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10 conseils de pro pour acheter un bien immobilier

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Mis à jour le 26 octobre 2017
Vous vous lancez dans l'aventure d'un achat immobilier, pour y vivre ou pour le mettre en location ? Les critères à regarder en priorité, le déroulement des visites, le juste prix, la vie et la gestion de la copropriété... Pour choisir le bien idéal sans vous tromper, voici dix conseils de pro.
Comme une majorité de Français, vous estimez que la pierre est un excellent investissement. Que vous souhaitiez en faire une résidence principale ou un investissement locatif, qu'il s'agisse de votre premier achat ou du troisième, la démarche reste complexe. On dit souvent que seule la localisation compte, mais en réalité, beaucoup de critères doivent être pris en compte pour chercher efficacement et trouver rapidement le bien idéal. Voici 10 conseils de pro pour optimiser votre recherche.

Faire la liste des critères indispensables au bien

Avant toute chose - et en particulier si vous achetez à deux - faites la liste exhaustive de ce que vous attendez du bien. Type de bien, localisation, orientation, nombre et taille minimum des pièces, cuisine ouverte ou non, nombre de salles de bains, avec ou sans travaux, etc. "Posez des critères objectifs", conseille un agent immobilier de la FNAIM Grand Paris, et notez surtout ce qui est rédhibitoire (un 5e étage sans ascenseur ou un rez-de-chaussée, par exemple).

Analyser la localisation du bien

Le quartier est-il bien fréquenté ? Bien desservi par les transports en commun ? Vivant et regorgeant de commerces, ou calme et résidentiel ? Même si vous connaissez bien le quartier, anticipez vos besoins futurs, par exemple concernant les crèches, les écoles ou l'implantation d'entreprises dans la ville.

Visiter le bien plusieurs fois et suffisamment longtemps

Que vous passiez ou non par un agent immobilier, vous visiterez probablement le bien aux rares moments où vous aurez du temps. Ne vous précipitez pas ! Prévoyez une visite d'au moins une heure, recommandent la Capeb Rhône et l'Union Nationale des Propriétaires immobiliers du Rhône (UNPI 69).
L'erreur serait surtout de se limiter à une visite unique ! "Demandez à visiter les lieux à plusieurs heures de la journée, en semaine et le week-end, insiste l'agent immobilier, en particulier s'il s'agit d'un appartement : cela vous permettra de tester l'insonorisation et la discrétion des voisins". Vous pourrez ainsi jauger la luminosité de la maison, les bruits provenant de l'extérieur, ou encore la fréquentation du quartier ou de la route voisine.

Vérifier l'état sanitaire du bien

A défaut de scruter chaque recoin du bien, prenez au moins le temps de vérifier qu'il n'y a pas de problèmes d'humidité ou de ventilation insuffisante. "Voit-on des fissures en forme d'escalier dans les angles ? Et pour les maisons en pierre ou en pisé, un enduit ciment recouvre-t-il les soubassements ? Attention, dans ce cas, aux remontées d'humidité", alertent la Capeb Rhône et l'UNPI 69.
S'agissant de la ventilation, les artisans recommandent de regarder plus particulièrement s'il y a bien une VMC dans toutes les pièces dites humides (cuisine, salles de bains, toilettes) et si, dans le cas d'une cuisine avec cuisson au gaz, des entrées d'air basse et haute compensent l'absence de VMC.

Anticiper les travaux lourds à venir

Parmi les contrôles d'usage, certains points seront à vérifier. L'UNPI 69 prend l'exemple de la toiture. "L'état de la charpente et la typologie de la couverture doivent être inspectés pour éviter les mauvaises surprises (présence d'amiante dans certains bacs ondulés, charpente non isolée, ...)", ajoute-t-elle.
Les diagnostics obligatoires peuvent également vous aider. "Si le tableau électrique n'est pas correctement installé, cela signifie qu'il n'est pas mis à jour et que l'électricité sera probablement à refaire", complètent la Capeb Rhône et l'UNPI 69. Une observation synonyme de travaux indispensables... et parfois très coûteux. Toutefois, cela peut vous fournir une marge de négociation avec le vendeur.

Optimiser chaque mètre carré du logement

Le bien est vendu en l'état. Mais rien ne vous interdit d'y prévoir des travaux pour optimiser des mètres carrés qui vous semblent perdus. Visitez le logement en compagnie d'un architecte si vous manquez d'inspiration : il saura trouver la cloison à abattre pour supprimer un couloir inutile, ou les pièces à interchanger pour améliorer la circulation.
La démarche a un intérêt dans l'immédiat, mais aussi à plus long terme. "Les mètres carrés ne valent pas tous le même prix ! Pensez à transformer ceux d'un couloir en surface utile, pour valoriser votre bien le jour de la vente", conseille l'agent immobilier de la FNAIM.

Estimer le juste prix du bien qui vous plaît

L'estimation d'un bien n'est pas un science exacte. Si les professionnels peuvent vous fournir une fourchette des tarifs au mètre carré, une vue exceptionnelle ou une terrasse orientée plein sud peuvent très vite faire grimper la facture. "Une fois que vous avez trouvé le bien qui vous plaît, regardez des offres comparables pour avoir une estimation du prix juste", insiste l'agent immobilier, avant de préciser qu'une vue dégagée peut valoir un surcoût de 10% par rapport à une même surface dans le même quartier.
Pareillement, un rez-de-chaussée sur rue et un dernier étage sans vis-à-vis qui se trouveraient dans le même immeuble n'auraient pas la même valeur.

Rencontrer vos futurs voisins

N'hésitez pas à aller voir les voisins, en particulier s'il s'agit d'un achat en copropriété, ils pourraient être de bon conseil et vous donner une idée de l'ambiance du quartier et de l'atmosphère du voisinage.
"Regardez comment sont disposées les pièces chez votre voisin du dessus, indique l'agent immobilier de la FNAIM Grand Paris. Si la salle de bains se trouve juste au-dessus de votre salon, et que les plafonds sont mal insonorisés, vous risquez d'être dérangés par le bruit des canalisations..."

Vérifier l'état des dépendances

Cave en sous-sol, box, place de parking, en copropriété la vente inclut souvent d'autres lots. Vérifiez leur existence, leur emplacement, leur accessibilité et leur état, rappellent la Capeb Rhône et l'UNPI 69.
La remarque est également valable concernant l'état des dépendances d'une maison : garage, local technique, abri de jardin, pool house, etc.

Scruter les dernières PV d'Assemblée générale de copropriété

Si vous visitez un bien en copropriété, demandez à voir dès que possible les procès verbaux des deux ou trois dernières assemblées générales des copropriétaires. "Notez le taux de présence, pour apprendre si les copropriétaires sont impliqués dans la vie de l'immeuble, et la répartition des votes, pour savoir s'il existe des groupes de voisins qui sont ouvertement opposés", explique l'agent immobilier.
Enfin, renseignez-vous également sur le montant des charges, pour pouvoir estimer efficacement le réel prix de l'appartement.
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