Demande de permis de construire : ce qu'il faut savoir

    Publié le 5 juin 2014 par Augustin Flepp
    Pour la réalisation de travaux de construction sur une surface de plus de 20 m2, le permis de construire est obligatoire. Après s'être informé des règles d'urbanisme de sa commune, le demandeur doit constituer un dossier complet sur son projet (nature des travaux, plan de situation, notice d'impact). Explications.
    La construction sur-mesure d'une maison ou l'extension de son habitation sont des rêves pour bon nombre de Français. Mais avant de se lancer précipitamment dans les travaux, les particuliers doivent obtenir un permis de construire auprès de la mairie de leur commune. Cet acte administratif donne les moyens à l'état de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.
    Après s'être informé sur les contraintes contenues dans le Plan Local d'Urbanisme (PLU), qui définit, par exemple, si le terrain est constructible ou informe de la législation locale par rapport au respect du paysage, le demandeur doit constituer un dossier de candidature où il renseigne la nature et la localisation des travaux ainsi que les informations techniques du projet (plan de coupe, plan de masse...).
    Enfin, une fois l'obtention du permis, il faut veiller à l'affichage de cette autorisation sur son terrain et avertir la mairie du début des travaux par une Déclaration d'ouverture du chantier (Doc).
    Dans quel cas le permis de construire est-il obligatoire ? Est-il nécessaire de faire appel à un architecte pour la constitution de son dossier ? Quelles sont les pièces à joindre dans le dossier ? Comment et dans quel cas effectuer une demande de prolongation de permis ?
    En pages suivantes, Maison à part vous explique comment obtenir son permis de construire...
    Demande de permis de construire : ce qu'il faut savoir

    Quels sont les types de travaux concernés ?

    D'après le code de l'urbanisme (article R423-1 à R423-23), un permis de construire est exigé lorsque les travaux sur une construction envisagent :
    - la modification des structures porteuses ou la façade du bâtiment ;
    - la modification sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques.
    En outre, lorsque les travaux transforment un local commercial en un local d'habitation, par exemple, un permis est également obligatoire.
    Concernant les constructions nouvelles, les travaux devront être précédés de la délivrance d'un permis de construire, à l'exception des constructions qui sont dispensées de toute formalité.
    Quels sont les types de travaux concernés ?

    Dans quel cas la demande de permis de construire est-elle obligatoire ?

    La demande de permis de construire dépend de la surface de plancher et de la couverture ou non de la zone de construction par le PLU (Plan Local d'Urbanisme). Ce dernier est un projet global d'urbanisme et d'aménagement qui fixe en conséquence les règles générales d'utilisation du sol sur le territoire considéré.
    Si la zone n'est pas couverte par un PLU, le permis est nécessaire si la construction au sol dépasse les 20 m2.
    Si la zone est couverte par un PLU, le permis est obligatoire lorsque la surface de plancher ou l'emprise au sol des futurs travaux sont supérieurs à 40 m2.
    Il est également demandé dans le cas où la création d'une surface de plancher porte la surface totale de la construction au-delà de 170 m2 ou si la construction initiale a déjà une surface de plus de 170 m2.

    Quid des petits travaux ?

    Si les travaux créent une surface de plancher comprise entre 5 et 20 m2, une simple déclaration préalable est exigée. Exemple : la construction d'un abri de jardin ou d'un garage accolé à une maison.
    De plus, une déclaration est obligatoire si les travaux modifient l'aspect initial du bâtiment (remplacement d'une porte, nouvelle couleur de peinture pour une façade).
    A l'inverse, la rénovation de sa façade ou tout autre projet de restauration ne nécessitent pas de déclaration préalable sauf lorsqu'ils se situent dans un espace protégé comme les abords d'un monument historique.
    Le projet doit donc être déclaré à l'aide d'un formulaire Cerfa. Un dossier spécifique en deux exemplaires devra, par ailleurs, être envoyé par lettre recommandée à la mairie de la commune où se situe le terrain. Le délai d'instruction est généralement de un mois à partir de la date de dépôt de la demande.
    Dans quel cas la demande de permis de construire est-elle obligatoire ?

    Comment mettre toutes les chances de son côté pour que la demande aboutisse ?

