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Location saisonnière : 7 conseils pour louer sa maison pour les vacances

Par Rouba Naaman-Beauvais
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Mis à jour le 17 octobre 2018
Vous partez un mois en vacances, pourquoi ne pas mettre en location votre logement vacant ? La location meublée saisonnière, popularisée par AirBnB, est envisageable dans presque toutes les régions de France... mais elle ne s'improvise pas ! Suivez nos conseils pour un été serein.
Louer ou échanger sa maison pendant les vacances est devenu un incontournable pour de nombreux français. L'avènement de plateformes collaboratives de location entre particuliers, comme AirBnB, Abritel HomeAway ou PAP Vacances, a rendu le processus très facile. D'autres sites d'annonces plus généralistes, comme Le Bon Coin, s'y sont mis également et proposent des locations de vacances de particulier à particulier.
Un concept très attrayant pour les vacanciers : 70% d'entre eux estiment que la location entre particuliers est l'hébergement offrant le meilleur rapport qualité prix, selon un sondage Ipsos. C'est en effet la possibilité de voyageur pour moins cher qu'en optant pour un hôtel, tout en profitant du confort d'un véritable appartement.
Sous réserve que tout se passe bien... Les locataires ont été alertés par l'UFC-Que choisir en juin 2018, sur les pratiques douteuses et les contrats de certaines plateformes contenant des clauses illicites. AirBnB a, par exemple, été épinglé sur l'usage des données personnelles de ses usagers, l'absence d'indemnisation des locataires floués, ou encore l'absence de consentement clair des usagers.
Du côté du propriétaire aussi, les soucis peuvent se multiplier : logement retrouvé dans un mauvais état, défaut de paiement, casse, etc. Alors, si vous êtes motivés pour mettre votre résidence en location pendant vos vacances, découvrez notre fiche pratique et nos conseils pour une location saisonnière sans problème !

Qui peut mettre sa résidence en location saisonnière ?

Les propriétaires ont le droit de mettre en location leur résidence principale ou secondaire sans déclaration ni autorisation, pour une durée maximale de trois mois pour un même locataire. Il s'agit alors d'une location meublée de courte durée. Vous n'avez aucune obligation de prévenir le syndic de copropriété, ni le conseil syndical.
Attention cependant : "Dans certaines communes, les biens normalement destinés à l'habitation et affectés à un autre usage (professionnel, commercial, ou hébergement meublé de courte durée) doivent faire l'objet d'une procédure administrative de changement d'usage" explique l'Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil) de Paris. C'est notamment le cas dans plusieurs départements d'Ile-de-France. Vous devrez alors obtenir une autorisation préalable de la préfecture ou de la mairie.
Pour les locataires, en revanche, "une clause interdit par défaut la sous-location du bien immobilier" indique à Maison à part Jean-Michel Guérin, directeur général du groupe De Particulier à Particulier. Vous devrez donc demandé absolument une autorisation écrite de votre propriétaire, pour mettre en location votre logement.

Louer sa maison pour les vacances, est-ce rentable ?

"Nous constatons que les propriétaires gagnent en moyenne 10.000 euros par an" nous affirme Xavier Rousselou, porte-parole d'Abritel, portail de locations de vacances. Mais la rentabilité de la location saisonnière n'est pourtant pas toujours garantie.
La facilité avec laquelle se louera le bien, et le montant du loyer, dépendent avant tout de la région où il se situe, mais aussi de son niveau de confort : équipement, nombre de rangements, présence d'un parking, proximité aux lieux d'intérêt ou à la mer, etc. Les loyers s'étalent de 70 € la semaine, notamment à la campagne, "à plus de 1.500 € par semaine en Corse du sud" constate Xavier Rousselou. Un rapport de 1 à 20 !

Comment trouver des locataires pour une location saisonnière ?

Si certains Français sont frileux à l'idée de mettre leur résidence en location, la plupart sont ravis de louer la maison des autres ! Xavier Rousselou, d'Abritel, confirme que la tendance est à la hausse, en particulier autour de la Méditerranée.
En fonction des régions, il sera donc plus ou moins difficile de trouver des locataires. Certaines agences immobilières, notamment sur Internet, se sont spécialisées dans les locations meublées saisonnières. Faire appel à un agent immobilier peut s'avérer utile si vous séjournez loin du bien mis en location : il pourra s'occuper de l'état des lieux et de la remise des clefs.
De même, les annonces de particulier à particulier ont le vent en poupe. Des portails, comme Abritel, concentrent bailleurs et potentiels locataires. "Nous n'intervenons pas dans la transaction, explique Xavier Rousselou. Nous mettons simplement les personnes en contact".
Dans les régions très touristiques, vous pouvez également vous adressez à l'office du tourisme de votre commune : elle pourra afficher ou publier votre annonce. Et si vous ne souhaitez louer votre maison qu'à des connaissances, n'oubliez pas l'efficacité du bouche-à-oreille !

