Investir dans une résidence de tourisme : mode d'emploi

Investir dans l'immobilier est, pour de nombreux Français, un placement sûr. Devenir propriétaire est d'ailleurs le rêve de beaucoup d'entre eux. Mais au-delà de l'acquisition d'une résidence principale, les achats "plaisirs" sont eux aussi plébiscités. Les résidences secondaires se multiplient, offrant à leurs heureux propriétaires une adresse de vacances confortable. Acheter un bien dans une résidence de tourisme a également de quoi séduire. En effet, ce type d'investissement permet lui aussi de se constituer un patrimoine et s'accompagne de certains avantages, notamment fiscaux.

Acquérir un logement dans une résidence de tourisme permet en effet de réaliser un investissement immobilier, de pouvoir occuper le bien plusieurs semaines durant l'année, et de s'assurer des revenus réguliers grâce aux loyers perçus. Car il s'agit bien d'un investissement locatif : l'acquisition s'accompagne en effet de la signature d'un bail commercial, par lequel le propriétaire confie la gestion du bien à un exploitant, qui s'engage, lui, à lui verser des loyers fixes.

S'il présente de nombreux avantages, ce type d'investissement comporte également quelques contraintes qu'il convient de ne pas négliger. Pour que l'opération soit un succès, il est également indispensable de se montrer très vigilant sur des critères essentiels.

Pourquoi investir dans une résidence de tourisme ?

Investir dans une résidence de tourisme permet de réaliser un placement financier. L'investisseur devient ainsi propriétaire d'un logement, généralement situé dans une résidence neuve et de standing. La majorité des promoteurs proposent en effet des prestations haut-de-gamme avec des complexes 4 ou 5 étoiles, l'objectif étant de séduire aussi bien les acquéreurs que les futurs vacanciers qui viendront y séjourner.

Car s'il peut en profiter durant l'année, l'investisseur s'engage ici à mettre son bien en location. Il bénéficie ainsi de revenus réguliers, mais aussi d'avantages fiscaux, aussi bien à l'achat que durant l'exploitation.

Quels avantages pour l'acquéreur ?

Investir dans une résidence de tourisme s'accompagne d'un certain nombre d'avantages. "Pour l'acquéreur, c'est l'opportunité de sécuriser un placement, mais aussi de pouvoir en profiter" assure Nicolas Grizard, directeur commercial chez MGM Constructeur, spécialiste des résidences de tourisme à la montagne. "Cela lui permet aussi de bénéficier d'une fiscalité intéressante".

• Des avantages fiscaux à l'achat

"Investir dans une résidence de tourisme permet d'acheter un bien neuf hors taxe, c'est-à-dire sans TVA, ce qui permet d'économiser 20% sur le prix de vente" indique Nicolas Grizard.

Une économie non négligeable donc, qui, dans la plupart des cas, prend la forme d'une avance consentie par le promoteur immobilier. L'investisseur n'a ainsi pas à payer cette taxe, puis à en attendre le remboursement par les services des impôts.

Attention cependant ici, "la TVA est amortie sur une durée de 20 ans" prévient le spécialiste.

• Des revenus locatifs fixes

Le bail signé entre le propriétaire et le gestionnaire du bien garantit à l'investisseur de percevoir des loyers fixes toute l'année, y compris lorsque le logement n'est pas occupé. C'est donc, en théorie, l'assurance de percevoir des revenus réguliers.

"Il est primordial ici de s'assurer de la fiabilité de gestionnaire" alerte Nicolas Grizard. "Il s'agit en effet d'un engagement financier important, et d'un engagement de longue durée. Si le gestionnaire se casse la figure, tout se casse la figure !" Il est donc essentiel de vérifier la solidité et l'expertise de la société de gestion avant de signer le bail. "Certains promoteurs sont aussi exploitants, c'est le cas chez MGM. C'est la garantie qu'une fois le bien construit, il sera géré de manière à être rentable".

• Des réductions d'impôts sur les revenus perçus

Investir dans une résidence de tourisme permet à l'acquéreur de bénéficier du statut LMNP (loueur de meublé non professionnel). Il peut ainsi bénéficier d'importantes réductions d'impôts sur ses revenus locatifs (ceux-ci ne doivent cependant pas dépasser 23.000€ par an). "Ce statut permet de déduire des charges. Concrètement, cela permet d'inscrire un certain nombre de choses dans la colonne des dépenses et, une fois le calcul terminé, de ne pas être imposable sur les revenus" explique Nicolas Grizard.

