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Acheter une résidence secondaire

Par Rouba Naaman-Beauvais
,
le 3 novembre 2014
Une maison à la campagne, à la montagne ou à la mer, un rêve pour de nombreux Français. Pourtant, l'entreprise reste coûteuse et le choix de la localisation du bien, cruciale. Quels sont les avantages et les inconvénients de cet investissement ? Les réponses dans notre guide.
"Il y a toujours trois raisons qui poussent à acheter un bien immobilier : la rentabilité, les avantages fiscaux, et la volonté d'investir" estime Jean-François Buet. Pourtant, ajoute le président de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM), dans le cas d'une résidence secondaire, "l'achat a surtout une dimension plaisir".
Près de 10% des Français, et 20% des Franciliens, possèdent en effet une maison de vacances, soit 3 millions de biens. L'achat d'une résidence secondaire reste parmi les trois rêves les plus cités par les particuliers. Un rêve car, malheureusement, les frais liés à ce placement restent élevés, et parfois rédhibitoires.
Est-il vraiment intéressant d'investir dans une maison de vacances ? Dans quelles régions ? Quels sont les avantages financiers ? Et les inconvénients ? Les réponses dans notre guide pratique.
Première parution le 10 juin 2013. Mise à jour le 3 novembre 2014.
Acheter une résidence secondaire

Une résidence secondaire pour le plaisir plutôt que pour investir

Contrairement à un investissement locatif, l'achat d'une résidence secondaire n'a pas pour but premier de réaliser un placement qui rapporte. Il n'existe, par exemple, aucun avantage fiscal pour l'achat d'une maison secondaire en pleine propriété, et la plupart des dispositifs incitatifs excluent les résidences secondaires.
Pour peu que le lieu choisi soit attractif (voir page suivante), l'achat d'une résidence secondaire peut cependant être un placement intéressant. "La motivation première n'est pas souvent financière, mais en prenant soin du bien, on peut faire augmenter sa valeur" estime Pierre Lemée, notaire à Pont-l'Evêque. Notez, tout de même, que les plus-values de la vente d'une résidence secondaire sont taxées, contrairement à celles d'une résidence principale.

Des frais souvent conséquents

En revanche, les frais restent les mêmes que ceux d'une maison principale : frais d'agence et de notaires au moment de l'achat, puis prêt immobilier, contrats d'énergie, taxes foncière et d'habitation, eau, téléphone, etc. Certains postes de dépense sont même beaucoup plus importants que ceux d'un bien occupé à l'année, comme l'assurance habitation. L'entretien est également lourd, dans des maisons souvent anciennes, avec une toiture en mauvais état, un grand terrain, une piscine, etc. En 2012, une enquête Ipsos estimait à 4.500 euros par an l'ensemble des frais d'une résidence secondaire !

Mettre en location sa résidence secondaire ?

La même étude soulignait le taux d'occupation très bas d'une maison de vacances : à peine 42 nuits par an ! Pourquoi, alors, ne pas mettre en location sa résidence secondaire pendant une partie de l'année ? "Il s'agit alors d'une location saisonnière en meuble, dont les revenus doivent être déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC)" explique Pierre Lemée. Si le montant de ces loyers dépasse un certain montant, vous pouvez être considéré comme loueur professionnel, et taxé en conséquence.
Pour en savoir plus sur la location saisonnière, découvrez notre article dédié.
Une résidence secondaire pour le plaisir plutôt que pour investir

Bien choisir sa résidence secondaire

Même si vous réalisez l'achat d'une résidence secondaire pour le plaisir, rien ne vous interdit de faire une "bonne affaire" ! Optez pour les régions de France où le marché est le plus sûr, c'est-à-dire les lieux de villégiature les plus courus : stations balnéaires, stations de ski, etc. "Cela vous permet d'espérer une plus-value lors de la vente" précise Pierre Lemée.

Achat "coup de coeur"

"Il est difficile de prévoir quelle région prendra de la valeur", estime Jean-François Buet. Alors, n'oubliez pas de faire parler votre cœur ! La plupart des Français choisissent une région à laquelle ils sont attachés sentimentalement. Mais il convient également de tenir compte des préférences de la famille, avant de trancher entre mer et montagne, France ou étranger (voir encadré).
"L'achat 'coup de cœur' est une notion très française, car nous sommes attachés à la pierre" ajoute Jean-François Buet. Mais la dimension pratique ne doit jamais être oubliée. Un chalet magnifique à 8h de route sera probablement moins souvent occupé - donc moins rentable - qu'une petite maison à 1h à peine de chez soi. "N'oubliez pas de prendre en compte le coût des déplacements" conclut Pierre Lemée.

Une résidence secondaire à l'étranger ?

Grand amateur de soleil et de tapas, vous rêvez d'une maison en Espagne ? "Une valeur sûre, car les prix sont au plus bas - et le soleil toujours présent !" plaisante Jean-François Buet.
Plus généralement, il est, bien sûr, possible d'investir à l'étranger, mais informez-vous au préalable sur le système juridique du pays choisi. "Les lois sont différentes et les systèmes de protection du consommateur ne sont pas toujours présents" prévient Pierre Lemée. Le choix de l'étranger n'est pas nécessairement plus intéressant fiscalement, puisque votre demeure devra être déclarée au Fisc français. "En cas de vente, il est aussi plus difficile de rapatrier les fonds" ajoute Jean-François Buet.
Bien choisir sa résidence secondaire

Le cas particulier des résidences de tourisme

Pour combiner investissement et villégiature, une solution existe : acheter un logement dans une résidence de tourisme. Concrètement, vous devenez propriétaire du bien en lui-même, et un bail renouvelable vous lie à une entreprise qui gère les différents appartements de la résidence. Ces biens sont mis en location de courte durée par l'entreprise, et le propriétaire ne s'occupe pas de la paperasserie.
Fiscalement, ce choix est plutôt intéressant, puisque vous percevez les loyers. "Vous pourrez aussi récupérer la TVA" souligne Pierre Lemée. La plupart des contrats de gestion prévoient que vous pourrez profiter de deux semaines d'occupation dans l'année. Trop peu, diront certains, mais les grandes entreprises de tourisme proposent souvent d'échanger ces semaines contre un séjour dans n'importe quelle résidence de leur groupe. Un moyen de changer régulièrement de résidence secondaire, en somme.
"Mais l'on peut difficilement appeler cela une résidence secondaire" tempère Pierre Lemée. Même si le bien vous appartient légalement, il est décoré, agencé et entretenu par l'entreprise détentrice du bail. "On ne se sent pas vraiment chez soi" ajoute Jean-François Buet. Enfin, la vente est rendue plus difficile, même si le bail est terminé, car le logement fait partie d'une résidence gérée de manière globale, et les frais sont en conséquence élevés.
Le cas particulier des résidences de tourisme
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