g Acheter un garage ou un box : un investissement toujours rentable ?
 

    Acheter un garage ou un box : un investissement toujours rentable ?

    Mis à jour le 22 octobre 2021
    Date de publication et auteurs
    Publié le 1 décembre 2014 par Nathalie Quiblier
    En ville, les demandes de parking et de garages sont importantes en raison de la pénurie de places de stationnement. Ces petites surfaces immobilières sont donc très prisées. Quelle est la procédure à suivre pour en acheter une ? Combien coûtent-elles ? Quels frais engendrent-elles ? Réponses.
    Acheter un parking, un garage ou un box reste un investissement de bonne rentabilité. Un prix plus modeste que celui d'une maison ou d'un appartement, des charges faibles, un régime juridique simplifié sont en effet les principaux atouts d'un tel investissement.

    Toutefois, avec le développement de politiques liées à l'écologie qui privilégient les modes de circulation alternatifs, comme le vélo ou les transports en commun, ainsi que la suppression de places de stationnement publiques, on peut se poser la question de savoir si ce type d'investissement reste attractif ?
    Acheter un garage ou un box : un investissement toujours rentable ?

    Parking, garage, box : quelle différence ?

    La distinction entre le parking, le garage et le box n'est pas toujours évidente et les annonces immobilières confondent souvent les trois.
    • Une place de parking est un simple emplacement couvert ou à ciel ouvert, limité par un marquage au sol.
    • Box et garage sont en revanche fermés par trois cloisons et une porte. Ils se situent dans les sous-sols des immeubles ou à l'extérieur. Dans le langage immobilier, les termes "box" et "garage" signifient la même chose. On peut y garer un véhicule motorisé ou entreposer des objets.
    Parking, garage, box : quelle différence ?

    Une gestion libre et facile

    Les règles juridiques applicables à la location d'une place de parking (ou d'un garage) varient selon si elle constitue un accessoire d'un logement ou non.
    • Si le parking (ou le garage) est loué avec un logement, il est donc loué à titre accessoire et la location obéit aux mêmes règles applicables au bien principal. Dans ce cas, loi du 6 juillet 1989 relative au bail d'habitation s'applique.
    • S'il n'est pas loué avec un bien à usage d'habitation, le parking ou le garage n'est pas l'accessoire d'un logement, et une grande liberté s'offre alors aux parties : durée du contrat, montant du loyer... Un contrat de bail écrit n'est pas obligatoire mais fortement recommandé afin de prévoir l'ensemble des conditions.
    De plus, en cas d'impayés, le propriétaire a la possibilité de louer rapidement son bien à un nouveau locataire, car la procédure d'expulsion est simplifiée. A titre d'exemple, si le garage ou le parking est loué de façon indépendante, il n'y a pas de trêve hivernale à respecter.

    Enfin, le propriétaire a la possibilité de résilier le bail, sans motif, à la date d'anniversaire du contrat.

     
    L'assurance à souscrire
    Si la place de stationnement est située dans un parking collectif, c'est l'assurance de la copropriété qui assure l'ensemble des parties communes de l'immeuble qui s'applique. Attention, il est important de vérifier auprès du syndic de l'existence et de l'étendue de cette assurance.

    Le garage, quant à lui considéré comme une partie privative, est couvert par l'assurance multirisques habitation du propriétaire ou du locataire.
    Une gestion libre et facile

    Quelle procédure pour acheter un garage ou un box ?

    Les garages ou parkings sont des biens immobiliers comme les autres. La procédure à suivre est donc la même : acheteurs et vendeurs doivent faire appel à un notaire pour assurer la sécurité juridique de la transaction.

    Comme pour toute vente immobilière, l'acte d'acquisition doit donc être établi devant notaire, qui doit réunir les documents nécessaires (renseignements d'urbanisme, état hypothécaire...).

    Le vendeur doit également remettre à l'acquéreur les diagnostics techniques obligatoires. Sauf si le garage est vendu en annexe d'un logement, le délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur n'est pas applicable.
    Quelle procédure pour acheter un garage ou un box ?

    A combien s'élèvent les frais de notaires ?

    Lors de l'acquisition, des frais dits de notaire sont dus par l'acquéreur. Depuis la réforme de 2016, pour éviter de pénaliser les petites transactions, la somme des émoluments perçus par le notaire est plafonnée à 10% du prix de vente, avec un minimum de 90 €. De plus, un arrêté en date du 1er janvier 2021 a entériné la baisse des émoluments des notaires sur l'ensemble des actes, y compris l'acquisition de biens immobiliers.

    Ex. : Pour l'acquisition d'un garage, dans le département des Hauts-de-Seine (92) sans recours à un emprunt immobilier, à un prix de 10.000 €, le total des frais à régler chez le notaire est de 2.400 € (simulation du 23 septembre 2021 sur le site paris.notaires.fr).

    Si le bien est un lot de copropriété, l'acquéreur devient alors copropriétaire, et est tenu de participer aux charges générales de l'immeuble à hauteur de sa quote-part de parties communes (ex : frais de gardiennage).
    A combien s'élèvent les frais de notaires ?

    La fiscalité : qui paie quoi ?

    Le propriétaire bailleur est redevable de la Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

    Les loyers issus d'un parking ou garage sont imposables au niveau des revenus fonciers du bailleur. Si un garage est vendu en même temps qu'une résidence principale, la plus-value réalisée sur le garage est exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière. Si un garage est vendu seul, cet impôt est dû par le vendeur sauf si le prix de vente est de maximum 15.000 €.

    Le locataire, lui, est redevable de la taxe d'habitation s'il est encore imposable à ce titre en 2021. Cependant, si le parking est à plus de 1 km du logement il n'est pas soumis, en principe, à la taxe d'habitation.
    La fiscalité : qui paie quoi ?

    Quelle rentabilité espérer ?

    La personne qui choisit d'acheter un ou plusieurs garages ou parkings réalise un investissement pertinent. En effet, le rendement est plus intéressant qu'un placement via un livret d'épargne bancaire (autour de 1 %). Il atteint, en moyenne, 5 % voire 9 % dans certaines situations.

    Le marché reste donc porteur à condition de vérifier préalablement les capacités locales de stationnement. Il faut ainsi privilégier les agglomérations à forte densité de voitures.

    Le prix du parking ou du garage peut varier selon plusieurs critères : la ville, le quartier, les difficultés de stationnement, l'accessibilité.... Ainsi, le prix peut varier entre 8.000 et 50.000 € selon l'emplacement et la ville.

    La somme d'argent investie reste modérée, voire faible, ainsi l'investisseur a plus de facilités à obtenir un prêt immobilier ou à financer l'achat sans recourir à un prêt. De plus, les risques d'impayés ou de dégradations, ainsi que les frais d'entretien, sont limités comparés à un logement.
    Quelle rentabilité espérer ?
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