Vendre une maison de famille : comment céder sa quote-part ?

Suite à un héritage, il peut arriver que plusieurs personnes se retrouvent propriétaires d'un même bien immobilier. On parle alors d'indivision, une situation qui peut s'avérer complexe à gérer et qui peut générer de nombreux désaccords, voire donner lieu à des conflits. Chaque héritier, appelé indivisaire, détient ici des droits de même nature sur le bien en question. Tous sont ainsi propriétaires, à parts égales ou non, jusqu'au partage ou la vente du ou des biens concernés. Comme dans une copropriété, les contraintes et charges financières inhérentes au bien sont ainsi supportées par l'ensemble des indivisaires à hauteur de la quote-part qu'ils détiennent. Si cette situation paraît simple sur le papier, elle peut vite se révéler un vrai casse-tête lorsque les différentes personnes ne sont pas d'accord. L'un des indivisaires peut alors souhaiter vendre sa quote-part. Selon l'article 815 du Code civil, "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut être toujours provoqué". Quelle est la marche à suivre pour vendre sa part et ainsi sortir de l'indivision ? Voici les différents cas de figure qui peuvent se présenter.

Cas n°1 : L'ensemble des indivisaires souhaitent vendre le bien immobilier

C'est le cas le plus simple. Ici, toutes les personnes possédant un droit de propriété décident ensemble de sortir de l'indivision en vendant le bien immobilier. Celui-ci est alors cédé dans son intégralité, comme lors d'une vente classique, et le prix sera partagé par le notaire entre tous les indivisaires à hauteur de la part détenue par chacun.

Cas n°2 : La part d'un indivisaire est rachetée par les autres

Lorsque l'un des propriétaires en indivision souhaite vendre, sa part peut être rachetée par un ou plusieurs indivisaires. Attention toutefois à fixer un prix correspondant à la valeur du bien sur le marché immobilier. En effet, si le prix est jugé trop bas, les services fiscaux risquent de redresser l'opération en requalifiant la vente comme une donation déguisée. Si tous les indivisaires sont d'accord entre eux, l'un d'entre eux peut également conserver la maison en rachetant les parts de chacun des autres co-indivisaires.

Cas n°3 : La part d'un indivisaire est rachetée par un tiers

L'indivisaire qui souhaite vendre, trouve un acquéreur extérieur à l'indivision. Ce cas est rare en pratique, car il est difficile de trouver un acquéreur tiers acceptant de devenir indivisaire, d'autant que les autres indivisaires disposent ici d'un droit de préemption. En d'autres termes, cela signifie qu'ils peuvent acquérir en priorité la quote-part de l'indivisaire cédant. En exerçant ce droit de préemption, ils achètent donc à la place de l'acquéreur tiers, qui est alors écarté de la vente. Ce droit de préemption est possible par chaque indivisaire, dans la limite de la quote-part qu'il détient. Si plusieurs indivisaires exercent leur droit de préemption, ils peuvent acquérir ensemble la quote-part mise en vente, mais en proportion de leur part respective.

Cas n°4 : Les autres indivisaires s'opposent à la vente

La vente d'un bien indivis doit, en principe, requérir l'accord unanime de l'ensemble des indivisaires. Cependant, pour limiter les situations de blocage qui peuvent découler d'une telle situation, la loi donne la possibilité de mettre en vente le bien immobilier, même si un ou plusieurs membres de l'indivision s'y opposent. Le principe est que si l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis veulent vendre, ils peuvent vendre. Toutefois, ils doivent saisir le tribunal judiciaire (anciennement dénommé "tribunal de grande instance"). Le recours à un avocat est alors obligatoire pour chacune des parties. Avant de statuer, les juges prennent en considération le prix de la vente, qui doit être conforme au prix du marché, ainsi que le refus effectif des autres indivisaires. Les juges autorisent la vente du bien en indivision lorsque cela est conforme à l'intérêt commun des indivisaires. Cet intérêt commun peut être constitué par l'obtention d'une offre d'achat intéressante par exemple, qui risque de ne plus être valable à l'issue d'un certain délai. Les lourdes charges financières liées à la conservation d'une maison en indivision peuvent également être un argument pour présenter la vente comme un acte nécessaire et indispensable à la sauvegarde de cet intérêt commun. Le jugement prononce alors la fixation de la valeur de la maison et le montant des parts de chacun. Sur cette base, si aucun accord n'est trouvé entre les indivisaires, il y aura, dans ce cas, lieu de procéder à une vente aux enchères, ce qui entraîne souvent une décote importante du prix du bien. Avant d'entamer une procédure judiciaire, il est donc vivement recommandé de tenter de trouver une solution à l'amiable, car un procès reste long et coûteux pour toutes les parties.