    Avant de récupérer le dossier d'attribution du permis de construire, il est nécessaire de s'informer sur les règles d'urbanisme de sa commune qui sont définies dans le Plan local d'Urbanisme (PLU).
    Dans cette perspective, les services municipaux peuvent, sur demande, constituer un rapport détaillé de la construction, le certificat d'urbanisme pré-opérationnel. Ce dernier renseigne sur le droit de l'urbanisme applicable au terrain, les limites administratives au droit de propriété et les taxes et participation d'urbanisme.
    "Il indique en plus si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet de construction et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain", explique Gwénaëlle Massonnet Créno, juriste au Conseil national de l'Ordre des architectes.
    Ce certificat est réalisé gratuitement et est délivré dans les deux mois suivant la demande. Sa durée de validité est de un an et demi.
    Et pour ne pas perdre de temps dans l'attribution de son permis de construire, le demandeur veillera à ne pas oublier toutes les pièces demandées et "notamment à ne pas oublier l'attestation précisant que la construction neuve envisagée respecte bien la réglementation thermique 2012", nous indique Ganaëlle Soussens, experte en droit immobilier.
     
    A noter : il est conseillé de demander l'aide et l'expertise d'un architecte pour cette requête car ce dernier sera plus compétent pour décrypter les critères du PLU.
    Comment mettre toutes les chances de son côté pour que la demande aboutisse ?

    Est-il nécessaire de faire appel à un architecte pour la constitution de son dossier ?

    Quelque soit la surface de construction envisagée, le recours à un architecte est fortement conseillé pour accompagner le demandeur dans la réalisation de son projet.
    "L'architecte aide à définir le projet : disposition des lieux, utilisation judicieuse des surfaces, organisation des volumes intérieurs, aspect extérieur...", indique Gwénaëlle Massonnet Créno. Après avoir conçu le projet architectural, il peut aider le demandeur à la constitution du dossier de permis en regroupant les différentes pièces requises.
    D'un point de vue législatif, l'intervention d'un architecte va dépendre de la surface de plancher, de l'usage de la construction (agricole ou non) et du statut du demandeur (particulier ou entreprise).
    Si les travaux de construction s'étendent sur une surface supérieure à 170 m2 ou ont pour effet de dépasser cette surface pour un bâtiment existant, le recours à un architecte est obligatoire.
    En dessous de cette superficie, le recours devient facultatif pour un particulier ou pour une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL).
    Mais il est toujours possible d'obtenir gratuitement des conseils d'un architecte du conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE) ou du service d'urbanisme de la commune où se localise le terrain.
    Est-il nécessaire de faire appel à un architecte pour la constitution de son dossier ?

    Où obtenir un dossier de permis de construire ?

    Les dossiers de permis de construire sont à récupérer auprès de sa mairie ou de la préfecture de son département. Il est également possible de les télécharger via Internet. Deux formulaires sont disponibles en ligne :
    -Cerfa n°13406*03 lorsqu'il s'agit d'une maison individuelle et/ou ses annexes
    -Cerfa n°13409*03 pour les constructions de type logement collectif, exploitation agricole ou établissement public...)
    Après avoir rempli le formulaire Cerfa, le demandeur doit rassembler les documents indiqués sur le "bordereau de dépôt des pièces jointes".

    Quelles sont les pièces à joindre au dossier ?

    Les éléments du dossier de permis de construire sont établis par l'article R.431-5 du code de l'urbanisme.
    La demande de permis de construire doit préciser, entre autre, l'identité de l'architecte auteur du projet, la localisation et la superficie du ou des terrains, la nature des travaux, la surface de plancher et même la puissance électrique nécessaire au projet.
    Le demandeur veillera, en outre, à ne pas oublier le plan de situation. "Il permet de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune et précise son échelle et son orientation par rapport au nord", ajoute Gwénaëlle Massonnet Créno.
    Enfin, le dossier doit être constitué du projet architectural qui définit l'implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.
    Parmi les pièces demandées : une notice d'impact (état initial du terrain), des plans de masse, de façades et toitures, des plans de coupe et deux photographies.
     