Faut-il absolument signer un bail ?

La meilleure manière de se prémunir de tout problème avant, pendant et après la location, est la signature d'un bail en bonne et due forme. Des modèles préétablis sont disponibles auprès des associations de consommateurs et des agences immobilières spécialisées.
On précisera sur le bail les noms et coordonnées des deux parties, ainsi qu'une description très détaillée du bien immobilier. "Prévoyez un bail qui se termine sans préavis, avec un état des lieux et un inventaire les plus précis possible" insiste Jean-Michel Guérin, de PAP. Les charges réelles étant difficiles à calculer, on préfèrera prévoir un forfait de charges.

Garantie, acompte et arrhes

Indiquez également le montant du loyer, les modalités de versement et le montant du dépôt de garantie le cas échéant. "Il s'élève en général à environ 30% du loyer, mais l'on peut choisir le montant" précise Xavier Rousselou, d'Abritel. Le chèque du dépôt de garantie peut être légalement encaissé, même si cela est rare. Notez que certaines plateformes vous dispensent de récupérer ce dépôt de garantie car elles vous garantissent directement.
Lors de la signature, vous pouvez réclamer un acompte (premier versement qui peut être remboursé) ou des arrhes (perdues en cas d'annulation). "Par usage, il s'agit de 20 à 25% du loyer, et jusqu'à 50% si la date de réservation est très proche" nous explique Jean-Michel Guérin.
La signature d'un bail pour une location saisonnière en meublé est indispensable, "sans quoi vous risquez que le contrat soit requalifié d'office en bail classique, auquel cas vous aurez l'obligation de garder le locataire pendant un an s'il le souhaite" prévient Jean-Michel Guérin. Gare aux impairs !

L'assurance est-elle obligatoire ?

La plupart des contrats d'assurance habitation couvrent la présence éventuelle d'un tiers dans votre logement. Mais pas celle de locataires ! Attention donc à bien prévenir votre assureur de cette situation ponctuelle.
Pour partir tranquille, mieux vaut souscrire une garantie supplémentaire pendant la durée de la location, ou sur une période de plusieurs mois si vous recevez plusieurs locataires. "Certains touristes étrangers n'ont pas forcément d'assurance responsabilité civile, relève Jean-Michel Guérin, de PAP. Assurez-vous d'être couvert pour tout incident que vos locataires pourraient provoquer".
Et si un dégât des eaux, indépendant de la présence du locataire, survient en sa présence ? Certes, l'assurance vous couvre, mais vous risquez de devoir mettre un terme à vos vacances pour venir gérer le désastre. "Nous proposons une garantie assistance dépannage pour les propriétaires qui se trouvent loin de leur résidence. Elle assure une intervention rapide en cas de panne" explique Xavier Rousselou, d'Abritel.

Que faire en cas de litige ?

Certaines précautions simples vous éviteront de mauvaises surprises. Débranchez votre téléphone fixe, ou prévenez votre opérateur afin qu'il limite l'utilisation du téléphone aux appels locaux. "Si vous proposez un accès Internet, faites signer au locataire une attestation dans laquelle il s'engage à ne pas utiliser la connexion pour accéder à du contenu illégal, ou pratiquer des activités de piratage" conseille Jean-Michel Guérin, de PAP.
On a beau se préparer et assurer ses arrières, certaines transactions se passent mal. "Si votre locataire considère le logement insalubre ou inhabitable, il peut faire constater la situation par un huissier, et négocier une baisse du loyer" indique Jean-Michel Guérin. Ne négligez donc pas la description que vous ferez de votre bien, en fournissant un maximum de photos et de précisions.
Et si la surprise vous attend à votre retour de vacances ? Bris, vol, vandalisme, dans la plupart des cas, les assureurs jouent les Salomon : "Les dégâts involontaires sont couverts par votre assurance, les dommages volontaires, par celle du locataire" explique Jean-Michel Guérin. En cas de dégradations très importantes, faites constater l'état du bien immobilier par un huissier de justice. "Vous pourrez faire un recours auprès du Tribunal d'instance, si le locataire est résident en France" ajoute Jean-Michel Guérin.

Dois-je déclarer les revenus de la location saisonnière de ma maison ?

Lorsque la location de sa maison ne rapporte que quelques centaines d'euros par an, on est tenté de ne pas les déclarer. C'est pourtant obligatoire ! Les revenus de cette location saisonnière meublée doivent être absolument indiqués dans votre déclaration de revenus, et ils sont imposables. Pour savoir comment déclarer vos revenus locatifs sans vous tromper, rendez-vous sur notre fiche pratique.
Par ailleurs, depuis la promulgation de la loi ELAN en octobre 2018, vous ne pouvez louer votre résidence principale plus de 120 jours par an, si elle se trouve dans l'une des villes ayant mis en place un système d'enregistrement des locations saisonnières de courte durée. Si vous dérogez à cette règle, vous risque une amende de 5.000 à 10.000 €.
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