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Dix essentiels à savoir sur le logement social avant de faire sa demande

Par Amélie Pierquin
,
le 28 avril 2014
Faire une demande de logement social n'est pas toujours chose facile et soulève de nombreuses questions. Qui décide des attributions ? À qui s'adresser ? À quel logement avez-vous droit ? Maison à part vous apporte des réponses.
Trouver un logement social n'est pas chose facile. Bien souvent, l'on a tendance à penser que l'attribution d'Habitations à loyer modéré (HLM) ne concerne qu'une mince partie de la population.
Pourtant, aujourd'hui, plus de dix millions de personnes sont logées dans 4,5 millions d'HLM. Ces logements accueillent aussi bien des familles, que des personnes seules ou des retraités. Ils sont répartis sur l'ensemble du territoire, mais sont plus particulièrement présents dans les régions industrielles historiques. Ainsi, la moitié du parc se trouve en Île-de-France, Nord-Pas-de-Calais, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d'Azur.
Pour en finir avec les idées reçues et vous aider à bien préparer votre demande de logement social, Maison à part a fait le tour, en dix questions, des informations à connaître avant de déposer votre dossier.
Dix essentiels à savoir sur le logement social avant de faire sa demande

Qui peut prétendre à un logement social ?

La principale condition légale d'éligibilité au logement social est une condition de ressources. Les revenus d'activité (revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année précédant l'attribution) du ménage demandeur doivent être inférieurs à un montant fixé par la réglementation. Ces plafonds sont fixés selon la taille du ménage et la localisation des logements, ils correspondent par exemple à 1,7 SMIC pour une personne seule et 3,3 SMIC pour quatre personnes, hors Île-de-France.
La seconde condition est d'être majeur et français ou résident légal en France.
Le parc HLM est ouvert aux demandeurs de tous âges. Même si les logements sociaux sont souvent préférés par les familles, les jeunes célibataires, les retraités en couple ou seuls sont également éligibles. Certains organismes HLM réservent même quelques appartements de type logement social aux étudiants.
Actuellement en France, 64% des ménages remplissent les conditions d'accès au logement social (environ 33 % si l'on exclue les ménages déjà propriétaires).
Qui peut prétendre à un logement social ?

Quel type de logement social pour quels demandeurs ?

Les logements sociaux ne sont pas uniquement réservés à une tranche de la population très défavorisée. Il existe plusieurs catégories de logements sociaux suivant les prêts et subventions accordés aux organismes lors de leur construction, la situation et les revenus des locataires :
Les PLAI (Prêt Locatif Aidé d'Intégration) réservés aux personnes en situation de grande précarité (plafond en région fixé à 16.037 € de revenus annuel pour un couple sans enfant).
Les PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) correspondent aux HLM traditionnelles (plafond en région fixé à 26.725 € de revenus annuels pour un couple sans enfant).
Les PLS (Prêt Locatif Social) et les PLI (Prêt Locatif Intermédiaire), attribués aux familles dont les revenus sont trop élevés pour pouvoir accéder aux locations HLM ordinaires, mais trop bas pour pouvoir se loger dans le secteur privé (plafond en région fixé à 34.743 € de revenus annuels pour un couple sans enfant).
En Île-de-France, les plafonds sont plus élevés, d'environ 20 %.
Les différentes catégories ont été fixées pour créer de la diversité au sein du parc social. "Le but, ce n'est pas de créer des ghettos, explique Juliette Furet, responsable du département des politiques sociales à l'Union sociale pour l'habitat, il faut pouvoir répondre aux besoins des publics défavorisés, tout en contribuant à la mixité sociale des villes".
De plus, en fonction de la surface habitable du logement, le nombre de pièces attribuées aux locataires est également normalisée :
1 personne : T1 au T2 maximum (studio ou deux pièces, environ 32 m2)
2 personnes : T1 au T3 maximum (du studio au trois pièces, environ 45 m2)
3 personnes : T2 au T4 maximum (deux, trois ou quatre pièces, environ 65 à 80 m2)
4 personnes : T3 au T5 maximum (du trois au cinq pièces, environ 95 m2)
Quel type de logement social pour quels demandeurs ?

