Acheter un bien immobilier aux enchères : mode d'emploi

Une vente aux enchères immobilière, aussi appelée "adjudication", est une vente publique aboutissant à l'attribution d'un bien immobilier au plus offrant, qu'il s'agisse d'appartements, de bureaux, de commerces, d'immeubles, de parkings, de terrains etc... Lors d'une telle vente, il est souvent possible d'acquérir un bien immobilier à un prix inférieur à la valeur réelle du bien vendu.

Une acquisition dans le cadre d'une vente aux enchères peut donc s'avérer être une "bonne affaire" même pour des non professionnels, mais elle s'inscrit dans une procédure bien particulière qu'il est important de connaître avant de se lancer.

Les différents types de ventes aux enchères

Selon la cause pour laquelle un bien est vendu aux enchères, il existe plusieurs types de ventes aux enchères :

• Les ventes aux enchères organisées par l'administration des domaines concernent les biens régulièrement mis en vente par l'État. Il peut s'agir ici de succession sans héritier ou non réclamée, de biens appartenant aux administrations... ;

• Les ventes aux enchères organisées par les notaires, aussi appelée ventes à la bougie, sont des ventes volontaires, par exemple pour régler rapidement un litige familial d'ordre successoral ;

• Les ventes aux enchères organisées par les tribunaux judiciaires sont, elles, des ventes forcées, c'est-à-dire qui se font contre la volonté du propriétaire, suite à des saisies immobilières ou des liquidations judiciaires.

Comment participer à une vente aux enchères ?

Les ventes aux enchères ne sont pas réservées aux professionnels. L'accès est donc totalement libre. Bien sûr, il faut avoir la capacité juridique d'acquérir un bien immobilier et justifier de son identité, de son domicile et de son état-civil.

Dans le cadre des ventes aux enchères organisées par les notaires et le service des domaines, toute personne peut enchérir seule.

Pour les ventes aux enchères devant le tribunal judiciaire en revanche, la personne qui souhaite enchérir doit être obligatoirement représentée par un avocat inscrit au barreau du lieu de la vente.

Les formalités à effectuer avant la vente aux enchères

• Le cahier des charges à consulter

Dans tous les types de ventes aux enchères, un cahier des charges (ou cahier des conditions de vente) est établi, et il est important de le consulter préalablement à la vente. Il contient de nombreuses informations sur le bien immobilier, notamment sa description, ses particularités et contraintes (dispositions d'urbanisme, servitudes...).

Il précise également les conditions dans lesquelles les enchères doivent se dérouler : la mise à prix de départ, le montant du chèque de consignation pour participer aux enchères, les frais, etc...

Le cahier des charges est consultable auprès de l'organisateur de la vente (notaire, administration, greffe du tribunal).

• La visite du bien à effectuer

Il est possible, et également vivement recommandé, de visiter le bien immobilier mis en vente. Il faut pour cela bien se renseigner car les conditions de la visite peuvent être très strictes (horaires, rendez-vous avec un huissier de justice...).

Par exemple, le bien ne peut être visité, en principe, qu'une seule fois pour les enchères judiciaires, et il s'agit souvent de visites collectives et programmées à l'avance.

Lors de la visite, mieux vaut donc être très observateur. C'est pourquoi il est préférable de se faire accompagner par un professionnel du bâtiment ou un architecte.

• Un chèque à établir

La personne qui souhaite enchérir doit fournir un chèque de banque (ou chèque de consignation) d'un montant précisé dans la publicité de la vente (généralement entre 10 et 20 % de la mise à prix). Si celle-ci est déclarée adjudicataire, autrement dit acquéreur, le montant du chèque s'impute bien sûr sur le prix de vente et les frais, sinon le chèque lui est rendu.

Pour les ventes judiciaires, le chèque de consignation n'est pas nécessaire si une caution bancaire est présentée.

Un financement à anticiper

Avant de porter enchères, l'acquéreur potentiel doit donc connaître sa capacité de financement, qui doit englober le prix d'adjudication ainsi que les frais prévisionnels à la charge de l'acquéreur (différents selon le type de vente) : frais préalables engendrés par la procédure préparant la vente, émoluments du notaire, honoraires d'avocat, frais de publication à la publicité foncière, droits de mutation...

Les frais représentent environ 7 à 10 % du prix, mais il faut toujours se renseigner préalablement pour inclure leur montant précis dans son financement.

Un prêt immobilier est donc possible si tout est prévu préalablement avec l'organisme prêteur (un accord de principe est donc ici nécessaire).

Le paiement du prix : quels délais ?

A l'issue de la vente, l'adjudicataire (le plus offrant donc) devient propriétaire sous réserve qu'il paye intégralement le prix et les frais.

A compter de l'adjudication, le délai pour payer ce prix :

• est de 2 mois pour les ventes judiciaires ;
• est de 45 jours pour les ventes notariales ;
• dépend du montant de l'adjudication dans les ventes domaniales.

Une fois le prix de vente payé dans sa totalité, le titre de vente est remis à l'adjudicataire.

Le délai de surenchère

Les adjudications sont soumises à une surenchère (sauf pour les ventes domaniales). Ainsi, pendant 10 jours, toute personne peut porter une surenchère du dixième, c'est-à-dire faire une offre supérieure de 10% au montant adjugé.

Une nouvelle et dernière vente aux enchères est alors organisée avec une mise à prix correspondant au premier prix d'adjudication majoré d'au moins 10%. Une adjudication ne devient donc définitive qu'une fois le délai de surenchère dépassé.