de paiement qui figure sur votre avis, à savoir le 22 septembre 2019. Si le montant de l'IFI dépasse 300 €, vous devrez obligatoirement le payer en ligne.