Acheter un garage ou un box : un investissement rentable ?

Les propriétaires d'appartement ou de maison ont la possibilité de compléter leur investissement immobilier avec l'acquisition d'un garage ou d'un box. Des biens qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques.

Garage, box ou parking : quelles différences ?

La distinction entre le garage et le box n'est pas toujours évidente et les annonces immobilières confondent souvent les deux. "Dans le langage des professionnels, les termes garages et box signifient la même chose, ce sont des emplacements fermés pour intégrer la voiture", explique Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. La seule différence se situe dans leur emplacement. Le garage est une place de parking fermée se situant à l'extérieur d'un immeuble ou d'une maison individuelle. Le boxest également une place de parking fermée sauf qu'on le trouve généralement dans les sous-sols des immeubles. Le parking, quant à lui, est un espace de stationnement couvert ou à ciel ouvert délimitée par un marquage au sol. Il est conseillé d'être vigilant quant à la description des biens proposés. Un parking n'est pas nécessairement à l'abri ou fermé, un box ne sert pas toujours de place de stationnement pour sa voiture...etc.

Malgré leur caractère particulier, les garages ou parkings sont des biens immobiliers comme les autres. La procédure à suivre est donc la même : les acheteurs et vendeurs doivent faire appel au notaire pour assurer la sécurité juridique de la vente. Il doit notamment vérifier que le vendeur est bien le propriétaire du garage et/ou que celui-ci soit bien libre. Il est également chargé de recueillir les documents officiels (certificat d'urbanisme, de carrière, plan de prévention des risques...) et obligatoires pour la vente. "Le diagnostic technique à réaliser est moindre car ce sont des petites surfaces qui présentent moins de risques", relève Thierry Delesalle, notaire à Paris, à propos du DDT, (Différent Diagnostic Technique) qui est obligatoire dans tous les biens immobiliers. Enfin, il rédige l'acte de vente, appelé aussi acte authentique, qui fixera les modalités de la vente (promesse de vente, compromis de vente). Le délai d'obtention d'un bien immobilier dépend de sa nature, des clauses suspensives et du travail de consultation du notaire auprès des services la mairie. Pour un garage ou un parking, le délai est réduit du fait de la faible surface et de la rapidité du prêt souscrit et/ou de la somme déboursée.

Les émoluments des notaires sont proportionnellement plus élevés lors de l'achat d'un garage que celui d'un appartement. En effet, plus le prix du bien est faible, plus les frais de notaire sont importants. L'émolument, qui correspond à la rémunération du notaire, se calcule de la manière suivante : de 0 à 6.500 euros, les émoluments représentent 4 % du prix de l'achat, de 6.500 à 17.000 euros, 1,65 %, de 17.000 à 60.000 euros, 1,10 % et au-delà de 60.000, 0,825 %, comme le précise Thierry Delesalle, notaire. Si le prix d'un parking est relativement peu coûteux dans l'immobilier, les "frais de notaire" représentent une part importante de la transaction. Ils peuvent varier du simple au double en fonction de la surface et de la localisation du bien.

Les propriétaires de garage ou parking sont soumis comme pour les bâtiments ou appartements à la taxe foncière. Selon la loi, les sols des bâtiments qui forment une dépendance indispensable de ces constructions (ex: parking, cours, passages...) font partie des biens imposables. Concernant la taxe d'habitation, les frais sont également à la charge du locataire. En revanche, si le garage ou le parking ne font pas office de dépendance de l'habitation et qu'ils se situent à une distance de plus d'un kilomètre, le locataire est exonéré de la taxe.

Une porte à changer, quelques coups de peinture... L'entretien d'un garage ou d'un parking est relativement simple. Ces biens ne comportent pas ou peu d'équipements électriques ou de plomberie qui pourraient nécessiter des travaux de la part du propriétaire. De plus, les dégradations sont rares et souvent peu coûteuses car il est difficile de détériorer une place de parking ou les murs du garage. C'est l'un des principaux avantages d'un garage : les charges d'entretien sont minimes incitant les propriétaires à l'acquisition de plusieurs biens. Attention toutefois à la recrudescence des vols ces dernières années qui n'ont pas épargné les garages ou les box fermés.