A qui s'adresser pour demander un HLM ?

Toute personne qui souhaite obtenir un logement d'habitation à loyer modéré (HLM) doit constituer un dossier, téléchargeable sur le site du service public : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/R149.xhtml.
Le dossier complet doit être déposé auprès d'un organisme HLM, à la mairie ou en préfecture -si vous estimez que votre demande est prioritaire-, par l'intermédiaire de votre employeur, dans le cadre du 1 % logement (pour les salariés d'une entreprise privée de plus de 20 personnes) ou au service social de votre administration si vous êtes fonctionnaire.
Votre demande sera alors saisie dans le système central national et sera donc visible par tous les bailleurs des communes que vous avez demandé.
Un seul formulaire doit être déposé pour toutes les demandes effectuées sur plusieurs communes situées dans un même département.
Une fois le dossier déposé, il est important de trouver et conserver un interlocuteur privilégié pour s'informer de l'avancée de votre demande, un travailleur social ou un bailleur par exemple.
De plus, des associations peuvent vous aider dans vos démarches comme que L'Union Sociale pour l'Habitat (http://www.union-habitat.org/) ou l'Agence Nationale pour l'information sur le logement(www.anil.org).
À noter : la demande est à renouveler chaque année.
A qui s'adresser pour demander un HLM ?

Quels sont les cas prioritaires pour obtenir un HLM ?

Il existe des catégories prioritaires dans l'accès au logement social : les personnes mal logées ou en logement temporaires, les personnes en reprise d'activité après une période de chômage, les personnes menacées d'expulsion ou sans logement et les victimes de violences conjugales. Les demandes entrant dans ce type de catégories sont traitées avant les autres et peuvent bénéficier d'un temps de réponse réduit.
"Chaque situation est traitée au cas par cas, explique Raymond Fraccola, directeur de l'association régionale pour l'habitat dans la région du Nord, une femme seule avec un enfant est, en principe, plus prioritaire qu'une autre famille, sauf si cette dernière se trouve dans une situation de plus grande précarité".
Quels sont les cas prioritaires pour obtenir un HLM ?

Comment choisir la zone géographique de son logement social ?

Lors de la demande de logement social, il vous est demandé de choisir les zones dans lesquelles vous souhaiteriez habiter. C'est une étape déterminante au cours du processus.
"Être acteur de sa demande, c'est savoir où demander, ne pas forcément réclamer les zones les plus attractives", conseille Raymond Fraccola, directeur de l'Association Régionale pou l'Habitat de la région Nord. En effet, selon les quartiers, la tension du marché (différence entre l'offre et la demande) peut considérablement varier.
En moyenne, il y a trois fois plus de demandes que d'offres et ce chiffre peut doubler dans des communes, villes ou quartiers très demandés, comme en Île-de-France.
Il est donc plus judicieux de demander l'état de l'offre et de la demande à votre bailleur et de décider avec lui de la zone géographique à privilégier pour maximiser vos chances de trouver un logement.
Comment choisir la zone géographique de son logement social ?

Qui est décisionnaire de l'attribution d'un logement social ?

Si beaucoup pensent que les décisions d'attribution d'HLM sont arbitraires et usent parfois de népotisme, elles sont pourtant très réglementées.
La commission d'attribution se réunit pour décider de la distribution des logements sociaux disponibles. Chaque agence ou territoire en possède une. Elle est composée du maire de la commune qui a une voix prépondérante, de représentants des organismes HLM et d'un représentant des locataires. Un représentant des associations d'insertion participe également, mais n'a pas de droit de vote.
Ensemble, ils décident de la répartition des logements libres et proposent des candidatures aux bailleurs qui auront la responsabilité du choix final.
Qui est décisionnaire de l'attribution d'un logement social ?

Quel est le temps d'attente avant d'obtenir une réponse ?

