Rénovation énergétique : peut-on forcer son propriétaire à faire des travaux ?

En France, le gouvernement a mis en place une réelle politique d'incitation et de contraintes pour encourager à la réalisation de travaux de rénovation énergétique, y compris désormais dans le cadre du bail d'habitation.

Sous peine de sanctions, le bailleur était déjà tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites. Depuis peu, un nouveau critère de décence a été mis en place : celui d'une performance énergétique minimale.

En d'autres termes, cela signifie que les logements considérés comme étant des passoires énergétiques ne peuvent plus être proposés à la location. Cela signifie également qu'un locataire, dont le logement ne remplirait pas les conditions de décence imposées, dispose de moyens d'action pour contraindre le bailleur à faire le nécessaire.

Performance énergétique : qu'est-ce qu'un logement décent ?

Désormais, le critère de performance énergétique entre dans la définition du logement décent. Ce nouveau critère de décence s'applique aux baux d'habitation signés depuis le 1er janvier 2023. A ce titre, est décent le logement dont la consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE), est inférieure à 450 kWh d'énergie finale/m2 de surface habitable/an.


La règlementation prévoit que le critère de décence évolue dans le temps en matière de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2023, un logement ne doit pas dépasser le seuil de 450 kWh/m²/an (en métropole) pour pouvoir être mis en location. Ensuite, il faudra se référer à la classe énergétique du logement. Ainsi, seront progressivement interdits à la location :

• les logements classés G à compter du 1er janvier 2025 ;
• les logements classés F à compter du 1er janvier 2028 ;
• les logements classés E à compter du 1er janvier 2034.

Précisons également que, depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G (dits "passoires thermiques") sont gelés : il est donc interdit d'augmenter le loyer de ces logements lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. Il est également interdit d'en réviser le loyer en cours de bail.

Les sanctions en cas de non-respect des obligations de performance énergétique

Le bailleur qui ne respecte pas ces dispositions prend le risque d'être mis en demeure par son locataire. Ce dernier peut en effet exiger la réalisation de travaux permettant la mise aux normes du logement. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception indiquant les signes de non-conformité du logement.

Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut alors condamner le propriétaire à l'exécution des travaux à ses frais, dans un délai et éventuellement sous astreinte, c'est-à-dire avec des pénalités de retard. Il peut également décider de réduire ou de suspendre le paiement du loyer jusqu'à la réalisation des travaux.

A noter, le bailleur ne peut en aucun cas demander au locataire d'effectuer lui-même les travaux de mise aux normes, même en moyennant une contrepartie.

Le locataire d'un bailleur privé est allocataire de la Caisse d'allocations familiales (CAF), il dispose d'un autre moyen d'action. La CAF peut en effet décider de ne plus verser les allocations de logement tant que les travaux ne sont pas effectués. Dans ce cas, le locataire n'est tenu que de payer le loyer résiduel, c'est-à-dire la partie non couverte par l'allocation.

Les allocations sont conservées durant 18 mois maximum. Au-delà elles sont perdues si le propriétaire n'a toujours pas fait les travaux. Ce délai peut être prolongé de 6 mois.

Les travaux de rénovation énergétique pouvant être réalisés par le locataire

En dehors d'une non-conformité aux critères de décence, un locataire a aussi le droit de réaliser lui-même, et à ses frais, des travaux d'isolation, de menuiserie, de ventilation, de chauffage...

Il doit prévenir son propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception. A défaut de réponse dans un délai de deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l'issue du bail, demander la remise en état des lieux.

Les travaux que le locataire peut réaliser sont les suivants :

• isolation des combles et des plafonds de combles ;
• isolation des planchers bas ;
• remplacement des menuiseries extérieures ;
• protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• installation ou remplacement d'un système de ventilation ;
• installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Les travaux doivent respecter les performances énergétiques attendues et fixées par la réglementation en vigueur, et ne doivent pas affectés la structure du bâtiment ni son aspect extérieur.

Lorsque le logement est situé au sein d'une copropriété, les travaux ne doivent pas non plus affectés les parties communes. Certains peuvent également nécessiter l'autorisation du syndic, cela peut être le cas pour le remplacement des fenêtres par exemple.