Le taux de rentabilité d'un bien immobilier se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Selon le magazine Challenges, le taux de rentabilité d'un garage ou parking en France est d'environ 7,85 % alors qu'il est d'environ de 5% pour un appartement. Si l'on souhaite réussir son investissement et accroître la rentabilité de son bien, il est conseillé de privilégier les quartiers où les demandes de stationnement sont plus élevées. "La rentabilité peut être supérieure lorsqu'il y a une raréfaction des places de parking", explique Jacky Chapelot, président de la FNAIM. A l'instar d'un appartement ou d'un studio, le choix de la zone géographique est déterminant. Présentant un faible coût et des charges d'entretien réduites, le garage doit être considéré comme un véritable projet immobilier."A Paris ou dans les grandes agglomérations françaises, les prix de ces petites surfaces sont plus élevés parce que les centre-villes souffrent aujourd'hui d'un manque de stationnement" indique Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Investir dans un garage au coeur d'une métropole dynamique peut s'avérer un choix payant pour le futur acquéreur.

Acheter un ou plusieurs garages ?

La location d'une place de parking coûte environ une centaine d'euros. Pour obtenir l'équivalence du loyer d'un appartement, les propriétaires doivent posséder plusieurs garages, à condition de réussir à les louer intégralement. "La gestion de plusieurs locations peut être une contrainte pour le propriétaire car il lui faudra du temps pour s'occuper de tous ses biens", alerte Jacky Chapelot, président de la FNAIM. L'acquisition de plusieurs garages permet également de minimiser le risque de vacance. "Les propriétaires d'une dizaine de parkings ont plus de chance de trouver des locataires que ceux qui détiennent un seul appartement", explique Bernard Cadeau. En outre, les garages ou parkings sont des placements immobiliers très liquides. En effet, ils peuvent se revendre rapidement du faite de leur faible prix et que leur propriétaire n'y soient pas attachés sentimentalement.

Selon Julien Bédouet, auteur du livre Réussir son investissement dans les garages et parking, les prix moyens des garages et des box ont suivi l'évolution du marché de l'immobilier. Entre 2005 et 2010, ils ont augmenté en moyenne de 30 %. Pour les propriétaires, il est donc possible de réaliser une plus-value en fonction de la localisation du bien. En France, le prix d'un garage ou d'un parking varie selon la zone géographique et les quartiers où les demandes de stationnement sont élevées. Une place de parking à ciel ouvert et un garage fermé peuvent offrir des écarts de prix notables. En province, un parking au soleil se négociera à partir de 5.000 euros, tandis que certains garages au cœur d'un quartier dynamique peuvent coûter près de 25.000 euros. A Paris, il faudra compter entre 15 et 50.000 euros pour obtenir ce type de biens. Dans le reste de la France, ils sont estimés entre 5.000 et 15.000 euros. "Les quartiers les plus huppés de la capitale proposent des garages supérieurs à 100.000 euros" ajoute Julien Bédouet. A noter que le prix à l'achat ou à la location dépend également de la superficie et de la hauteur sous plafond du bien.

La location d'un parking est plus souple que celle qui régit un appartement (loi du 6 juillet 1989). Elle se rapporte au code civil et non pas au code de l'habitation. Le contrat peut être librement établi à l'oral entre le bailleur et le locataire, qu'il s'agisse du montant du loyer, de la durée du bail ou de toute autre proposition contractuelle. Par mesure de précaution, il est conseillé de le formaliser à l'écrit en précisant : le montant du loyer, les conditions de la révision du loyer, la durée du bail, les modalités de résiliation. En cas d'impayé, le propriétaire a la possibilité de louer rapidement son bien à un nouveau locataire car la procédure d'expulsion est simplifiée. De plus, le propriétaire a la possibilité de résilier le bail, sans motif, à la date d'anniversaire du contrat.

Le parking et le garage répondent à des règles d'assurance qui varient en fonction du type de logement dans lequel le propriétaire réside (immeuble ou maison individuelle.) Dans le cas d'un emplacement avec un marquage au sol, c'est l'assurance de la copropriété qui assure l'ensemble des parties communes de l'immeuble dont le parking fait partie. De son côté, le box, étant considéré comme une partie privative, est couvert par l'assurance multirisque du propriétaire ou du locataire. Si le box est acheté ou loué à une adresse différence de celle de l'habitation principale, il pourra bénéficier des mêmes garanties (vol, incendie, dégât des eaux...). Le garage d'une maison individuelle est considéré comme une annexe de la résidence. Les dépendances doivent donc être déclarées auprès de l'assureur qui inclura une extension dans le contrat. Pour la plupart des biens, une simple extension de l'assurance multirisque est nécessaire sans avoir à débourser une cotisation supplémentaire.