En d'autres termes, le propriétaire peut déduire l'ensemble des charges liées au bien immobilier, à savoir les intérêt d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion, etc... Il faut pour cela opter pour le régime réel de déclaration.

Il est également possible d'opter pour le régime micro-BIC, qui offre lui un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.

• Une gestion simplifiée

Le propriétaire conclut un bail avec le gestionnaire de la résidence, qui s'engage à assurer la mise en location du logement, à s'occuper de l'accueil, des arrivées et des départs des vacanciers, mais aussi de l'entretien de l'appartement et de la résidence, du ménage, etc...

"C'est un poids en moins mais là aussi, attention aux conditions du bail. Selon le gestionnaire, certains services peuvent être facturés en plus, c'est le cas parfois du ménage, du service de blanchisserie pour le linge, ou encore de l'accès aux espaces récréatifs, comme la piscine, le sauna, le hammam, la salle de fitness..." note Nicolas Grizard.

• Des services haut-de-gamme

A mi-chemin entre la location et l'hôtellerie, les résidences de tourisme permettent de profiter du confort d'un logement individuel et de services para-hôteliers. Selon le standing de la résidence, ces services sont plus moins étendus, des services de base, réception, conciergerie, linge, ménage... aux prestations complémentaires, bar, restauration, location de matériel de ski, livraison de courses, spa, etc...

Le propriétaire investit également dans un logement entièrement meublé, équipé et décoré (tout est inclus, jusqu'au linge et à la vaisselle). Il achète donc en quelques sortes un logement "prêt-à-occuper". "Le propriétaire n'a pas non plus de factures d'eau ou d'électricité à payer en plus, cela fait partie des charges de copropriété" indique Nicolas Grizard.

Dans quelles conditions peut-on profiter de son logement ?

Le propriétaire peut profiter de son logement plusieurs semaines durant l'année. Celles-ci sont définies par le contrat de bail et sont généralement fixes. "Il existe plusieurs types de formules, 2, 4 ou 6 semaines réparties sur l'ensemble de l'année, en haute saison, moyenne et basse saisons" précise Nicolas Grizard.

Le reste du temps, le logement est loué, il ne peut donc pas en profiter. "Il est parfois possible de venir pendant la période de fermeture sans toucher à ses semaines d'occupation" indique le professionnel.

Ce type d'investissement s'envisage toutefois sur le long terme. "Le bail est conclu avec un engagement d'une durée de 11 ans minimum". D'où l'importance de se poser les bonnes questions avant de faire son choix et de se lancer.

Comment bien choisir sa résidence ?

Pour que l'opération soit rentable, il est bien sûr primordial de choisir avec soin l'emplacement de la résidence. Mer ou montagne, l'essentiel est que le lieu soit suffisamment attractif pour attirer les vacanciers et garantir un taux d'occupation des logements satisfaisant.

"Il faut bien sûr s'assurer de la qualité de la résidence, mais aussi de tout ce qu'il y a autour et privilégier les prestations premium, centre village pour la proximité des commerces et des restaurants, au pied des stations ou des remontées mécaniques..." confirme Nicolas Grizard.

Les adeptes de la montagne privilégieront donc des stations avec un bon taux d'enneigement. "Cependant, les professionnels ont commencé à se réinventer et à proposer une multitude d'activités pour pallier le manque de neige. Et aujourd'hui, les gens qui viennent à la montagne ne viennent plus uniquement pour skier. Les stations restent donc des endroits attractifs, intéressants pour réaliser de tels investissements" assure le spécialiste.

Comment revendre son logement ?

Si le bail commercial est conclu pour de nombreuses années, il est cependant possible de revendre son bien avant le terme du contrat. "Si le propriétaire souhaite revendre au bout de 5 ans par exemple, le logement est généralement revendu avec les avantages en place, et le bail continue dans les mêmes conditions avec le nouvel acquéreur" explique Nicolas Grizard.

Il existe plusieurs options pour mettre son logement en vente. Il est possible d'en confier la revente au promoteur ou à l'exploitant qui l'avait vendu, ou encore à un agent immobilier. Le propriétaire peut également décider de s'occuper de la vente lui-même. Le prix devra être fixé en fonction de la valeur du bien, mais aussi selon les caractéristiques du bail.

Attention cependant à la teneur du contrat signé. Si l'acquéreur s'est acquitté de la TVA, il devra rembourser les sommes que l'administration fiscale lui a reversées (au prorata du temps restant : un vingtième du montant par année).

Là encore, le choix de l'emplacement de la résidence aura été déterminant, car il faut en effet penser à la revente. Plus l'endroit est attractif, plus le logement aura de chances de trouver un nouvel acquéreur.