La légende raconte qu'avant de trouver une Habitation à Loyer Modéré (HLM) le temps d'attente est interminable.
Mais ce n'est pas toujours le cas, comme nous l'explique Juliette Furet, responsable du département des politiques sociales de l'Union Sociale pour l'Habitat : "c'est très variable. Tout dépend de la zone demandée et de l'état de tension du marché. Certaines régions comme l'Ile-de-France, connaissent une crise du logement générale qui touche également les logements sociaux et allonge le temps d'attente, qui peut parfois atteindre plusieurs années. En revanche, dans des régions où les demandes sont moins nombreuses le temps d'attente peut être de quelques jours seulement".
Les catégories prioritaires bénéficient de délais moins longs que la moyenne aux vues de leurs situations souvent urgentes.
Cependant, les bénéficiaires de logements PLS ou PLI (aux plus hauts plafonds de revenus) trouvent parfois un logement plus rapidement que les personnes défavorisées. Même si cette situation peut paraître injuste pour certains, ce n'est qu'une question d'offre et de demande. En effet, il y souvent moins de demandes (faute d'informations) pour les logements sociaux les plus chers et elles peuvent ainsi être plus rapidement satisfaites.
Quel est le temps d'attente avant d'obtenir une réponse ?

Quelle attitude adopter une fois le demande de logement effectuée ?

"Il faut se déplacer, poser un maximum de questions, suivre son dossier et analyser les critères de tensions du marché avec le bailleur. Il ne faut surtout pas faire une demande et attendre que les choses se passent sans rien faire", conseille Raymond Fraccola, directeur de l'Association Régionale pour l'Habitat du Nord.
Bien que les procédures tendent à devenir moins opaques et à faciliter les démarches du demandeur, pour optimiser ses chances, il faut s'impliquer tout au long du processus.
N'hésitez pas à demander toutes les informations dont vous auriez besoin, ne restez pas dans l'expectative et déplacez-vous en personne.
Quelle attitude adopter une fois le demande de logement effectuée ?

Locataire d'HLM, quels sont vos droits et devoirs ?

En tant que locataire d'un logement HLM, vous bénéficiez d'une mesure de protection qui est le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée. Mais une expulsion du domicile est cependant possible pour cause, entre autres, d'impayés. Cet ultime et rare recours n'intervient qu'au terme d'une longue procédure au cours de laquelle les travailleurs sociaux tentent de trouver une solution avec le locataire.
Vous pouvez également partir de votre plein gré du parc HLM ou demander une mutation au sein d'un autre logement social, dans ce cas, une nouvelle demande devra être examinée.
Bien que le bail soit à durée indéterminée, vous pouvez vous voir réclamer un supplément de loyer de solidarité si au fil des années vos revenus dépassent les plafonds de ressources, d'au mois 20 %, ou si vous n'êtes plus assez nombreux dans le foyer.
Tout au long de la location, un conseiller clientèle est présent pour répondre à vos demandes et tenter de prévenir les possibles retards de paiement. Le logement est également géré par du personnel de proximité (gardien, agents de propreté...).
Locataire d'HLM, quels sont vos droits et devoirs ?

Que va changer la loi ALUR dans l'attribution de logements sociaux ?

La loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) a été validée le 20 mars 2014. Un des volets majeurs du texte de loi concerne l'habitat social. Le gouvernement souhaite notamment une plus grande transparence en matière d'attribution des logements sociaux. Les demandes seront simplifiées et le droit à l'information renforcé.
La réforme de la demande de logement social a en effet permis la mise en place d'un système informatique national qui établit une première simplification en établissant la procédure du formulaire unique (le formulaire Cerfa géré par l'Etat).
Le droit à l'information fait également partie des mesures visant à améliorer le système d'attribution de logements sociaux. C'est pourquoi la loi Alur attribue à tout demandeur un droit à une information portant sur :
- Les modalités de dépôt de sa demande et des pièces justificatives
- Les données le concernant qui figurent dans le dispositif de gestion de la demande
- Les principales étapes du traitement de sa demande
Déjà, un site permettant de renouveler ou de mettre à jour sa demande de logement social est accessible à tous les demandeurs déjà munis d'un numéro d'enregistrement : https://www.demande-logement-social.gouv.fr/
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Que va changer la loi ALUR dans l'attribution de logements sociaux ?
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