    Bon à savoir : la présence de deux documents graphiques est nécessaire afin de mieux apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages.
    Où déposer son dossier de demande de permis de construire ?
    Le dossier du permis de construire doit être envoyé en quatre exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception à la mairie de la commune où est située la zone de construction. Mais il est également possible de le déposer directement auprès des services municipaux.
    Ces multiples exemplaires sont quelquefois d'une grande utilité lorsque les travaux sont situés dans un secteur protégé (monument historique, site, réserve naturelle, parc national...).
    Où obtenir un dossier de permis de construire ?

    Quels sont les délais moyens d'attribution des permis de construire ?

    Le code de l'urbanisme prévoit un délai d'instruction de droit commun qui varie en fonction du type de construction. Il est d'environ deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour les autres constructions (logement collectif, exploitation agricole...).
    "Le délai d'instruction peut être modifié par l'administration lorsque le projet architectural est soumis à une autre législation", prévient Gwénaëlle Massonnet Créno. Le demandeur sera informé de cette majoration par une lettre envoyée dès le premier mois suivant le dépôt du dossier.
    En pratique, les délais d'attribution des permis de construire sont plus longs.

    Peut-on faire accélérer la procédure ?

    D'un point de vue législatif, le délai d'instruction d'un dossier de permis de construire ne se voit rarement raccourcir. En revanche, selon l'avocate Ganaëlle Soussens, il est toujours possible de demander par courrier une accélération de la procédure. "On peut accompagner le dossier d'une lettre expliquant les raisons pour lesquelles l'on souhaite demander à l'administration de statuer au plus vite. Mais cette démarche n'aura pas de caractère contraignant pour la mairie".
    Quels sont les délais moyens d'attribution des permis de construire ?

    Pour quelles raisons un permis peut-il être refusé ?

    Si le projet architectural est conforme aux règles locales d'urbanisme, la maire doit de ce fait accorder le permis.
    Un permis de construire peut cependant être refusé dans les cas suivants : terrain inconstructible, quota de surface de constructible atteinte, hauteur du bâtiment ou non-respect des règles relatives au stationnement.
    Comment contester un refus d'attribution de permis de construire ?
    Une demande refusée par la mairie ne signifie pas que son projet de construction ne verra pas le jour. Il est toujours possible d'annuler la décision en effectuant un recours administratif. "Il a pour objet de demander expressément l'annulation d'une décision administrative jugée illégale ou injustifiée. Il doit être déposé dans un délai de deux mois à compter de la date de notification de cette décision", précise Gwénaëlle Massonnet Créno. Ce recours doit être notifié sous forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception.
    Si la mairie refuse cette demande d'annulation, le demandeur pourra intenter un ultime recours contentieux dans un délai de deux mois devant le tribunal administratif du lieu du projet.
    Pour quelles raisons un permis peut-il être refusé ?

    Lorsque l'on obtient son permis de construire, faut-il déclarer le début des travaux ?

    Un peu de patience avant d'amorcer les premiers travaux ! La législation impose l'affichage du permis de construire sur le terrain de construction. "L'affichage du permis ou de la déclaration préalable doit être effectué sur un panneau de format rectangulaire aux dimensions supérieures à 80 cm", prévient Gwénaëlle Massonnet Créno.
    Pendant toute la durée du chantier, les renseignements du panneau devront demeurer lisibles depuis la voie publique ou les espaces ouverts.
    Enfin, une dernière formalité administrative reste à effectuer, la déclaration d'ouverture de chantier (Doc). Disponible en mairie ou sur le site vosdroits.service-public.fr, ce formulaire, envoyé en trois exemplaires, avertit la mairie du début des travaux.
    Comment effectuer une demande de prolongation de permis de construire ?
    Le délai de validité du permis de construire est de deux ans. Néanmoins, il peut être prolongé de un an et ce, une seule fois.
    La demande de prolongation doit être formulée par lettre en double exemplaire, deux mois avant l'expiration du délai de validité, et adressée à la mairie par pli recommandé avec demande d'avis de réception.
     
    Si aucune réponse ne parvient au demandeur dans un délai de deux mois suivant la date de l'avis de réception, la prolongation se verra considérée comme accordée.
    Lorsque l'on obtient son permis de construire, faut-il déclarer le début des travaux ?
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